日前,南京市民政局下發(fā)《南京市老齡事業(yè)發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》,其中,開展以房養(yǎng)老試點備受各界關(guān)注。銀監(jiān)會官員之前也曾呼吁引進以房養(yǎng)老制度。政府積極性固然頗高,但尚缺乏具備操作性的方案。應(yīng)該說,在厘清一系列制度磕絆之前,以房養(yǎng)老只能停留在概念層面。
以房養(yǎng)老就是貸款人將自己的產(chǎn)權(quán)房抵押給金融機構(gòu),以定期取得一定數(shù)額養(yǎng)老金,或接受老年公寓服務(wù)的一種養(yǎng)老方式。而我國現(xiàn)在房屋產(chǎn)權(quán)只有70年,等民眾年老,他們年輕時置辦的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)也就差不多到期。
根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》,土地使用權(quán)的續(xù)期必須重新批準,重新繳納土地出讓金,否則土地使用權(quán)及其附著的建筑物,都將被政府無償收回。單單這一點就嚴重阻礙了以房養(yǎng)老制度的正常推行。而且,由于嚴重的人口老齡化,即便70年產(chǎn)權(quán)自動續(xù)期兌現(xiàn),還是會為該制度的推行埋下隱患。若不改革相關(guān)政策規(guī)定,屆時只會帶來一系列的糾紛。
縱使刨除這一制度因素,老人擁有永久產(chǎn)權(quán)的住房,若考慮到其子女若無獨立住所,一旦老人亡故,子女便會無處可住怎么辦?在現(xiàn)有的高房價之下,兩代人同住的情況十分普遍。也就是說,以房養(yǎng)老要想在中國順利推行,兩個前提必須同時具備:一是永久產(chǎn)權(quán),二是獨立住房。顯然,短時間內(nèi)實現(xiàn)這兩大要素,可行性不大。
而且,中國養(yǎng)老的最主體部分其實在農(nóng)村,他們以房養(yǎng)老更是完全不可能。在房地產(chǎn)熱潮席卷到最偏遠的鄉(xiāng)村之際,小產(chǎn)權(quán)房海量上市但卻沒有合法身份,宅基地價格猛漲,這虛幻的增值帶來的只是農(nóng)民的表面財富。銀行無法認可宅基地和小產(chǎn)權(quán)房的抵押,這也成了阻遏農(nóng)村以房養(yǎng)老的政策高壓線。
還有,以房養(yǎng)老,先入為主的邏輯起點是房價的持續(xù)上漲。即當民眾步入老年時,他的房子,至少仍然能夠和現(xiàn)在一樣足夠值錢,還能夠繼續(xù)擊鼓傳花,以更高的價格賣給年青一代。
顯然,隨著人口老齡化趨勢的加重,老年人越來越多,年輕人越來越少,而且房價泡沫的恣意生長,中國房價在未來二三十年很難再重演過往十多年的瘋漲。甚至,一旦房價在未來某個時間點變盤,以房養(yǎng)老的技術(shù)前提也就徹底消失。到時候,房屋的價值過低,也就很難指望將其作為自己養(yǎng)老的資本。以現(xiàn)有貨幣通脹趨勢推算,為了維持體面的老年生活,恐怕需要一筆十分龐大的財富方能實現(xiàn)。
如今,房地產(chǎn)市場正處在非理性時期,也是宏觀調(diào)控的重中之重,系統(tǒng)性風險隨時可能爆發(fā)。在此背景下,以房養(yǎng)老注定是一項高風險投資。當務(wù)之急,還是應(yīng)該大力完善城鄉(xiāng)基本養(yǎng)老保險制度,保證養(yǎng)老金的合理增值,而不是罔顧風險盲目追求高收益。以房養(yǎng)老固然是完善養(yǎng)老體系的一條捷徑,不過風險重重,切不可盲目推行。