金巖石：銀行壓力測試與“房價下跌情緒”

　　樓市政策調控的目標有官方的正版，也有坊間流傳的“山寨版”，而“山寨版”解讀的房價下跌多半與商業(yè)銀行的壓力測試有關。在4月份的一次理論研討會上，某發(fā)言人預測樓價將全面下跌，下跌幅度在30%以內，依據(jù)為：銀行壓力測試的結果表明樓價下跌30%不會引發(fā)金融風險。最近又有銀行的壓力測試了，據(jù)說要測試樓價下跌60%，我想“山寨版”的政策解讀要有更新版，應該有人推斷樓價將下跌60%了！

　　商業(yè)銀行的壓力測試是風險管理的常規(guī)行為，原來沒有媒體關注，所以壓力測試的量化指標和市場預期無關。現(xiàn)在由于觀察樓價的“山寨人士”需要有依據(jù)，壓力測試目標就變成了被炒作的樓價下跌目標。壓力測試的目標是應對金融風險，房地產與金融危機的關聯(lián)度很高，2007年有美國的次貸危機，1997年有亞洲的金融危機，導火線都是因為房地產價格暴跌而引發(fā)的跨國債務鏈斷裂。問題是：房地產關聯(lián)的金融風險應如何衡量？

　　本次壓力測試的指標從30%提升到60%，并非說明樓價將下跌60%，恰恰相反，說明房地產關聯(lián)貸款在銀行信貸資產總額中的占比很低，下跌60%才有可能觸發(fā)銀行的信貸危機。國金證券研究所的報告說明，房地產相關貸款占信貸資產的比重不到30%。全國銀行業(yè)信貸資產總額超過40萬億，其中開發(fā)商貸款不到3萬億，占比不到8%。根據(jù)央行公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，截至今年6月底，全國住戶中長期消費性貸款余額不到6萬億，占比不到16%。即使把分類含混不清的地方政府融資總額也算上一半，再加上不到4萬億，總計不到13萬億的房地產關聯(lián)貸款占信貸資產總額的比例也才剛超過30%，那么可能觸發(fā)金融風險的房地產關聯(lián)貸款占比大概是多高呢？

　　在筆者看來，金融風險還很遠，政策風險卻很近，所以建議開發(fā)商們盡快主動降價以“安撫山寨情緒”。我判斷金融風險遠近的指標有四：第一，本次美國的次貸危機和1991年日本樓市崩盤之前，房地產關聯(lián)貸款占信貸資產總額之比均接近甚至一度超過了60%；第二，美國金融海嘯來臨之前，居民住宅財產稅的稅基總值與按揭貸款余額之比超過了1:0.9（還有數(shù)據(jù)說是1:1），所以房價下跌15%－30%就引發(fā)了數(shù)百萬家庭喪失了住宅抵押品贖回權；第三，亞洲金融危機的導火線是泰國，房價暴跌的原因之一是外資大舉撤離，所以應關注房地產關聯(lián)貸款中的外資占比；第四，房價上漲若激勵銀行發(fā)放房屋凈值貸款（HOME EQUITY LOAN），房地產信貸規(guī)模就有可能失控。按照這四個標準，中國目前的房地產市場幾乎沒有金融危機爆發(fā)的跡象，各大商業(yè)銀行在貸款評級或分類中也都把居民中長期消費性貸款定義為優(yōu)質資產。銀監(jiān)會不斷要求商業(yè)銀行拿出優(yōu)質信貸資產搞壓力測試，用心之良苦，可惜還是被有些專家借題發(fā)揮。

　　在中國，商業(yè)銀行的按揭貸款業(yè)務開展時間很短。按揭業(yè)務的增長速度雖然很快，但信貸總額占比不高，創(chuàng)新品種很少，所以從金融風險的角度看，中國住宅市場現(xiàn)在不是房價越高風險越高：按揭購房的貸款比例將隨房價上漲而下降！

　　最近坊間熱議的話題之一是“黑房率”，城市房產有投資消費雙重屬性，在投資消費雙輪驅動的房地產市場中，晚上9－10點較長期不亮燈的房子被稱為投資房，“黑房率”是衡量房地產市場投資率的標準之一。在按揭貸款的房價占比較低的國家，投資人的“黑房率”并不是衡量銀行金融風險的指標，開發(fā)商的“爛尾樓”才是。因為，“黑房”是已經賣出的房子，意味著金融風險已經分散轉移給投資人了，投資人的“黑房”若現(xiàn)金比例很高甚至全現(xiàn)金持有，等于是為銀行和開發(fā)商分擔風險，所以用“黑房率”論證金融風險很高也是缺乏常識的邏輯混亂。（金巖石）