據(jù)《現(xiàn)代金報》報道,5月3日至5日,杭州接連發(fā)生3起“房鬧”事件。這都是因為房價下跌,老業(yè)主認(rèn)為自己蒙受了巨大損失,而開發(fā)商拒絕補(bǔ)償差價。今年以來,此類事件在杭州已發(fā)生近20起。
對此,一些專家和輿論多提醒業(yè)主“尊重契約”、“理性維權(quán)”,在我看來,催生“房鬧”的根源不在于開發(fā)商與業(yè)主之間簽訂的契約,而在于我國實施已久的商品房預(yù)售制度。
我國的商品房交易方式主要是期房交易。開發(fā)商與業(yè)主簽訂的契約(即售房合同),表面上看可能結(jié)構(gòu)嚴(yán)謹(jǐn)、內(nèi)容公平合理,雙方權(quán)利與義務(wù)也基本對等。但在商品房預(yù)售過程中,購房者不僅要承擔(dān)房屋建設(shè)過程中出現(xiàn)的面積縮水、質(zhì)量下降等重大風(fēng)險,還要承擔(dān)從支付預(yù)售款到交房期間的房款利息損失,其中還包括更為沉重的貸款利息損失。
開發(fā)商則處于明顯強(qiáng)勢:一些開發(fā)商僅憑圖紙就可以向購房者收款,更有甚者一拿到地甚至還沒拿到地,就想方設(shè)法向外收取認(rèn)購款——按目前法律要求,大樓封頂即可預(yù)售,即可收取全部房款。這對于開發(fā)商來說,簡直就是“空手套白狼”,與“集資建房”無異,不用成本即可獲取暴利。從實質(zhì)上講,商品房預(yù)售合同是不公平的契約,盡管它在目前有充分的法律依據(jù),但法律的強(qiáng)制性根本無法掩蓋其不公平和潛藏風(fēng)險。
當(dāng)前,越來越多“房鬧”恰恰是商品房預(yù)售制度潛藏風(fēng)險的集中暴露。在房價處于上升通道時,購房者盡管也付出了巨大成本,卻能在快速的價格上升通道中多少獲一些利。此時,開發(fā)商與預(yù)購房業(yè)主,都是獲益者,其利益總體一致,即使開發(fā)商吃肉業(yè)主喝湯,也能和平相處。
而當(dāng)房價進(jìn)入下降通道后,開發(fā)商依然能從中獲利,業(yè)主則一方面繼續(xù)為開發(fā)商承擔(dān)貸款利息,甚至預(yù)付全部建房成本,另一方面對自己在預(yù)售中買到的“房屋”,卻還要承擔(dān)瞬間貶值的巨大損失,特別是半年前甚至數(shù)日前買到的“房號”與現(xiàn)在的“房號”不能等價,讓自己半輩子的財富泡湯時,這無論如何都是難以接受和理解的。于是,越來越多業(yè)主激烈反彈。此時,他們不認(rèn)為自己的維權(quán)行為不妥,甚至理直氣壯。這歸根結(jié)底是因為業(yè)主們在付款之后沒有“拿”到房屋,他們拿到的只是一個“符號”即圖紙上顯示的房號。
要從根本上防止房鬧,最有效的途徑就是果斷取消商品房預(yù)售制,實行現(xiàn)房銷售制度,讓業(yè)主交完房款后就拿到房門鑰匙,錢房兩訖,從根本上實現(xiàn)開發(fā)商與業(yè)主在售房和購房合同中的權(quán)利義務(wù)一致,讓“房鬧”真正失去土壤。