如果沒有國際金融危機和國內(nèi)經(jīng)濟下行雙重外部因素的影響,2008年樓市不可能下跌;如果沒有去年10月以來中央和地方的聯(lián)袂救市,今年絕不可能復演2007年盛市圖景——加入人為因素之后,我們分析市場趨勢的視線會變得有些模糊,但只要我國住宅改革的市場化方向不變,政策只能在短期內(nèi)決定市場形態(tài),中長期走勢主要還是由市場機制說了算。在綜合考慮市場機制與政策干預兩種因素的前提下,筆者認為,未來半年內(nèi),全國市場總體行情趨于平淡。
市場和政策將展開激烈博弈
從房地產(chǎn)業(yè)的商業(yè)周期觀察,我國樓市正在經(jīng)歷第三個中周期。宏觀經(jīng)濟存在周期性波動的規(guī)律,又可細分為長周期、中周期和短周期,其中一般十年左右的中周期最具研究價值。改革開放以來,我國宏觀經(jīng)濟經(jīng)歷了三個中周期,而樓市的演變軌跡基本與宏觀經(jīng)濟周期相似。1988年進行土地批租和住宅制度改革后,我國房地產(chǎn)市場開始起步,至今走完了兩個完整的中周期。
根據(jù)國房景氣指數(shù)的變化可知,第一個周期是1990年至1997年,景氣高點出現(xiàn)在1993年,達118點,低點出現(xiàn)在1997年,為88點;第二個周期是1998年至2009年,2007年11月達到107點的峰值,2009年3月下滑至96點的谷值。這兩個周期有些不同,前者處于市場化早期,后者市場化程度迅速提高。前者屬于急升緩降,海南、北海等地市場狂熱導致3年即觸頂;后者屬緩升快降,增長了近10年,而下行只花了不足兩年。從中可以悟出什么呢?市場的“無形之手”,決定了房地產(chǎn)經(jīng)濟呈周期性變化,而政策的目標是“逆周期”調(diào)控,作用是加速或延緩周期變化。
今年4月開始,國房景氣指數(shù)由跌轉(zhuǎn)升,意味著我國樓市新一輪上升周期已經(jīng)啟動?勺叱龅能壽E卻有些不健康,今年二季度以來成交量狂增、價格猛漲,部分城市投資投機風氣趕上2007年。
結(jié)果將是如何?其實也簡單。在今年第四季度和明年,市場機制和政策機制將展開激烈博弈。今年二三季度市場反彈力度過大,已非復蘇正常形態(tài),“無形之手”將壓制市場繼續(xù)走熱。與2003年以來每年都有若干重大政策出臺不同的是,自今年以來,政策面基本上處于“真空期”,沒有新增利好,如果考慮到二套房貸嚴格化、查處閑置用地等情況,則可以認為政策稍稍收緊。
明年一季度或小幅下跌
接下來,不妨分析一下近期市場表現(xiàn)。從成交量來看,今年全國商品房的成交高點出現(xiàn)在6月份,7月環(huán)比下跌19%,8月環(huán)比持平,9月環(huán)比增長16%,不過仍低于6月。9月份,各個城市成交情況出現(xiàn)分化,一線城市中除了廣州環(huán)比大增42%外,京滬深三地繼續(xù)環(huán)比下滑,多數(shù)二三線城市成交反彈。西部情況最好,中部次之,東部稍差。由此充分證明,全國樓市調(diào)整的時間次序呈大中小城市、東中西部梯度排列。值得關注的是,部分城市成交量下滑的主要原因之一是供應緊張。
從房價分析,筆者認為,9月全國商品房價格出現(xiàn)“漲幅拐點”。70個大中城市房價指數(shù)自今年3月出現(xiàn)由跌轉(zhuǎn)漲后,3-9月環(huán)比漲幅依次為0.2%、0.4%、0.6%、0.8%、0.9%、0.9%、0.7%,9月房價漲幅首次收窄,接下來還將繼續(xù)縮小,極有可能在明年一季度出現(xiàn)環(huán)比負增長。從區(qū)域看,9月70個城市中有66個新建住宅銷售價格上漲,其中漲幅最大的5個城市是,溫州5.6%、湛江2.1%、杭州2.0%、濟寧1.9%、銀川1.7%;價格下降的城市有2個,其中吉林下降2.0%、三亞下降0.4%。房價的區(qū)域性漲跌,并無明顯規(guī)律可言。
未來半年,基本上可以看得清全國市場總體走勢:樓市行情趨于平淡。就成交量而言,今年三季度出現(xiàn)環(huán)比下滑,四季度和明年一季度極有可能繼續(xù)遞減。2007年全國新建商品房成交面積為7.6億平方米,2008年為6.2億平方米,按前三季度成交量測算,今年可能達到7.8億平方米。而2007年屬非理性繁榮,今年成交量這么高亦不正常,2010年全年銷售很難超過今年了,估計有可能下跌1-2成。
至于房價,筆者認為,明年一季度極有可能出現(xiàn)小幅下跌,但期望全年大跌是不現(xiàn)實的,價格維持盤整的可能性更大。政策走勢目前來看相當曖昧,眼下業(yè)界熱衷于猜測營業(yè)稅等優(yōu)惠政策年底會否終止,其實相關政府部門目前也在征求意見,筆者日前就參加過相關的一次會議。不過,可以肯定的是優(yōu)惠政策全部取消的可能為零,因為經(jīng)濟回暖還需要房地產(chǎn)繼續(xù)出力,但考慮到明年即將到來的通脹以及今年以來資產(chǎn)價格高漲等不利因素,適度抑制樓市中的投資投機需求,將被列為政策目標。(上海易居房地產(chǎn)研究院 綜合研究部部長 楊紅旭)