我們認(rèn)為，本輪房地產(chǎn)調(diào)控帶來的行業(yè)調(diào)整可能仍需時(shí)間，因此，在預(yù)期不會有更嚴(yán)厲政策，且板塊估值具備較大吸引力的背景下，地產(chǎn)板塊近期存在反彈修復(fù)估值的需要。隨后，板塊將隨著行業(yè)調(diào)整震蕩筑底一段時(shí)間，而具體的時(shí)間長度則需要看房價(jià)實(shí)質(zhì)調(diào)整的幅度和時(shí)間。

　　在希臘等五國的債務(wù)危機(jī)尚未得到根本解決，歐美經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇步履艱難，且歐美經(jīng)濟(jì)二次探底可能性加大的背景下，近期房地產(chǎn)市場調(diào)控效果初現(xiàn)（成交量大幅萎縮，土地價(jià)格有一定的下跌），在09年底以來針對房地產(chǎn)等領(lǐng)域的嚴(yán)厲調(diào)控可能給中國經(jīng)濟(jì)帶來疊加效應(yīng)的背景下，我們認(rèn)為，政府對地產(chǎn)的調(diào)控將相機(jī)行事，短期內(nèi)不會出臺更加嚴(yán)厲的政策，部分城市試點(diǎn)“房產(chǎn)稅”難以有時(shí)間表。

　　我們從歷次的房地產(chǎn)行業(yè)的波動情況來看，在房地產(chǎn)市場價(jià)格一定、需求有保障的背景下，國家的經(jīng)濟(jì)政策調(diào)整是左右房地產(chǎn)板塊走勢最主要的變量。我們認(rèn)為，本輪調(diào)控政策的力度已經(jīng)足夠，后續(xù)若主要城市不出現(xiàn)房價(jià)持續(xù)暴漲，那么本輪的政策出臺就基本結(jié)束，板塊震蕩筑底就在眼前。不過，若市場出現(xiàn)超預(yù)期的崩盤式的降價(jià)和開發(fā)商大面積的虧損，那么估值還將下行尋找支撐。

　　估值方面，我們認(rèn)為，當(dāng)前板塊估值已經(jīng)較充分超前反映了市場對本輪調(diào)控的政策預(yù)期以及其帶來的行業(yè)和樓市的變化，包括成交縮量、降價(jià)、甚至資金鏈出問題等帶來的不利影響。我們認(rèn)為，2010年四季度企業(yè)資金鏈將緊繃，行業(yè)調(diào)整將加速，部分一線城市房價(jià)將下跌三成，部分二線城市將下跌15%。屆時(shí)房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)將釋放，行業(yè)將再次進(jìn)入新的發(fā)展軌道。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至5月17日，地產(chǎn)板塊PB估值為2.26倍，這與08年期間最低PB值1.82倍相比尚有24%的差距；不少優(yōu)質(zhì)公司PB值已經(jīng)跌破08年周期的最低PB值。在08年底國際金融危機(jī)的背景下，當(dāng)時(shí)中國的經(jīng)濟(jì)環(huán)境遠(yuǎn)差于當(dāng)前復(fù)蘇階段的中國經(jīng)濟(jì)環(huán)境；而若上述判斷大致準(zhǔn)確的話，那么本輪地產(chǎn)板塊估值的底部就在眼前，且底部將較上次抬高。

　　不過，值得注意的是，由于當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的政策環(huán)境、中國的經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍具有不確定性，房價(jià)并沒有出現(xiàn)預(yù)期的下跌。短期來看，政策盡管可能出現(xiàn)真空期，這為板塊估值的修復(fù)提供了契機(jī)，但市場諸多的不確定因素：2010年的銷售情況如何、2011年業(yè)績的不確定因素等等均將制約板塊上行的空間。短期內(nèi)，我們維持對行業(yè)“中性”的判斷。個(gè)股方面，我們建議逐步關(guān)注估值被大幅打折交易，PB值低于或接近08年最低時(shí)的公司，以及2010年銷售可能超出市場悲觀預(yù)期的公司，如廣宇發(fā)展、蘇寧環(huán)球、招商地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、泛海建設(shè)、首開股份、金融街、冠城大通、中華企業(yè)、上實(shí)發(fā)展、世茂股份、萬科及保利地產(chǎn)。