98家上市房企背負1.01萬億巨債 資金鏈越來越緊
在持續(xù)的宏觀調(diào)控政策下,房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈越來越緊,市場上的存貨越來越多,已披露年報的98家上市房企債務(wù)總額達1.01萬億元,多數(shù)資產(chǎn)負債率在70%以上。同時,業(yè)績增長明顯下滑,“萬保招金”四大龍頭今年中報凈利潤平均增幅不到15%。
資金緊張,業(yè)績下滑,但讓人不可思議的是降價似乎總是遙遙無期。在開發(fā)商看來,全新樓盤售價低于吹風價,或者是原樓盤新項目售價不上漲已經(jīng)是做了極大的讓步。
為什么開發(fā)商寧愿勒緊褲帶也不愿降價?記者試圖尋求答案!
開發(fā)商的悖論
降價風聲緊 實質(zhì)性降價仍是未來時
溫州出現(xiàn)了拋貨潮,富力地產(chǎn)董事長李思廉也在中報發(fā)布會上表示,富力公司在價格上已下調(diào)10%,預(yù)計下半年還將作出調(diào)整。但實質(zhì)性的降價仍是未來時。
7月份全國70個大中城市房價報告顯示,70個城市中有39個城市新建商品住宅環(huán)比價格上漲。而同比價格下降的城市只有1個。
來自易居中國的分析顯示,與2010年全年相比,7月份一線、二線、三線城市均上漲4%以上。而且實際上,市民實際承受的房價上漲幅度更高:廣州上月一手房網(wǎng)上簽約均價高達13218元/平方米,同比上升17.8%!邦A(yù)計9月份前后房價將首次出現(xiàn)環(huán)比負增長!币拙又袊念A(yù)言能否成真?
開發(fā)商的資金
資金鏈緊 業(yè)績下滑
開發(fā)商自籌資金比重已和2008年持平
不降價,并不是說開發(fā)商的日子很好過。實際上,開發(fā)商的資金鏈已經(jīng)越繃越緊。
來自CREIS和國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示:2011年1~5月,開發(fā)企業(yè)的自籌資金比重再次上升到39%,達到歷史最高,已經(jīng)和2008年金融危機時持平。一季度開發(fā)貸款額度僅為0.17萬億元,同比降48%。
股權(quán)融資同樣受挫。德意志銀行亞洲區(qū)投資銀行部主席蔡洪平表示,今年上半年沒有一家房地產(chǎn)公司在香港上市,實屬罕見。從渠道里獲悉,將近有14~18家公司準備上市,但沒有一家成行,相反有一家公司,復(fù)地還退市了。
另外,中國指數(shù)研究院的報告顯示,外資所占比重一直不高,近年來穩(wěn)定在1%左右。
萬億債務(wù)或使
房企投資降速
截至目前,滬深兩市已有98家上市房企發(fā)布中報,累計實現(xiàn)凈利潤193億元,平均增幅也只有23%,其中33家公司業(yè)績有不同程度的下降。
“萬保招金”這四大龍頭業(yè)績增幅也多數(shù)表現(xiàn)不佳。除保利地產(chǎn)業(yè)績增長71.74%外,萬科今年中報凈利潤僅增長5.88%,而金地集團更是下滑了61.05%。如果平均估算,這四家龍頭的整體凈利潤為77.14億元,同比僅增14.99%。
債務(wù)增幅高于業(yè)績增幅
而上市房企平均資產(chǎn)負債率超過60%。截至今年6月30日,這些公司的債務(wù)總額達10102.7億元,同比增長43%,遠高于業(yè)績增幅。其中被稱為A股地產(chǎn)四大金剛的“萬保招金”負債最高,合計達到4541.15億元,而去年同期的負債僅為2779.45億元。這也意味著,四大龍頭房企今年中期的負債總額增幅達63.38%。
同時,98家公司的平均資產(chǎn)負債率為62%,有60家資產(chǎn)負債率有不同程度的上升,負債率超過70%的也達到40家。四大龍頭企業(yè)的資產(chǎn)負債率也都維持高位,其中保利地產(chǎn)達到81.09%,萬科為77.85%。
分析稱,雖然上市房企為避免短期償債壓力過高,債務(wù)結(jié)構(gòu)有了調(diào)整,短期借款和一年內(nèi)到期流動負債增長幅度相對較小。但宏觀政策不放松將增加上市房企的財務(wù)成本,業(yè)績增長受到?jīng)_擊,房價和投資調(diào)整或是必然選擇。
焦點關(guān)注
開發(fā)商為何不降價
面臨資金面的困難和業(yè)績的壓力,開發(fā)商為何不降價呢?記者對此進行了調(diào)查分析。
理由一
上半年6051.9億信托
資金進入房地產(chǎn)領(lǐng)域
據(jù)中國投資擔保有限公司業(yè)務(wù)經(jīng)理卞希國介紹,公司主要是給房地產(chǎn)企業(yè)作貸款擔保,“今年上半年就做了17億元,保利、萬科都有向我們貸款。”
住建部政策研究中心副主任秦虹表示,調(diào)研發(fā)現(xiàn)2010年國內(nèi)市場涌現(xiàn)了20多只房地產(chǎn)私募股權(quán)基金,去年末資金規(guī)模達到500多億元。今年上半年投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的信托資金的金額按照信托協(xié)會公布數(shù)據(jù)是6051.9億元。
理由二
看好后市
不愿賤賣優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)
前美國銀行美林董事總經(jīng)理、安泰盤實總裁蓬鋼先生表示,缺錢的房地產(chǎn)業(yè)要么是盡快以相對低的價錢把手里資產(chǎn)賣掉,換取現(xiàn)金,要么去市場上融來相對成本比較高的資金,“我建議還是盡量少賤賣優(yōu)良資產(chǎn),相信這輪調(diào)控后,資產(chǎn)價格還有大幅度上升。”
高和投資董事長蘇鑫表示,中小企業(yè)如果生存都是問題,那就降價,“那些微型企業(yè),就一個項目,干脆把項目賣掉。中型的房地產(chǎn)企業(yè)可以用股權(quán)融資方式跟基金合作。需要短期資金,可以跟信托合作,轉(zhuǎn)向民間高利貸風險很大!
理由三
降價很復(fù)雜
效果并不一定好
為何寧愿高成本借貸,也不降價促銷?“有些是高端房,目標客戶被限購限貸,降了效果也不好;有樓盤若大降,則前期業(yè)主鬧事。”易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長表示。
“一旦降價會引起退房和利潤下降及貸款機構(gòu)的注意,而借錢可以最快速度提高資金周轉(zhuǎn)率,況且銷售款被政府監(jiān)督,很難在短時間解決資金缺口的問題。”亞太城市發(fā)展研究會政策研究中心主任謝逸楓表示,“因此,不到萬不得已,開發(fā)商就算‘沒飯吃也不會降價’!绷硗庖粋方面就是機構(gòu)貸款的金額比較大,而靠銷售一下要回收龐大的資金不太可能。
市場研判
資本金上調(diào)至35%
開發(fā)商或有可能降價
在何種情況下,開發(fā)商才會選擇降價呢?“就是到了貸款貸不到和銷售連續(xù)半年大量下降,資本金從現(xiàn)在的20%上調(diào)至35%,或者是爆發(fā)金融風暴的時候。要不,開發(fā)商不會降價!敝x逸楓表示。(文/表 本報記者 蔣悅飛 張忠安)