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調控新政不會使樓市下行 解決高房價是長期過程

時間:2010-01-04 09:36  來源:中國證券報

  2009年底,中央密集出臺了多種房地產調控政策,旨在加強和改善市場調控,穩(wěn)定市場預期,遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。筆者認為,平抑高房價的過程可能不像表面看到的那樣簡單,這將是一個長期的過程,因此需要有一個承受持續(xù)高房價的預期。

  經濟增長模式短期內難以轉型

  首先,雖然2009年經濟增長主要是靠政府投資拉動,但今后房地產業(yè)仍將是我國以投資驅動的經濟增長模式的核心,且短期內難以改變。房地產業(yè)不僅直接帶動了大批產業(yè)鏈,刺激經濟增長,且在其資金循環(huán)中有超過50%的資金流入地方政府,其中一部分又形成政府再投資拉動經濟增長?梢哉f,只要有這種經濟增長模式存在,房價就必然有不斷向上的牽引力。

  其次,當前高房價也有很大一部分是來自銀行信貸資金的支撐,這部分是形成房地產泡沫最直接的推動力。但覆水難收,大量已經進入高價樓市的銀行貸款也需要高房價的“安全”支撐,否則,經濟將面臨巨大的系統性風險。

  第三,我們正面臨世界性產業(yè)創(chuàng)新枯竭。當房地產業(yè)仍是拉動經濟最強有力的產業(yè)時,除了投資房地產以帶動諸如建材、家裝家電等行業(yè)推動經濟增長,還能做什么呢?雖然這是以大量自然資源的耗費為代價的“粗放型”經濟增長模式,但在沒有一個更好的產業(yè)驅動下,經濟增長才是“硬道理”。

  因此,縱使房價高企,但囿于內在動力和現實環(huán)境,地方政府也沒有動力壓制房價。其實,如果政府真正想限制投資與投機性購房,一道行政命令就可以了:因為房地產商品的特殊性,禁止家庭超越規(guī)定的可擁有住房面積以上的購房行為!但是,政府不會這么做。正是因為目前高房價“擠出”了大多數普通購房者,政府才更需要投資者走進房地產市場,拉動經濟增長,從而形成“高房價(及高房價預期)→擠出普通購房者、吸引炒房者→房價進一步上漲→進一步擠出普通購房者、吸引炒房者”的高房價自我強化機制。地方政府正是通過房地產及其高房價,將大量居民財富轉化為拉動經濟增長的投資,這就是問題的根本所在。

  區(qū)域發(fā)展不平衡將長期存在

  在相當長的時期內,我國人口的城鎮(zhèn)化速度將遠大于城市擴容和城鎮(zhèn)化進程。由于大中城市擴容帶來的成本加速遞增制約了大中城市的經濟邊界,必然會形成大中城市規(guī)模的有限性和需求的相對無限性矛盾,這種矛盾決定了未來大中城市房價將仍然呈上升趨勢。

  此外,居民素質的普遍提高(其中一個最重要的群體是每年五六百萬的大學畢業(yè)生),對大中城市的房價形成巨大推力。雖然國家對大學畢業(yè)生到西部、到艱苦地區(qū)就業(yè)、創(chuàng)業(yè)進行鼓勵、扶持和幫助,但區(qū)域協調發(fā)展才是改變他們一味向大中城市“扎堆”的根本出路。顯然,區(qū)域協調發(fā)展將是一個長期的過程。

  居民購房意識不會輕易改變

  筆者認為,除了加強保障房建設,發(fā)展租房市場是當前高房價下又一個現實的選擇。發(fā)展租房市場不僅可以推遲居民初次購房時間,緩解“剛性”需求壓力,更能充分利用現有住房資源,改善供求關系,從而有助于減輕房價上漲壓力。根據國際經驗,在較為完善的租房市場,即使房價-收入比不高,很多居民還是愿意通過租房解決安居問題。

  但在我國的“有房才有家”的傳統觀念下,還是有很多年輕人進入初次購買的大軍,他們不惜花光父母甚至親戚朋友幾年甚至幾十年的積蓄,也不惜透支自己幾年甚至幾十年的未來預期收入,成為“房奴”,背負著經濟和心理的雙重壓力。縱使政府著力發(fā)展租房市場,向保護租戶的利益傾斜,但筆者相信,居民這種“居者有其屋”的意識短期內難以改變。正是因為這么多的購房“外援團”,支撐了中國高房價現實,可以肯定,這種社會心理和市場行為仍將長期存在。

  最后,經濟的根本好轉和可持續(xù)發(fā)展還需要政府繼續(xù)實施寬松的宏觀政策,這也一定程度上減弱了房地產調控政策的作用,房價上漲有了另一個內驅力。

  因此,筆者相信,一系列調控房地產的政策措施不會真正打壓房地產業(yè),也不會改變行業(yè)向上的趨勢。不要指望房價在短期內會有所反轉,高房價在相當長的時期內仍然是社會的焦點話題,解決高房價問題將是一個長期的過程。(北京大學中國經濟研究中心 宣宇)

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編輯:王曉燕

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