制圖:蔡華偉
房?jī)r(jià)為何坐上“過山車”?如何看待本輪調(diào)控?記者獨(dú)家專訪房地產(chǎn)龍頭企業(yè)萬(wàn)科總裁郁亮
樓市不存在“崩盤”風(fēng)險(xiǎn)(產(chǎn)經(jīng)觀察)
本報(bào)記者 劉志強(qiáng)
2016年,中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂經(jīng)歷了“冰火兩重天”:一邊,不少中小城市大量商品房賣不出去,地方企業(yè)合力采取補(bǔ)貼、促銷等手段去庫(kù)存;另一邊,一些大中城市銷售漸熱,房?jī)r(jià)在不經(jīng)意間過快上漲,10月份前后的限購(gòu)限貸等調(diào)控措施又讓市場(chǎng)快速降溫,和著季節(jié)更替一夜入秋。
樓市為何突然坐上“過山車”?該如何看待本輪樓市調(diào)控?讓房地產(chǎn)業(yè)行穩(wěn)致遠(yuǎn),未來應(yīng)當(dāng)如何作為?近日,本報(bào)記者獨(dú)家專訪萬(wàn)科總裁郁亮,請(qǐng)這位中國(guó)房地產(chǎn)龍頭企業(yè)的領(lǐng)航者盤點(diǎn)他眼中的樓市2016。
“面粉不能貴過面包”,“崩盤”風(fēng)險(xiǎn)并不存在
樓市調(diào)控政策有必要、很及時(shí)
“年初的市場(chǎng)氛圍遠(yuǎn)不像6月份之后。當(dāng)時(shí),我們還專門設(shè)立了去庫(kù)存獎(jiǎng)項(xiàng),想盡辦法促銷!被仡櫧衲陿鞘械淖兓,郁亮直言“沒有預(yù)料到”。
樓市突然坐上“過山車”,背后原因何在?
“今年這一輪房?jī)r(jià)過快上漲的一個(gè)重要特征就是金融化,在一些城市,金融杠桿確實(shí)出了些問題!庇袅辆唧w分析道,一方面,社會(huì)上貨幣總量擴(kuò)大、買房杠桿過高,使得很多沒有足夠購(gòu)買力的人也去搶購(gòu)房子,助長(zhǎng)了市場(chǎng)恐慌情緒,一些地方出現(xiàn)的“首付貸”更是將調(diào)節(jié)買房需求的重要工具——首付比例給“廢掉了”;另一方面,買地能用杠桿,也使得一些愿意冒險(xiǎn)的開發(fā)商高價(jià)競(jìng)拍、推高了地價(jià),從而推高了房?jī)r(jià),“一般來說,地價(jià)房?jī)r(jià)比在1/3左右比較合理,但有些地方卻超過了60%,‘面粉貴過面包’。我們也是進(jìn)退維谷,買地有巨大風(fēng)險(xiǎn),不買就會(huì)被擠出市場(chǎng)。”
針對(duì)房?jī)r(jià)過快上漲的問題,一些大中城市于10月份前后出臺(tái)了限購(gòu)限貸等調(diào)控措施。調(diào)控在10月當(dāng)月便見到成效:據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局初步測(cè)算,10月份一、二線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.5%和1.3%,分別比9月份回落2.8和1.0個(gè)百分點(diǎn)。70個(gè)大中城市中,一線城市和二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫。
“這一次調(diào)控很有必要,也非常及時(shí)!庇袅猎u(píng)價(jià)道,目前行業(yè)整體仍處于去庫(kù)存階段,但問題在于20多個(gè)主要城市的過快上漲很可能蔓延到別的城市,“在這個(gè)關(guān)頭‘踩剎車’非常有必要,否則一旦持續(xù)下去,可能會(huì)給宏觀經(jīng)濟(jì)和行業(yè)發(fā)展帶來不小的麻煩!庇袅琳J(rèn)為,從短期來看,調(diào)控立竿見影地把房?jī)r(jià)與地價(jià)拉回了理性的軌道,“只有地價(jià)房?jī)r(jià)比回到正常的區(qū)間,房地產(chǎn)業(yè)才有更加可持續(xù)的未來。”
有人認(rèn)為,限購(gòu)限貸會(huì)抑制住合理的自住型需求、改善型需求,造成“誤傷”。郁亮認(rèn)為,“兩害相權(quán)取其輕,‘剎車’過程中難免有些‘誤傷’,但不這么做,會(huì)有更大的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)!
今后幾年,樓市走勢(shì)會(huì)怎樣,部分城市會(huì)否面臨“崩盤”風(fēng)險(xiǎn)?
“未來一年內(nèi),全國(guó)商品住房成交量很有可能大幅下降,前期房?jī)r(jià)上漲過快的城市,價(jià)格也可能回落!痹谟袅量磥恚氨辣P”的風(fēng)險(xiǎn)在我國(guó)并不存在,“杠桿過高是房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂的根源。目前,各國(guó)按揭貸款最低首付大多在20%以下,還有零首付的,而我國(guó)的首付比例始終較高,且居民儲(chǔ)蓄率一直處于高位,償本付息能力強(qiáng),杠桿風(fēng)險(xiǎn)較低。過去幾年的炒房行為已經(jīng)很少見了,政府調(diào)控手段也很有效很及時(shí),房地產(chǎn)的總體杠桿水平能得到有效控制。”
同時(shí),隨著人口集聚形勢(shì)的變化,不同城市間的樓市分化也將加劇。此輪房?jī)r(jià)上漲,除了北上廣深之外,“領(lǐng)漲者”中還出現(xiàn)了合肥、鄭州、武漢等一些高鐵通達(dá)的省會(huì)城市,“這些城市以前還算價(jià)格洼地,隨著前去就業(yè)的年輕人越來越多,房?jī)r(jià)也都起來了。相反,在長(zhǎng)春、沈陽(yáng)、大連、唐山等城市,萬(wàn)科去庫(kù)存的壓力還比較大。在一些四、五線城市,庫(kù)存3年以上甚至10年以上的房子也都有。不是沒錢買,而是沒人買!
不能今天“魚翅撈飯”、明天“喝西北風(fēng)”
房地產(chǎn)行業(yè)需要健康穩(wěn)定發(fā)展
有人簡(jiǎn)單地認(rèn)為,對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言,房?jī)r(jià)漲得越快越高,日子就越好過。他們的真實(shí)想法是這樣嗎?
“作為吃這碗飯的人,我們希望是‘常吃常有’,而不是‘暴飲暴食’,今天‘魚翅撈飯’、明天‘喝西北風(fēng)’。如果房?jī)r(jià)暴漲暴落,對(duì)所有人都是傷害,對(duì)我們也不例外!庇袅撂寡,實(shí)現(xiàn)健康穩(wěn)定的發(fā)展,是房地產(chǎn)企業(yè)與老百姓共同的目標(biāo)。
那么,“健康穩(wěn)定發(fā)展”包括哪些方面,應(yīng)該如何界定呢?郁亮描繪了三個(gè)標(biāo)準(zhǔn):
第一個(gè),是行業(yè)必須回歸到為普通老百姓解決住房問題上來。一個(gè)城市要發(fā)展產(chǎn)業(yè),需要相對(duì)合適的房?jī)r(jià),否則留不住人;老百姓要有獲得感、幸福感,也需要住有所居,“人人頭上有片瓦”。
第二個(gè)標(biāo)準(zhǔn),行業(yè)一定要為國(guó)家經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展做積極貢獻(xiàn)。“房地產(chǎn)業(yè)每年有10萬(wàn)億元左右的銷售額,相關(guān)的上下游產(chǎn)業(yè)鏈很長(zhǎng),牽扯面很廣!庇袅帘硎,目前房地產(chǎn)一年的增加值占GDP的比重已經(jīng)超過了6%!拔覈(guó)經(jīng)濟(jì)正處于三期疊加、轉(zhuǎn)型升級(jí)的關(guān)鍵階段,需要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展、避免大起大落!
第三個(gè)標(biāo)準(zhǔn),就是不要因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的暴漲形成資產(chǎn)泡沫,從而給國(guó)家造成金融風(fēng)險(xiǎn)。
價(jià)格是市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo),房?jī)r(jià)也體現(xiàn)著房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康水平。那房?jī)r(jià)如何變化才是最理想的呢?
“在中國(guó),有房的人還是大多數(shù)。住房是家庭一生最大的消費(fèi),也蘊(yùn)藏著一個(gè)家庭最大的財(cái)富。如果房?jī)r(jià)下跌,大多數(shù)人并不會(huì)得益。當(dāng)然,房?jī)r(jià)過快上漲也會(huì)帶來不少問題!庇袅劣X得,如果一座城市的房?jī)r(jià)能隨著居民收入的增加實(shí)現(xiàn)溫和上漲,增速又比居民收入的增速略低,應(yīng)該是最理想的選擇。
“剎車”不能踩太久,光調(diào)控需求還不夠
要建立長(zhǎng)效機(jī)制,讓普通人住上好房子
“‘剎車’不能踩太久,光靠需求側(cè)調(diào)控也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。”在郁亮看來,房地產(chǎn)業(yè)要實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期健康發(fā)展,關(guān)鍵在于利用踩“剎車”后的寶貴時(shí)機(jī),建立長(zhǎng)效機(jī)制、增加有效供給。對(duì)此,郁亮給出了具體建議:
——建立土地多元化供應(yīng)制度,增加土地供給。
“現(xiàn)在大中城市蓋樓,最大問題是土地供應(yīng)量不足。表面上看,這些城市能用于開發(fā)建設(shè)的土地確實(shí)很少了,但往深里分析,也與土地供應(yīng)制度有關(guān)。”郁亮認(rèn)為,過去城市發(fā)展起步階段,土地強(qiáng)制收儲(chǔ)、政府“一個(gè)口子”供地的方式曾經(jīng)發(fā)揮過重要作用,但在目前,存量土地漸成主流,征收拆遷成本大幅提高,“地拆不動(dòng),就供不出來”。他建議,我國(guó)可以探索建立土地市場(chǎng)多元化供應(yīng)制度,允許讓有土地一方根據(jù)規(guī)則跟買地的人談、讓市場(chǎng)主體自行談判交易,從而提高存量土地流轉(zhuǎn)效率、快速增加有效供給,“這也將從根本上緩解供需矛盾、遏制房?jī)r(jià)的過快上漲!
——通過政策傾斜,提高居住用地比例。
“在東京、巴黎、倫敦等很多城市,工業(yè)用地占土地供應(yīng)的比例僅為6%左右,國(guó)內(nèi)城市卻往往在百分之十幾以上,由此也擠壓了住宅用地比例。”郁亮告訴記者,像北京、上海、深圳,居住用地占城市建設(shè)用地面積的比重不足東京的一半,“廠房建得再多、GDP做得再大,企業(yè)員工買不到、買不起房子,也不利于城市的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。因此,未來土地用途應(yīng)該更多向住宅傾斜!
——完善相關(guān)標(biāo)準(zhǔn),提高土地使用效率。
“按今天的建筑技術(shù)水平來講,容積率是可以提高的。在寸土寸金的城市里讓樓往高空發(fā)展,完全能把土地節(jié)約出來!庇袅撂寡裕壳暗男袠I(yè)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)容積率的要求還有些保守。此外,有些建筑業(yè)中的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)還是上世紀(jì)50年代延續(xù)下來的,與現(xiàn)實(shí)不相適應(yīng)。比如,一些城市依然要求,冬至或大寒那天,屋內(nèi)日照時(shí)間要超2個(gè)小時(shí)!白鞒鲞@個(gè)要求,是因?yàn)槟菚r(shí)大多數(shù)老百姓家里沒有暖氣。但現(xiàn)在取暖條件改善了,2小時(shí)日照也可以沒有啊。”郁亮補(bǔ)充道,隨著機(jī)械通風(fēng)技術(shù)的成熟,也不一定非得要求明廚明衛(wèi),“要讓更多普通人有便宜房子住,這些影響房間布局、推高建設(shè)成本的要求其實(shí)可以研究作出改變!
郁亮還認(rèn)為,在商品房市場(chǎng)外,應(yīng)大力發(fā)展租賃市場(chǎng),為新市民提供更多可承受的住房;借助軌道交通,加快建設(shè)既有產(chǎn)業(yè)功能又有居住功能、既宜居又宜業(yè)的衛(wèi)星城和城市群,從而疏散核心城區(qū)人口,并為大量新市民家庭提供符合其收入水平的購(gòu)房定居機(jī)會(huì)。
房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展,既要靠市長(zhǎng),也得靠市場(chǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)作為市場(chǎng)主體,應(yīng)該如何作為呢?
“企業(yè)就干一條,就是提供城市里面需要的產(chǎn)品和服務(wù),為普通人蓋好房子,蓋有人用的房子!2016年,深耕房地產(chǎn)業(yè)28年的萬(wàn)科首次躋身世界500強(qiáng)。在郁亮看來,今后行業(yè)集中度會(huì)越來越高,龍頭企業(yè)的責(zé)任也會(huì)越來越大,“我們一直不做地王、不囤地、不捂盤,而是追求做好房子、好服務(wù)、好鄰居。作為城市配套服務(wù)商,我們要跟著城市發(fā)展變化走、跟著客戶變化走。”
如何跟著變化走?郁亮舉例說,當(dāng)前,年輕一代消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變、互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)應(yīng)用、人口老齡化等趨勢(shì)催生了大量新型房地產(chǎn)服務(wù)需求,養(yǎng)老、物流、教育、度假、創(chuàng)業(yè)等新興領(lǐng)域剛剛起步,“我們要圍繞這些變化做出改變。比如,在北上廣深等城市發(fā)展青年公寓,把閑置的、低用途的住宅改造成適合年輕人居住的空間;又如,在社區(qū)里建設(shè)養(yǎng)老院等等。”
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