北京自5月以來的量價齊升的樓市升溫，在7月份有所降溫。
北京市房協(xié)昨天發(fā)布權(quán)威數(shù)據(jù)，7月份全市商品住房成交2.5萬套，環(huán)比增加9.6%。但新建商品住房成交均價2.07萬元/平方米，環(huán)比下降3.2%。
7月新房成交環(huán)比下降
“7月份北京商品住房市場一個明顯特點，就是量升價降�！笔蟹繀f(xié)秘書長陳志說，7月份全市商品住房成交2.5萬套，環(huán)比增加9.6%。其中新建商品住房1萬套，環(huán)比減少3.2%；二手住房1.5萬套，環(huán)比增加19.9%。
而此前有所抬頭的房價，在7月份開始“低頭”。統(tǒng)計顯示，7月北京新建商品住房成交均價2.07萬元/平方米，環(huán)比下降3.2%，同比下降8.6%。
不過，7月二手房價格卻有所上升。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，7月北京二手商品住宅成交均價為23110元/平方米，環(huán)比上漲2.2%。
剛過去的8月上旬，北京樓市繼續(xù)降溫。新房市場成交量出現(xiàn)萎縮，上旬北京新建純商品住宅(剔除保障房)成交總量為3561套，與7月份同期相比跌10.2%，與7月下旬相比驟跌23.6%。
上市普通商品房逾八成
陳志說，與此同時，北京商品住房供求結(jié)構(gòu)明顯改善。
“從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，7月份新建商品房上市1.1萬套，其中套型面積140平方米以下的普通商品住房0.9萬套，占比達85.6%，比6月份提高2.7個百分點�！标愔菊f。
其中，北京首個試點“限地價、競房價”的項目，位于門頭溝的中國鐵建梧桐苑項目上市3058套，最高限價13600元/平方米的價格較周邊約20000元/平方米的商品房價低了約30%。
此外，成交結(jié)構(gòu)上，7月北京居民首次購房比重持續(xù)保持九成以上，投機投資性需求得到有效遏制，中低價位中小套型成交占比有所提高。統(tǒng)計顯示，7月份，90平方米以下、單價2萬元以下成交套數(shù)占28.8%，較6月份提高2.3個百分點。
預(yù)測
中央近期多次強調(diào)，要繼續(xù)毫不動搖地堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控各項政策措施。上周國務(wù)院督察組督察北京貫徹落實房地產(chǎn)調(diào)控政策情況時，認為北京樓市調(diào)控效果明顯，但目前正處于一個關(guān)鍵期，必須高度重視成交回升之后可能出現(xiàn)的房價反彈。
從目前情況看，下半年，北京堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖仍將是主基調(diào)。
——市房協(xié)秘書長陳志
北京的房價仍將保持穩(wěn)中有降的趨勢。一方面，在購房需求量不足的情況下，“以價換量”依舊是開發(fā)商的主要銷售策略，未來會有更多中低價房源入市；另一方面，未來資金實力相對有限的首次購房人仍是市場的主力軍，中低價樓盤項目依舊是這部分購房人群的首選。
——偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉
- 分析
市房協(xié)秘書長 樓市未現(xiàn)回暖態(tài)勢
5月份以來的成交量上升和房價回漲，北京樓市是否已現(xiàn)回暖？
陳志分析，僅從市場的量價關(guān)系還不能準確反映北京房地產(chǎn)市場的運行情況，當前房地產(chǎn)市場還未呈現(xiàn)回暖態(tài)勢，僅是交易回升，部分樓盤價格開始上調(diào)。
開發(fā)商不應(yīng)盲目沖動漲價
陳志認為，考察市場回暖的關(guān)鍵指標要看投資，1至7月的住宅投資雖比上年同期略有增長，但增速較上半年仍處回落態(tài)勢，且關(guān)系到房地產(chǎn)未來發(fā)展指標的土地投資，則持續(xù)下降。在住宅投資中，政策房的對沖效應(yīng)也在減弱。特別是住宅的新開工面積自年初以來一直處于下降狀態(tài)，這些均表明樓市離回暖為時尚早。
“當前，應(yīng)更多地將穩(wěn)定市場預(yù)期和穩(wěn)增長放在更重要位置上。企業(yè)仍應(yīng)理性對待市場，合理確定價格，不應(yīng)盲目沖動，應(yīng)繼續(xù)用以價換量的方式積極應(yīng)對市場�！标愔菊f。
部分漲價不意味樓市回暖
近期，北京出現(xiàn)了部分樓盤價格有所上調(diào)的現(xiàn)象。對此，陳志表示，這是否能代表市場回暖，還不能簡單據(jù)此推斷。
“因為從目前分析來看，項目價格上調(diào)主要有幾類情況。一是前期降價換量項目在取得較好銷售業(yè)績后逐步減少或取消折扣，這種情況占絕大多數(shù)。”陳志說。
另一種情況是開發(fā)商普遍采取的低開高走營銷和推廣策略所形成的，即企業(yè)一般會將位置、戶型較差的房源作為項目一期，以后各期則隨著房源位置、品質(zhì)的逐步提升，價格逐步走高。
此外，漲價的還有一些稀缺項目。比如一些位于二環(huán)內(nèi)的樓盤，周邊幾乎再無新增供應(yīng)，由于位置稀缺，再加上拆遷成本較高，以及產(chǎn)品品質(zhì)進一步提升等因素，導致價格有所上調(diào)。
