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樓市泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)警示不可忽視

時(shí)間:2013-06-14 13:45   來源:羊城晚報(bào)

  日前,有媒體報(bào)道稱,目前房地產(chǎn)行業(yè)泡沫破裂風(fēng)險(xiǎn)問題已經(jīng)引起了有關(guān)部委的注意,正在有針對性地研究解決措施。而部分國企開發(fā)商、金融系統(tǒng)、政府人士也已經(jīng)注意到房地產(chǎn)存在的泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

  關(guān)于中國房地產(chǎn)是否存在泡沫的問題,在國內(nèi)引起的爭論已有時(shí)日。無疑,這是事關(guān)未來中國房地產(chǎn)健康發(fā)展和中國經(jīng)濟(jì)金融健康穩(wěn)定安全的大問題。

  長期以來,一些專家、開發(fā)商以及個(gè)別地方政府認(rèn)為,中國房地產(chǎn)不存在泡沫,當(dāng)前的房地產(chǎn)市場不僅不會(huì)對經(jīng)濟(jì)帶來泡沫風(fēng)險(xiǎn),而且是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁動(dòng)力。但包括萬科董事長王石、SOHO中國總裁張欣等在內(nèi)的開發(fā)商,以及謝國忠、牛刀等專家都認(rèn)為,中國房地產(chǎn)存在巨大泡沫,而且這種泡沫已經(jīng)到了即將破滅的地步。

  值得關(guān)注的是,美國前財(cái)長亨利·保爾森在2013年成都《財(cái)富》全球論壇上表示,當(dāng)前中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)放緩,應(yīng)及時(shí)處理房地產(chǎn)泡沫。同時(shí),他還認(rèn)為這種泡沫蘊(yùn)藏著巨大的經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。從某種意義上說,也許作為旁觀者的保爾森看得更清楚,他的警示值得重視。

  此外,全國的房價(jià)收入比和租售比兩大指標(biāo)也印證了我國房地產(chǎn)泡沫的存在——前者超過12,后者超過了1:400,明顯超過國際慣例,已是泡沫表現(xiàn)。

  從已有數(shù)據(jù)及分析來看,中國房地產(chǎn)存在泡沫風(fēng)險(xiǎn)是不爭的事實(shí),而這種泡沫最終必將破滅是預(yù)料之中的。之所以至今沒有破滅,一個(gè)重要原因是這幾年政府主導(dǎo)的大投資特別是2008年金融危機(jī)時(shí)期的4萬億元大投資支撐住了房地產(chǎn)泡沫,大投資背后的貨幣大量投放、貨幣的嚴(yán)重超發(fā)在某種程度上“保護(hù)”并掩蓋了房地產(chǎn)泡沫。

  近幾年,雖然受到限購限貸政策影響,商業(yè)銀行籠子里的資金進(jìn)入樓市受到了一定程度的限制。但是,房地產(chǎn)繞過金融籠子直接融資比重正在不斷攀升,已成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重要的資金來源之一。其所占比重由2004年的30%上升至2012年的40.5%,資金總額在8年間增長高達(dá)6.5倍。這與央行公布的社會(huì)融資總額趨勢驚人一致。2013年一季度社會(huì)融資規(guī)模為6.16萬億元,當(dāng)季人民幣貸款占同期社會(huì)融資規(guī)模僅為44.7%,其他融資占比高達(dá)55.3%,而其他社會(huì)融資大部分進(jìn)入到了房地產(chǎn)領(lǐng)域。

  同時(shí),房地產(chǎn)泡沫的另一大推手是土地價(jià)格直線攀升。一些地方政府扮演了一個(gè)非常尷尬的角色,一面進(jìn)行調(diào)控,喊著打壓房價(jià),另一面又推高地價(jià)。

  目前,從國內(nèi)看,大投資模式已經(jīng)難以為繼,繼續(xù)推高房地產(chǎn)泡沫的貨幣基礎(chǔ)正在動(dòng)搖。從國際上看,美聯(lián)儲(chǔ)量化寬松政策退出預(yù)期上升,國際熱錢撤離新興市場體國家風(fēng)險(xiǎn)正在涌動(dòng)醞釀。這兩天泰國股市、印度股市、菲律賓股市、印尼股市等都呈現(xiàn)出暴跌,金融風(fēng)險(xiǎn)正在提升,一旦蔓延到中國內(nèi)地,樓市泡沫率先出現(xiàn)破裂的風(fēng)險(xiǎn)是存在的。

  因此,對于樓市泡沫風(fēng)險(xiǎn),不應(yīng)該停留在“爭論”或“注意”階段,而是要盡快采取應(yīng)對措施。比如:改變房價(jià)上漲預(yù)期,必須首先改變地價(jià)上漲預(yù)期。從根本上打破政府壟斷土地市場的局面,在土地經(jīng)營上引入市場機(jī)制。改變目前政府從農(nóng)民手中低價(jià)圈地、高價(jià)賣給開發(fā)商的狀況,使擁有土地經(jīng)營權(quán)者直接進(jìn)入土地交易市場交易等。

  總之,不繼續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)調(diào)控就絕不會(huì)遏制住高房價(jià)、高地價(jià),最終將遭受房地產(chǎn)泡沫破滅的沉痛打擊。這是政府無論如何都不能回避的問題。越沉默,積累的問題會(huì)越大越尖銳,解決起來的難度也越大越棘手,最終對我國經(jīng)濟(jì)金融的危害性也更大。(余豐慧)

編輯:張御舲

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