關(guān)注高房?jī)r(jià)下“地根之病”：土地出讓兩難待解

　　在各地“地王”被屢屢刷新、“面粉”價(jià)格不斷高企之時(shí)，市場(chǎng)對(duì)“面包”漲價(jià)預(yù)期可想而知。盡管?chē)?guó)土部門(mén)屢次辟謠稱(chēng)：所謂因供需不平衡引發(fā)的“地荒”有被開(kāi)發(fā)商夸大并誤導(dǎo)輿論之嫌，但從全局和長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)城市土地資源的稀缺是不折不扣的事實(shí)。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，用于保障性住房建設(shè)的用地長(zhǎng)期得不到保障，倒是真正處于供應(yīng)短缺的“地荒”狀態(tài)。隨著房?jī)r(jià)的不斷走高、調(diào)控的不斷加碼，“地根”之病也暴露得愈加充分。毋庸置疑，高房?jī)r(jià)下的“地荒”問(wèn)題正在倒逼我國(guó)城市土地使用制度加快改革步伐。

　　“地荒”：孰真孰假？

　　一直以來(lái)，多位房地產(chǎn)“大佬”一再聲稱(chēng)：企業(yè)囤地的原因在于土地管理部門(mén)供地不足，“如果加大土地供應(yīng)，開(kāi)發(fā)商就不會(huì)囤地”。但實(shí)際上，“土地供應(yīng)不足”的問(wèn)題遠(yuǎn)沒(méi)有那么嚴(yán)重，開(kāi)發(fā)商口中的所謂“地荒”有誤導(dǎo)公眾之嫌。

　　據(jù)國(guó)土資源部副部長(zhǎng)贠小蘇介紹，截至2009年底，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)手中已經(jīng)擁有近300萬(wàn)畝的土地，可以說(shuō)已供土地保證今后兩三年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地是沒(méi)有問(wèn)題的。另一方面，全國(guó)各級(jí)土地儲(chǔ)備中心截至去年底，儲(chǔ)備土地22萬(wàn)公頃以上，增加房地產(chǎn)供地和實(shí)施房地產(chǎn)用地調(diào)控應(yīng)該說(shuō)也完全是有保障的。

　　中原地產(chǎn)研究中心曾在2009年8月發(fā)布一項(xiàng)研究報(bào)告稱(chēng)，知名開(kāi)發(fā)商于2003年～2009年上半年間獲得的住宅土地中，“在售”和“售完”的地塊占43%，剩余57%的土地尚未形成實(shí)際供應(yīng)，其中27%的土地“待開(kāi)發(fā)”，30%的土地“規(guī)劃在建”。

　　報(bào)告稱(chēng)，上述數(shù)據(jù)是由萬(wàn)科、保利、金地等40家知名開(kāi)發(fā)商6年多來(lái)在北京、廣州、深圳等12個(gè)重點(diǎn)城市的拿地及開(kāi)發(fā)情況統(tǒng)計(jì)而來(lái)，統(tǒng)計(jì)地塊共計(jì)270幅。中原地產(chǎn)研究中心認(rèn)為，正是大量已出讓的土地沒(méi)有轉(zhuǎn)化為商品住宅而上市，造成了樓市的短期供應(yīng)緊缺，形成了“地荒”假象。

　　來(lái)自國(guó)土部的數(shù)據(jù)顯示，截至2009年底，全國(guó)仍然約有1萬(wàn)公頃閑置土地，54%左右的閑置土地主要是政府部門(mén)原因造成的，包括規(guī)劃調(diào)整、土地經(jīng)濟(jì)糾紛等導(dǎo)致土地不能按期開(kāi)發(fā)；剩余46%左右的閑置土地是企業(yè)自身原因造成的。

　　不過(guò)，雖然土地供應(yīng)短期內(nèi)遠(yuǎn)未到“荒”的地步，但一些城市土地資源的稀缺卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。比如，有數(shù)據(jù)顯示，目前上海6000多平方公里的土地，建設(shè)用地面積已達(dá)2500平方公里。不計(jì)崇明島1200平方公里的面積，上海近50%已用作建設(shè)用地，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際認(rèn)定的30%的“宜居城市建設(shè)用地”比例。上海市規(guī)劃部門(mén)制定的土地利用總體規(guī)劃指出，上海全市陸域面積利用程度已經(jīng)很高……城市建設(shè)將引起對(duì)土地需求的持續(xù)增加。由于灘涂圍墾周期長(zhǎng)，而且需要巨額投入，增加土地總量有限，因此，“上海市土地資源的供求矛盾日趨突出”。

　　“面包”貴價(jià)與城市供地的“結(jié)構(gòu)性失衡”

　　如果把城市住宅比作“面包”，土地就是“面粉”�！懊娣邸钡墓�應(yīng)結(jié)構(gòu)很大程度上決定了“面包”的價(jià)格，“面包”貴價(jià)的背后，凸顯的是城市土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性失衡及我國(guó)城市發(fā)展定位與關(guān)注民生之間的巨大差距。正是由于用于保障民生用地的“標(biāo)準(zhǔn)粉”長(zhǎng)期短缺，才造成了民眾迫不得已搶購(gòu)高價(jià)定制限量版的“面包”，而失衡的城市土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)相當(dāng)程度上折射出政府對(duì)城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的價(jià)值取向。

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