千億級保險資金大舉涌入房地產(chǎn)市場只差最后一道圍墻的大門打開——保監(jiān)會制定的《保險資金投資不動產(chǎn)試點管理辦法》未來的出臺將最終允許險資進入不動產(chǎn)領域。業(yè)內(nèi)人士表示,各大保險巨頭早已覬覦樓市,已經(jīng)積極儲備項目整裝待發(fā),而保險資金投向樓市有望改變行業(yè)投資格局。
千億級險資或改樓市投資格局
新修訂的《保險法》已于10月初正式實施,其中明確保險資金“可投資不動產(chǎn)”。不過保險資金想要真正進入這一新領域,還要等《保險資金投資不動產(chǎn)試點管理辦法》出臺。目前在這一管理辦法的修訂草案中,投資不動產(chǎn)的比例仍是空白。
據(jù)接近保監(jiān)會人士透露,具體比例要待最后公布時才能明確,由于保險機構對不動產(chǎn)投資領域還比較陌生,投資經(jīng)驗、投資團隊尚匱乏,因此監(jiān)管層并不會制定太高的投資比例。目前,參與征求意見的業(yè)內(nèi)人士多認為初始投資比例制定為5%的可能性較大。按照去年末保險資金總資產(chǎn)3.34萬億元計算,保險公司可進入不動產(chǎn)投資領域的保險資金可能在1700億元左右。
中金公司最新的預測報告也認同了這一比例。報告分析,從國際經(jīng)驗以及我國保險資金股票類權益投資比例的上限來看,預計保險資金的不動產(chǎn)投資比例合理上限應該在10%到15%之間,但初始上限可能為5%。中金公司預計,保險資金入市后每年新增資金量約150億-200億元,且主要集中投資于商業(yè)樓宇。
不過基于對保險公司在投資上一貫謹慎的判斷,分析人士認為,保險資金在初入樓市時,不可能很快就達到投資不動產(chǎn)比例上限,而將會循序漸進。
另據(jù)了解,在最新版的征求意見稿中規(guī)定,保險機構單一不動產(chǎn)項目投資的比例為該公司凈資產(chǎn)的50%。但是,單一不動產(chǎn)項目投資占可投資不動產(chǎn)額度的比例和不動產(chǎn)投資計劃發(fā)行規(guī)模,目前仍未有定論,還在討論之中。
事實上,保險資金涉足不動產(chǎn)已有先例,不過之前多是利用自有資金購置自用辦公樓,通過集團旗下信托、資產(chǎn)管理公司,或者是與其他公司合辦專業(yè)公司進入不動產(chǎn)領域。
中國人壽(30.28,-0.24,-0.79%)、中國平安(58.58,-0.30,-0.51%)、泰康人壽、新華人壽、太平人壽等都有過這方面經(jīng)驗,僅金融街(13.14,-0.04,-0.30%)上就有中國人壽中心、平安大廈、泰康人壽大廈等。此外,民生人壽、太平人壽、生命人壽、中意人壽等也大舉購買過寫字樓。
“初步統(tǒng)計,截止到今年年初,險資已經(jīng)布局不動產(chǎn)行業(yè)有200億元。”保險公司投資部門人士介紹。
本次放開不動產(chǎn)投資后,在投資的資金來源上,征求意見稿明確規(guī)定,可用自有資金和責任準備金投資不動產(chǎn),以萬能保險產(chǎn)品和投資連接保險產(chǎn)品的責任準備金投資不動產(chǎn)的,只限于購買公開發(fā)行的不動產(chǎn)金融產(chǎn)品。
仲量聯(lián)行北京研究部主管覃曉梅介紹,在許多國家和地區(qū),保險公司都是當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的主要投資者。例如三星人壽即是韓國主要的房地產(chǎn)投資者,而國泰人壽和富邦人壽則主導著臺灣的投資市場!翱紤]到中國各家保險公司的集合資產(chǎn)規(guī)模,新的保險投資政策具有大大改變中國房地產(chǎn)市場投資格局的潛在可能!
保險巨頭“整裝待發(fā)”
盡管還差最后的“一聲令下”,但在實踐層面,一些大型保險機構目前已開始積極行動起來,儲備項目資源。平安在今年8、9月,借助旗下信托公司大舉進軍房地產(chǎn)業(yè),先后接觸金地集團(16.03,-0.20,-1.23%)、綠城集團。盡管之前平安信托已開展過多個房地產(chǎn)投資,但是與上述大型地產(chǎn)集團的合作還是第一次。
平安在合作中承諾,三年內(nèi)投資額將達到250億元,平安將主要通過信托公司的第三方資產(chǎn)管理平臺,針對合作項目設計具體的股權信托計劃,和房地產(chǎn)集團一起投資優(yōu)質(zhì)住宅項目以及城市綜合體項目。
中國人壽也在積極布局,國壽投資與信達投資公司在7月簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議,雙方將在商業(yè)地產(chǎn)、酒店投資和物業(yè)管理等業(yè)務領域展開全方位合作。另有媒體報道稱,中國人壽正考慮與金融街在投資不動產(chǎn)方面進行合作。
人保集團旗下的人保投資控股公司則在5月與金融街簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議,擬在投資不動產(chǎn)的政策研究、項目開發(fā)方面進行合作。人保集團負責人表示,人保集團一直就購置物業(yè)事宜與西城區(qū)及北京市金融局領導進行過多次溝通,并希望抓住金融街西拓的機會,為人保集團的整體入駐金融街及未來發(fā)展做好準備。
此外,人保也表現(xiàn)出對經(jīng)濟適用房領域的投資熱情。人保集團總裁吳焰表示,保險資金應考慮投資經(jīng)濟適用房領域,因為“保險機構投資房地產(chǎn)決不能成為暴利投機,而經(jīng)濟適用房的資金成本和收益比較確定,而且還可以回饋社會”。
期待金融創(chuàng)新產(chǎn)品
據(jù)了解,此次放開后保險資金可投向的不動產(chǎn)領域主要包括購買自用辦公樓、投資廉租房、養(yǎng)老實體和商業(yè)物業(yè)四類。獲利較為豐厚的房地產(chǎn)開發(fā)則被排除在外,征求意見稿明確規(guī)定,保險機構不得參與一級土地開發(fā)、參與住宅類商品房的開發(fā)和銷售、提供無抵押、無擔保的債權融資。
據(jù)覃曉梅介紹,從國際經(jīng)驗來看,商業(yè)物業(yè)是保險公司最為關注的房地產(chǎn)形態(tài),首先商業(yè)物業(yè)針對企業(yè)等機構客戶,一般體量規(guī)模較大,集中管理,出租和出售均是以棟或層為單位;而住宅市場則針對個人,更類似于零售市場且分散管理,對于資金量盤大的保險資金來說,投資商業(yè)物業(yè)更為適合。此外,與住宅市場不同,商業(yè)物業(yè)回報率較為穩(wěn)定,年收益率在7%-8%之間,再加上回報周期長,這更加吻合保險資金作為機構投資者的口味。她預計,目前成熟市場的保險資金中有約三成是投向商業(yè)物業(yè)市場的。
保險業(yè)內(nèi)人士透露,保險機構可以投資一些位于黃金地段的標志性建筑等商業(yè)性房地產(chǎn),可以委托專業(yè)化公司進行經(jīng)營管理。業(yè)內(nèi)人士分析,保險機構面對不動產(chǎn)市場還比較稚嫩,因此地域上也都選擇的是風險較小的黃金地段以降低風險。
國巨投資基金管理有限公司董事長孫飛還建議,在房地產(chǎn)投資領域,相較其他投資資金而言,保險資金進入時間晚,規(guī)模小,目前市場已經(jīng)被前期進入的投資資金占據(jù)優(yōu)勢,保險資金投資房地產(chǎn)政策放開初期就選擇直投的模式仍有一定的難度,可以選擇與信托、PE資金合作等方式介入房地產(chǎn)行業(yè)投資以熟悉市場。
保險資金投資不動產(chǎn),收益穩(wěn)定但流動性較差,因此建立什么樣的退出機制,也是保險機構投資不動產(chǎn)的風險考慮因素。因此征求意見稿規(guī)定,保險公司投資不動產(chǎn)的投資回收機制,包括直接轉讓不動產(chǎn)產(chǎn)權、轉讓債權、股權和不動產(chǎn)金融產(chǎn)品、將不動產(chǎn)進行證券化或設立不動產(chǎn)投資計劃實現(xiàn)退出等方式。
華安產(chǎn)險副總經(jīng)理李安民表示,在具體的投資方式上更傾向于投資房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)的方式規(guī)避風險。李安民認為,如果直接投資房地產(chǎn),保險公司至少是要專門成立一個房地產(chǎn)部門,對于公司來說不但增加成本,在發(fā)展初期也會面臨各種專業(yè)性問題,同時也較難保證所投資金的安全性。幸福人壽董事長孟曉蘇也認為,REITs對于保險機構來說是一個非常好的載體,按照國外成熟模式的經(jīng)驗,其年收益率一般可達7%-8%。(記者 丁冰 蔡宗琦)