一旦空置房變成了出不了手的閑置商品,投資和投機者又無力再“養(yǎng)護”這些空置房,其風險將驟然上升。一些城市房價再度出現(xiàn)較快增長,如果是剛性需求推動,那就比較正常,如果是投資投機推動,那就是一次風險積聚的過程,必須予以高度警惕。
最新統(tǒng)計顯示,2015年全年全國土地購置均價3341元/平方米,創(chuàng)歷史新高;全國商品房成交均價6792元/平方米,創(chuàng)歷史新高;商品房銷售面積12.85億平方米,接近2013年13.05億平方米的歷史峰值;待售面積增速遠大于銷售面積增速,去庫存壓力依舊較大。
地價、房價都在上漲,商品房待售面積增速也大于銷售面積增速,盡管房地產(chǎn)市場有了一點復(fù)蘇的苗頭,但由于新增商品房的規(guī)模擴大、數(shù)量增多,使得商品房庫存不減反增。據(jù)國家統(tǒng)計局日前發(fā)布的數(shù)據(jù),2015年全國商品房待售面積為7.18億平方米,雖然從表面看,待售面積不足2015年商品房銷售面積的60%,庫存面積不是很大,但待售商品房在結(jié)構(gòu)上存在很大差異。一方面,在地區(qū)分布上,待售面積大多集中在部分城市,特別是三、四線城市;另一方面,相當部分商品房由于價格過高、面積偏大,難以滿足剛性需要,消化的難度很大。
為什么在待售面積繼續(xù)大幅增長的同時,房價也在上漲,甚至商品房成交均價還創(chuàng)下歷史新高?為什么開發(fā)商不借市場有所復(fù)蘇的時機降價銷售?很顯然,商品房均價上漲主要源于一線城市房價的過快上漲,特別是深圳、上海等地,更是出現(xiàn)了較大幅度的上漲,以至于政府也不得不再出手干預(yù)。如上海市發(fā)改委、房管局近期召集內(nèi)部研討會,特別強調(diào)要嚴防房價過快上漲,從嚴執(zhí)行限購、二套房貸等政策;南京市從今年開始要求申報預(yù)售證的新房源面積不得少于三萬平方米,且物價部門對漲價設(shè)限,以期杜絕開發(fā)商碎步快漲的銷售模式。
相反,三、四線城市特別是待售房比較多的城市,卻仍面臨著市場難以松動、開發(fā)商也不愿意降價的矛盾,去庫存效果很不明顯。不僅如此,前些年市場火熱時被過度投資和投機的商品房,現(xiàn)在也面臨著出手的問題,成為了潛在的庫存,也對去庫存構(gòu)成了不小的壓力。
與“待售房”相對應(yīng)的另一個概念是“空置房”。有的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中,空置房的一部分為待售房,另一部分為已出售但長期無人居住的房子。另一種統(tǒng)計方法是將兩者分開,空置房主要指已出售而空置的商品房。2013年的一項統(tǒng)計顯示,我國城鎮(zhèn)地區(qū)空置住房約為4898萬套,比2011年增加了842萬套,空置住房占據(jù)4.2萬億住房貸款余額,占全國住房貸款余額的46.67%。2013年中國城鎮(zhèn)地區(qū)整體住房空置率為22.4%,較2011年提高1.8個百分點。如此規(guī)模的空置房,給去庫存帶來了巨大的壓力。
空置房占據(jù)住房貸款余額高達幾萬億,如果市場長期低迷,出現(xiàn)風險的可能性不容忽視。不要忘了,美國的次貸危機主要就是因為投資和投機過度,商品房的正常需求不協(xié)調(diào)造成的。一旦空置房變成了出不了手的閑置商品,投資和投機者又無力“養(yǎng)護”這些空置房,其風險將驟然上升。需要特別注意的是,深圳、上海等地房價再度出現(xiàn)較快增長,到底是剛性需求推動,還是投機投資推動?如果是剛性需求推動,那就比較正常,如果是投資投機推動,那就是一次風險積聚的過程。據(jù)透露,深圳的一部分房子被打包到p2p金融、互聯(lián)網(wǎng)金融和信托、理財產(chǎn)品中,充當了債務(wù)融資的抵押品,如果沒有有效的市場需求做支撐,這些被抵押的商品房有可能成為互聯(lián)網(wǎng)金融新的風險源,對此必須高度警惕。
中央經(jīng)濟工作會議把房地產(chǎn)去庫存作為今年五大任務(wù)之一,這項任務(wù)能不能完成,不僅要看待售商品房的銷售,還要看空置房的狀態(tài),看空置房中有多少是存在風險隱患的。今年房地產(chǎn)去庫存任務(wù)重,壓力大,對地方政府特別是三、四線城市而言,必須要發(fā)揮定力,不要再增加新的庫存了,不能讓商品房庫存成為影響經(jīng)濟社會穩(wěn)定的重大隱患。(本報特約評論員)
[責任編輯:張潔]
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