經(jīng)過一年多來的宏觀調(diào)控，全國房價只漲不跌的神話在10月終結(jié)。從國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來看，10月70大中城市的平均房價，出現(xiàn)1998年房改以來的首次下跌，按月降低0.2%。其中，一手房價格下跌的城市增加到34個，二手房價格下跌的城市達(dá)38個。2010年以來房地產(chǎn)宏觀調(diào)控有了實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，國內(nèi)房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)巨大變化。
隨之而來的是，抵抗房價下跌的各種博弈也層出不窮。比如荒唐的“房鬧”、房企股權(quán)交易增多、中小房企面臨資金鏈斷裂、土地財(cái)政告急，還有房價下跌過大所造成的負(fù)面影響比房價上漲的負(fù)面影響更大等言論風(fēng)生水起，要求放松對國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控呼聲又開始出現(xiàn)。盡管當(dāng)前中央政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的態(tài)度是堅(jiān)決的，但要使市場各方保持清醒的頭腦，實(shí)非易事。
可以說，從2010年國十條開始，中央政府對以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場的不可持續(xù)性的共識越來越清晰，調(diào)控態(tài)度越來越堅(jiān)決，所要達(dá)到目標(biāo)及所采取的政策工具越來越具體與細(xì)化。比如，溫家寶總理近日就房地產(chǎn)調(diào)控發(fā)表的講話，就第一次把住房價格下降重申為國家的基本政策，而房價回歸理性，就得讓絕大多數(shù)居民可接受，或可解決為有支付能力購買。所以說，這既是當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的短期目標(biāo)也是底線，同時也是未來房地產(chǎn)市場得以健康發(fā)展的基礎(chǔ)。因此，這條底線必須堅(jiān)守，決不動搖。
當(dāng)前房地產(chǎn)市場最有迷惑性或最可能讓調(diào)控政策逆轉(zhuǎn)的觀點(diǎn)就是，由于“房地產(chǎn)業(yè)支柱性”，房價下跌將導(dǎo)致與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)數(shù)十個產(chǎn)業(yè)的衰退，以至于減緩中國經(jīng)濟(jì)增長。這種論調(diào)，就是我早幾年提出的“房地產(chǎn)要挾整個中國經(jīng)濟(jì)”。其實(shí)，這有以下幾個層次的問題。一，當(dāng)房地產(chǎn)的發(fā)展已不可持續(xù)時，不僅不支持經(jīng)濟(jì)增長，反之會摧毀經(jīng)濟(jì)增長；二，房地產(chǎn)“支柱性”或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)增長之動力，只能建立在民生基礎(chǔ)之上。只有以民生為前提的房地產(chǎn)市場，才是帶動社會經(jīng)濟(jì)增長的動力，以投機(jī)炒作為主導(dǎo)的房地產(chǎn)帶給社會經(jīng)濟(jì)的只能是系統(tǒng)性風(fēng)險。三，既然房地產(chǎn)的支柱性建立在民生的基礎(chǔ)上，那房地產(chǎn)市場價格就得回歸理性，絕大多數(shù)居民有能力購買。當(dāng)房價大大高于這種水平時，下降就是必然，否則房地產(chǎn)支柱性不僅不存在而且失去意義。當(dāng)以住房投資為主導(dǎo)的市場向消費(fèi)為主導(dǎo)市場轉(zhuǎn)型時，也就是房地產(chǎn)市場價格的向下調(diào)整期，承擔(dān)一定成本與代價不可能避免。四，以消費(fèi)為主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場的支柱性，不僅在于中國有無限大的市場，而且在于其常態(tài)的需求能保證房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展。
從上述分析可以看出，房地產(chǎn)市場量跌價滯，正說明投機(jī)炒作主導(dǎo)性。有房地產(chǎn)中介告訴筆者，2010年北京住房有近40%是外地居民購買，三亞80%以上的住房是外地居民購買�？梢姡瑖鴥�(nèi)房地產(chǎn)市場投機(jī)炒作的嚴(yán)重性。這樣的市場，調(diào)整是必然，相比房地產(chǎn)泡沫自動破滅，政府宏觀調(diào)控的代價要小得多。因此，當(dāng)前的諸多困難，都是房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型不能不付出的代價。國內(nèi)房地產(chǎn)市場只有盡早從投機(jī)炒作為主導(dǎo)向消費(fèi)為主導(dǎo)轉(zhuǎn)型，才能最終柳暗花明。
那么，中國房地產(chǎn)市場未來走向哪里？重慶市市長黃奇帆最近給出了一個說法。他說，無論國內(nèi)國外，理想的房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)，是這個國家或城市的家庭6至7年的平均收入夠購買一套七八十平方米的普通商品房。那么，怎么樣才能實(shí)現(xiàn)這個目標(biāo)呢？總體上說，是要抓好“供求平衡、土地價格、稅收力量、金融杠桿、配置格局”這五個房地產(chǎn)調(diào)控的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。宏觀上，如果這五個環(huán)節(jié)的頂層設(shè)計(jì)都科學(xué)，那么房地產(chǎn)業(yè)就不會大起大落，就能實(shí)現(xiàn)健康平穩(wěn)發(fā)展。對于黃市長的這個方案，盡管還有一些需要完善的地方，但可以肯定地說，是攻克當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場難題的清晰思路。
在黃市長看來，解決當(dāng)前的房地產(chǎn)難題并非難事，要害是界定房地產(chǎn)市場功能或市場定位。如果住房市場是以消費(fèi)為主導(dǎo)的，那么政府就可以圍繞這個宗旨，通過土地、稅收、信貸及保障性住房等政策讓這個市場走向健康之路。因此，當(dāng)前房地產(chǎn)市場根本問題就在于給出市場清楚定位，并在此基礎(chǔ)上出臺相應(yīng)的政策。當(dāng)前的房地產(chǎn)，就因?yàn)槭袌龆ㄎ贿�存在不少模糊性，從而使得不少人仍心存幻想，以為當(dāng)前的調(diào)控政策只是臨時性的，一旦市場有風(fēng)吹草動，政策又會逆轉(zhuǎn)。因此，中央政府理應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)市場消費(fèi)性功能定位，以當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場價格下跌之契機(jī)，加快推動房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)型。（易憲容 中國社會科學(xué)院金融研究所研究員）
