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保障房建設(shè)提速 房地產(chǎn)調(diào)控難松

時(shí)間:2011-06-08 15:04   來(lái)源:中國(guó)證券報(bào)

  以覆蓋城市中低收入家庭的需求測(cè)算,保障房存量供給缺口在5500萬(wàn)-6200萬(wàn)套之間,考慮到“十二五”期末中國(guó)城市化率將達(dá)51.5%,未來(lái)五年的新增增量缺口約計(jì)500萬(wàn)套。以目前的建設(shè)目標(biāo)與竣工速度核算,未來(lái)五年平均每年竣工保障房超過(guò)700萬(wàn)套。在市場(chǎng)新增住房中,保障房市場(chǎng)增量占比保持在50%左右,截至“十二五”期末,保障房存量占比將達(dá)30%,從而在較大比重上解決城市低收入家庭及遷移人口的“住有所居”問(wèn)題。

  推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)效應(yīng)

  或在三季度集中釋放

  “十二五”期間保障房建設(shè)資金投入達(dá)4.8萬(wàn)億元。3600萬(wàn)套保障房在未來(lái)五年的資金需求分別為1.37萬(wàn)億、1.08萬(wàn)億、0.8萬(wàn)億、0.79萬(wàn)億、0.79萬(wàn)億,五年累計(jì)需投入資金4.8萬(wàn)億,超過(guò)金融危機(jī)期間4萬(wàn)億的刺激計(jì)劃。其中,2011年和2012年為投資高峰期,開(kāi)工、在建、竣工的保障房均為五年中最高。

  從2011年情況看,在建的1220萬(wàn)套保障房,超過(guò)1萬(wàn)億的投資完成額可對(duì)沖商品住宅30%的投資下滑。我們的壓力測(cè)試結(jié)果顯示:1.05萬(wàn)億的保障房投資完成額如能完成,那么經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)能夠承受的商品住宅投資下滑幅度超過(guò)30%。而30%的下滑幅度意味著五大一線城市投資全部消失,30個(gè)大中城市投資下滑超過(guò)60%。

  在合理的測(cè)試假設(shè)下,即商品住宅投資同比增長(zhǎng)10%、商業(yè)地產(chǎn)投資維持2010年增速,那么2011年的房地產(chǎn)投資同比增速仍可維持在30%左右,仍然是推動(dòng)上游鋼材、水泥及下游家電、裝飾材料的重要力量。根據(jù)2011年保障房的開(kāi)工與建設(shè)進(jìn)度,我們認(rèn)為保障房對(duì)沖商品住宅投資下滑及推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“投資紅利”效應(yīng)將在三季度集中釋放。

  2011年1000萬(wàn)套、“十二五”3600萬(wàn)套保障房將成為未來(lái)五年最大的福利保障,從而通過(guò)保障房中低收入家庭的基本住居需求,刺激非居住類消費(fèi)需求。

  具體而言,目前中國(guó)城鎮(zhèn)常住人口可分為本地農(nóng)村人口、本地非農(nóng)戶籍人口、外地農(nóng)村戶籍人口和外地非農(nóng)戶籍人口四類,占比分別為27%、49%、13%和10%。按照這種分類,由于本地非農(nóng)戶籍即城市戶籍人口的部分家庭不具備商品房支付能力或者無(wú)力進(jìn)行住房改善,在這種情況下,如果這部分家庭能夠順利進(jìn)入經(jīng)濟(jì)適用房或公租房的保障范圍,那么就會(huì)在很大程度上降低為購(gòu)買(mǎi)商品房而進(jìn)行的儲(chǔ)蓄,從而提高家庭的消費(fèi)率。外地農(nóng)村戶籍人口主要為農(nóng)民工,這部分遷移人口通常主要居住在廉價(jià)的城中村住宅中,由于基本被隔離在城市生活的范圍之外,這部分人群的消費(fèi)能力十分有限,因此,只有解決這部分人的城市居住問(wèn)題,才能真正形成城市的消費(fèi)群體。

  關(guān)于保障房消費(fèi)紅利的考察,可以從兩個(gè)角度進(jìn)行。一是圍繞住房本身的消費(fèi)。因?yàn)橘?gòu)買(mǎi)或租賃了住房,帶來(lái)的裝修、家居用品、家具、家電購(gòu)置需求的激發(fā)。除了廉租房、公租房有簡(jiǎn)單裝修之外,其他方面依然需要戶主自我配置。二是解決住房問(wèn)題之后,給中低收入者帶來(lái)的消費(fèi)潛力釋放。從家庭儲(chǔ)蓄率的角度看,保障房作為一種低收入家庭的住宅福利,在一定程度上可以從降低保障房缺失條件而被迫進(jìn)行的儲(chǔ)蓄,從而有助于促進(jìn)消費(fèi)水平的提升。特別是在商品房?jī)r(jià)格高漲的情況下,一些中低收入家庭為進(jìn)入商品房市場(chǎng)的家庭必須持續(xù)積累儲(chǔ)蓄,從而至少具備購(gòu)房首付款,因此,一旦這些家庭進(jìn)入保障房市場(chǎng),那么這種被動(dòng)的儲(chǔ)蓄將會(huì)減少,消費(fèi)則會(huì)增加。

編輯:張潔

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