如果最高價樓盤價格屢創(chuàng)新高,則會對二、三級樓盤價格形成暗示作用,甚至會制約商品房價格下跌預期。
房地產(chǎn)調控高壓態(tài)勢依舊,但是一線城市的天價樓盤近期卻頻頻出現(xiàn)。北京位于朝陽區(qū)的姜莊湖家園22套別墅獲批,最高預售許可價達10.88萬元/㎡,為今年以來獲批的最貴樓盤。而上海的凱旋濱江近期也開盤銷售,銷售均價為16萬元/㎡。
客觀地講,天價樓盤的出現(xiàn)反映了高端房地產(chǎn)市場的“本色”,但在“房價遠遠沒有達到合理價位”的政策表述下,天價樓盤價格屢屢出現(xiàn),難免會對市場心理產(chǎn)生影響,甚至對既有的調控政策效果形成干擾,對此,相關調控部門應該保持高度關注。
眾所周知,房地產(chǎn)市場價格呈現(xiàn)為階梯態(tài)勢。其中一線城市的高價樓盤在引領整個房地產(chǎn)市場價格的階梯布局。如果最高價樓盤價格屢創(chuàng)新高,則會對二、三級樓盤價格形成暗示作用,甚至會制約商品房價格下跌預期。就此而言,應該從嚴控房地產(chǎn)調控政策的角度予以高度關注。
在筆者看來,開發(fā)商此時選擇推出天價樓盤,其實未必是直接對抗調控政策之舉,反而更像是對推升高房價原因的另類寫照。事實上,在上海凱旋濱江上市之前,市場曾預估其樓盤均價應該在20萬元/平方米,而最終的價格雖然創(chuàng)出歷史新高,但卻低于之前的市場預期。市場之所以會形成超高預期,和該地塊的開發(fā)成本有著直接關系。
也正因此,或許在地方房地產(chǎn)監(jiān)管部門看來,天價樓盤的高定價其實已經(jīng)順應了調控政策導向,所以才會審核通過其房屋預售申請。這一現(xiàn)象恰恰表明要想實現(xiàn)房地產(chǎn)市場價格的合理回歸,不可能單純期望開發(fā)商的主動讓利,或者價格管理部門的行政干預。
可見,樓市調控的大棒不能只打在開發(fā)商一人身上,各個行政部門也有義務審視自己在降房價過程中的責任。一直以來國內土地成本約占到總房價四分之一的比重,土地價格高企推動房價上漲飽受詬病,只是囿于其中牽涉財稅體制深層次改革而長期難以得到厘清,同時各地方囿于財政壓力也難有決心主動割舍“賣地生財”,是為阻滯房價大幅降低的一大痼疾。此外,各種“隱性”的行政稅費也品目繁多,并通過最終售價由購房者全盤買單了。例如人防收費、消防收費、建委收費等行政收費。
總之,層出不窮的天價樓盤在提醒我們,房地產(chǎn)市場調控不可能畢其功于一役,只有房地產(chǎn)市場的所有參與方都積極主動為房價下降而付出努力,房價的合理回歸才能夠真正到來。