隨著官方部署的各地“國(guó)五條”落地“大限”逼近，近兩日北京、上海、重慶、合肥、廈門(mén)等地相繼推出各自的調(diào)控細(xì)則。

　　雖各地細(xì)則松緊不一，但此間專(zhuān)家指出，多地的細(xì)則不細(xì)、可操作性不強(qiáng)等問(wèn)題突出，行政手段進(jìn)一步強(qiáng)化的跡象明顯，地方版“國(guó)五條”有待進(jìn)一步具體化。不過(guò)亦有專(zhuān)家認(rèn)為，若地方細(xì)則執(zhí)行有力，則短期內(nèi)能夠影響預(yù)期，為過(guò)熱數(shù)月的中國(guó)樓市降溫。 

　　事實(shí)上，自去年6月以來(lái)，蔓延中國(guó)主要大中城市的“樓市高燒”持續(xù)升溫。截至今年2月份，多數(shù)大中城市房?jī)r(jià)已連續(xù)9個(gè)月環(huán)比上漲。尤其是包括北京、上海等在內(nèi)的一二線城市，房?jī)r(jià)已現(xiàn)“脫韁”擔(dān)憂。

　　在此背景下，2月20日和3月1日，中國(guó)官方相繼出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控新“國(guó)五條”及其細(xì)則。根據(jù)官方部署，本月底之前，各地方版的細(xì)化政策將陸續(xù)落地，為原則文件提供可操作性。

　　從各地設(shè)定的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)來(lái)看，京版細(xì)則對(duì)于房?jī)r(jià)目標(biāo)控制最為嚴(yán)厲，細(xì)則提出2013年北京新建商品住房?jī)r(jià)格相對(duì)2012年保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品房?jī)r(jià)格；上海將房?jī)r(jià)控制目標(biāo)設(shè)在“基本穩(wěn)定”；而重慶、合肥、大連、廈門(mén)等城市則均規(guī)定房?jī)r(jià)上漲幅度小于收入漲幅。

　　對(duì)此，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉指出，各地細(xì)則普遍對(duì)價(jià)格調(diào)控范圍的規(guī)定含糊，“例如針對(duì)什么類(lèi)型、區(qū)域的住房；目標(biāo)房?jī)r(jià)以何種方式統(tǒng)計(jì)；漲幅具體多少等問(wèn)題尚未有明確回答”。

　　此外，中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受中新社記者采訪時(shí)分析，各地公布的目標(biāo)大致與其樓市熱度相呼應(yīng)——北京、上海等一線城市偏緊，而重慶、合肥、廈門(mén)、大連等則較為溫和。

　　針對(duì)目標(biāo)的可實(shí)現(xiàn)性，中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)在接受中新社記者采訪時(shí)亦分析，重慶等城市實(shí)際上仍保持一定的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，政策余地較大，目標(biāo)實(shí)現(xiàn)不難；而北京是目前公布調(diào)控目標(biāo)的城市中，唯一明確提出價(jià)格下降的，將更有難度。

　　不過(guò)他指出，北京細(xì)則中將一二手市場(chǎng)作出區(qū)分，將中心城區(qū)的稀缺樓盤(pán)劃分在普通商品房的范圍之外，通過(guò)新建樓盤(pán)的外圍化降低新房市場(chǎng)的價(jià)格，確有可行性。

　　此外，顧云昌告訴記者，雖京滬渝等城市提出售二手房按差額的20%征個(gè)稅，但大多僅停留在重申“國(guó)五條”原文的基礎(chǔ)上，對(duì)于如何計(jì)算房產(chǎn)增值、各種費(fèi)用如何扣減、各類(lèi)房屋是否統(tǒng)一征收等問(wèn)題并無(wú)細(xì)化規(guī)定。例如，雖北京提出，“不能核實(shí)房屋原值的，依法按照核定征收方式計(jì)征個(gè)人所得稅”，但在如何核實(shí)原值等具體操作中，仍有諸多問(wèn)題尚待具體化。

　　另外，雖然多個(gè)城市提出收緊二套房貸政策，但具體的首付及利率比例并未明確規(guī)定。亞太城市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)謝逸楓指出，北京僅提二套房貸首付提高，但成數(shù)、利率并未確定。而上海則更為模糊地表示將“適時(shí)”收緊二套房貸政策。他表示，政策預(yù)留下一些漏洞與自由操縱空間，仍需更進(jìn)一精細(xì)化。

　　至于調(diào)控中再次強(qiáng)化行政手段的跡象，顧云昌指出，地方政府更多地訴諸“限價(jià)”、“限購(gòu)”等行政化調(diào)控手段實(shí)乃多方力量博弈之下的權(quán)衡之策。

　　他分析，由于剛需群體依然龐大、投資性需求難以根除、貨幣流動(dòng)性充裕、地方債務(wù)嚴(yán)重依賴(lài)土地財(cái)政收入，熱點(diǎn)城市的房?jī)r(jià)壓力加大，調(diào)控難度劇增。

　　以京渝兩地為例，京版細(xì)則提出19條具體規(guī)定，其中包括京籍單身人士限購(gòu)一套住房；增加“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊的供應(yīng)；報(bào)價(jià)不合理的商品房暫不可發(fā)預(yù)售許可證或不辦理現(xiàn)房銷(xiāo)售備案；逐步將自住型、改善型商品住房納入限價(jià)房序列管理等內(nèi)容；重慶亦提出限制低密度、大戶(hù)型住宅項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)；引導(dǎo)和調(diào)節(jié)樓面地價(jià)不超過(guò)當(dāng)期房?jī)r(jià)的三分之一，以行政手段進(jìn)一步強(qiáng)化調(diào)控。

　　未來(lái)隨著細(xì)則的陸續(xù)出臺(tái)，胡景暉稱(chēng)，由于“國(guó)五條”出臺(tái)后已經(jīng)釋放了大量需求，預(yù)計(jì)今后6個(gè)月內(nèi)新房、二手房交易量均會(huì)下滑，但價(jià)格會(huì)先趨于穩(wěn)定，下半年預(yù)計(jì)穩(wěn)中有降；從第四季度起，市場(chǎng)整體會(huì)趨于穩(wěn)定。（作者 龐無(wú)忌）