部分樓市優(yōu)惠政策可能年底終止 房?jī)r(jià)將小幅震蕩

　　2009年11月5日消息，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林近日透露，鑒于目前經(jīng)濟(jì)回暖、房地產(chǎn)市場(chǎng)向好的形勢(shì)，2008年出臺(tái)的一系列樓市優(yōu)惠政策有可能在年底到期終止。被終止的政策可能包括契稅、營(yíng)業(yè)稅減免；首套及改善型購(gòu)房按揭利率7折優(yōu)惠；房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目自有資本金低額度等。 中新社發(fā) 董乃德 攝

　　受金融危機(jī)影響，去年我國(guó)樓市陷入了量?jī)r(jià)齊跌的頹勢(shì)，在“保增長(zhǎng)，擴(kuò)內(nèi)需”的大背景下，去年底我國(guó)相繼出臺(tái)了一系列措施提振樓市。在優(yōu)惠措施的刺激下，從今年2季度開始，樓市復(fù)蘇勢(shì)頭強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)甚至超越了2007年時(shí)的最高點(diǎn)。在今年我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)保八基本無(wú)憂的情況下，目前刺激住房消費(fèi)的政策很可能不再延續(xù)。

　　去年10月份財(cái)政部發(fā)文規(guī)定，對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平米以下普通住房的，契稅稅率下調(diào)到1%，個(gè)人銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅和土地增值稅，并且兩者兩項(xiàng)政策沒(méi)有規(guī)定截止時(shí)間。之后的12月份，國(guó)務(wù)院131號(hào)文件又推出兩項(xiàng)重磅優(yōu)惠政策，一是明確了改善型住房的相關(guān)政策，二是減免營(yíng)業(yè)稅，普通住房免征期由5年降至2年，不足兩年轉(zhuǎn)讓的按差額征收，截止日期到今年12月31日。

　　這些政策有效提振了樓市，而且大大超出預(yù)期，今年房?jī)r(jià)飛速上漲，于是擔(dān)心房?jī)r(jià)泡沫的聲音重又響起，樓市優(yōu)惠政策何時(shí)退出的議題引起大家關(guān)注。

　　上海易居房地產(chǎn)綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，當(dāng)前最有可能被國(guó)家終止的政策就是面臨一年期大限的131號(hào)文件，設(shè)計(jì)上的漏洞讓投機(jī)者搭了政策的便車，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲。

　　楊紅旭：這兩個(gè)政策可以說(shuō)是為了保護(hù)自住需求的，但是這兩個(gè)政策有一些漏洞，它是某些投資、投機(jī)需求也混進(jìn)了政策優(yōu)惠的陣營(yíng)，所以是投資、投機(jī)需求搭了鼓勵(lì)自住需求的便車，我認(rèn)為這兩條很有可能在年底會(huì)終止。既然目前樓市復(fù)蘇的形勢(shì)非常好，我覺(jué)得應(yīng)該抑制一下投資、投機(jī)需求了，因?yàn)檫@兩類需求推高了房?jī)r(jià)，而現(xiàn)在國(guó)家開始憂慮通脹的問(wèn)題。

　　北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)則認(rèn)為，政策在執(zhí)行中存在問(wèn)題，目前想要抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，與其考慮廢止優(yōu)惠政策，反倒不如嚴(yán)格的按照政策的本來(lái)的意愿去執(zhí)行。

　　陳國(guó)強(qiáng)：現(xiàn)在討論政策推出不退出，有一個(gè)很重要的前提，就是我們?nèi)ツ甑壮雠_(tái)的這些優(yōu)惠措施，它的真正的受益群體是誰(shuí)，我覺(jué)得這個(gè)問(wèn)題是探討政策該如何調(diào)整的基本前提。如果受益的群體是需要政府給予一定扶持或者說(shuō)是真正自己有購(gòu)房需求，改善住房條件的人群，那么如果是這樣的情況的話，優(yōu)惠政策不應(yīng)該推出，應(yīng)該繼續(xù)延續(xù)。我個(gè)人判斷，實(shí)際上目前這些政策應(yīng)該是給上述人群帶來(lái)了最大的好處。所以鼓勵(lì)住房消費(fèi)的政策不是說(shuō)退出不退出，而是如何真正名副其實(shí)的來(lái)實(shí)施的問(wèn)題。如果在二套房貸的執(zhí)行方面，加強(qiáng)審核，認(rèn)真把關(guān)，那些把房產(chǎn)作為一種投資方式的客戶群體應(yīng)該是可以被限制在優(yōu)惠政策范圍之外的。這樣一來(lái)，也對(duì)目前樓市泡沫、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快等等這些擔(dān)憂可以起到一定的化解作用。

　　人民大學(xué)財(cái)政金融學(xué)院副院長(zhǎng)趙錫軍表示，其實(shí)在國(guó)家政策調(diào)整之前，商業(yè)銀行已經(jīng)再根據(jù)自身的存貸情況開始了調(diào)整，隨著信貸規(guī)模的縮小，最先調(diào)整的更可能是商業(yè)銀行的貸款政策。

　　趙錫軍：因?yàn)樯虡I(yè)銀行是根據(jù)自己風(fēng)險(xiǎn)控制的情況來(lái)放貸，從目前有可能做出調(diào)整的角度出發(fā)，可能最先調(diào)整的是商業(yè)銀行的政策。從7月份開始，我們銀行總的放貸量下降了很多。6月份之前，平均每個(gè)月的放貸量大概是1萬(wàn)億左右，到了7月份以后，平均每個(gè)月不到5000億，這樣以來(lái)肯定要做出調(diào)整的。

　　趙錫軍還說(shuō)，國(guó)家出臺(tái)刺激政策不僅僅是想保增長(zhǎng)，更重要的是調(diào)結(jié)構(gòu)。目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)已經(jīng)基本恢復(fù)，是時(shí)候調(diào)整政策來(lái)優(yōu)化結(jié)構(gòu)了。

　　趙錫軍：從目前的經(jīng)濟(jì)情況來(lái)看，因該說(shuō)我們企穩(wěn)回升的勢(shì)頭得到不斷地鞏固，今年達(dá)到8%的增長(zhǎng)速度沒(méi)有太大的問(wèn)題，在這種情況下，下一步政策的重點(diǎn)應(yīng)放在調(diào)結(jié)構(gòu)方面，通過(guò)一系列政策的調(diào)整來(lái)讓我們的結(jié)構(gòu)向更加均衡的方向發(fā)展。調(diào)結(jié)構(gòu)的時(shí)候，可能就要對(duì)原來(lái)那些政策支持力度比較大的領(lǐng)域進(jìn)行比較大的調(diào)整，因?yàn)槲覀兿Ｍ�我�?guó)的經(jīng)濟(jì)能夠持續(xù)、均衡、穩(wěn)定的增長(zhǎng)。所謂持續(xù)，也就是說(shuō)不能一下子把潛力都挖空了，把貸款都貸出去，結(jié)果到后來(lái)沒(méi)有了持續(xù)性，這樣不行；均衡是指，我們不能把經(jīng)濟(jì)發(fā)展都寄托在房地產(chǎn)或者出口上頭，這么大的一個(gè)國(guó)家，如果把經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的寶都?jí)涸谀骋粋�(gè)領(lǐng)域，那肯定要出問(wèn)題的。不能說(shuō)某一個(gè)行業(yè)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)了，而是所有行業(yè)的均衡支撐了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。

　　楊紅旭表示，我國(guó)房地產(chǎn)政策市的特性表現(xiàn)的十分明顯，過(guò)快、過(guò)猛的調(diào)整政策勢(shì)必會(huì)帶來(lái)樓市的大起大落，正是基于這種考慮，他判斷樓市政策不可能出現(xiàn)大的改變。對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)的走勢(shì)，楊紅旭判斷會(huì)在當(dāng)前的水平上波動(dòng)，但不會(huì)出現(xiàn)大漲或者大跌的局面，并且對(duì)于買房者提出了自己的建議。

　　楊紅旭：明年樓市還會(huì)是市場(chǎng)機(jī)制主導(dǎo)的權(quán)重更多一點(diǎn)，因?yàn)楫吘拐�策明年�?huì)稍微緊一點(diǎn)。今年的樓市過(guò)于繁榮了，房?jī)r(jià)漲幅過(guò)大，明年會(huì)有一個(gè)市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)的過(guò)程，也就是說(shuō)今年熱了，明年溫度會(huì)稍微降一些，這是合理的。明年有兩個(gè)特征，首先房屋成交量肯定比今年要低，因?yàn)榻?jīng)過(guò)我的測(cè)算，今年房屋的銷售量超過(guò)了此前的歷史峰值，這顯然有些透支了。其次，價(jià)格很難預(yù)測(cè)，但大致上可以認(rèn)為，明年房?jī)r(jià)將維持一種穩(wěn)定、盤整的狀態(tài)，大跌大漲的可能性都不大。建議如果你是首次買房，現(xiàn)在不必?fù)?dān)心政策到年底會(huì)全面終止，優(yōu)惠政策明年應(yīng)該會(huì)有一個(gè)延續(xù)；而對(duì)于投資、投機(jī)需求，這個(gè)時(shí)候應(yīng)該謹(jǐn)慎一些，明年的房地產(chǎn)價(jià)格震幅有限，你要考慮清楚自己的資金到底投入哪個(gè)領(lǐng)域更能夠保值、升值。

　　隨著今年樓市的紅火，相關(guān)房地產(chǎn)上市企業(yè)的股票走勢(shì)強(qiáng)勁，衡量上交所24家上市房地產(chǎn)股的指數(shù)在年內(nèi)已上揚(yáng)了120%，是滬綜指中表現(xiàn)最佳的行業(yè)。在剛剛公布的上市企業(yè)三季報(bào)中，近半數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)超過(guò)100%。那么，當(dāng)前還不明朗的房地產(chǎn)政策，是否會(huì)對(duì)房地產(chǎn)股造成影響？

　　中信證券的首席策略分析師于軍認(rèn)為：優(yōu)惠政策對(duì)地產(chǎn)產(chǎn)生了比較大的影響，同時(shí)也對(duì)房地產(chǎn)股票產(chǎn)生了影響。房地產(chǎn)板塊從上市公司盈利來(lái)看，今明兩年都將表現(xiàn)不錯(cuò)，但是現(xiàn)在政策正在逐漸往下走，所以行業(yè)整體板塊不會(huì)有大的行情，只可能有個(gè)別的股票，通過(guò)各種概念，或者是盈利超預(yù)期會(huì)有一些表現(xiàn)。從中期來(lái)看，在政策見底之前，不會(huì)有大的行情。房地產(chǎn)板塊大的行情，只能在政策見底以后，產(chǎn)生了一輪波動(dòng)之后可能會(huì)展開有一波行情。(記者王浩)

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