易憲容：房地產(chǎn)調(diào)控仍有繼續(xù)深化空間

　　第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的出臺，嚴(yán)格區(qū)分了住房的消費與投資，這將有助于通過遏制住房投資來遏制高房價。同時，通過加強(qiáng)對個人按揭貸款管理、健全國內(nèi)征信系統(tǒng)覆蓋面及全國性住房信息系統(tǒng)等，繼續(xù)深化房地產(chǎn)調(diào)控。

　　最近，國內(nèi)房地產(chǎn)銷售面積明顯下降，這與房地產(chǎn)調(diào)控政策的繼續(xù)深化密切相關(guān)。而近日住建部、央行和銀監(jiān)會三部委聯(lián)合公布的《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》中明確指出，各地商業(yè)性個人住房貸款，應(yīng)根據(jù)擬購房家庭成員（包括借款人、配偶及未成年子女）名下實際擁有的成套住房數(shù)量作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。市場普遍認(rèn)為，第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的“塵埃落地”，標(biāo)著著房地產(chǎn)調(diào)控正依既定的方向繼續(xù)深化。

　　當(dāng)然，市場之所以會對第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)如此關(guān)注，可能有兩個重要原因。原因之一是該認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)有效地區(qū)分了住房的消費與投資。

　　確實，以往部分房地產(chǎn)政策模糊了住房的消費與投資的區(qū)別，在很大程度上鼓勵了住房的投資，特別是銀行貸款的金融杠桿，又放大了住房投資的巨大賺錢效應(yīng)，導(dǎo)致大量資金涌入房地產(chǎn)市場，催生了房地產(chǎn)泡沫，也滋生出許多社會經(jīng)濟(jì)問題。這是過于放任住房投資的市場結(jié)果之一。由此，嚴(yán)格區(qū)分住房的消費與投資，就成了2007年房地產(chǎn)政策調(diào)整的核心之一。自2009年下半年后，國內(nèi)房地產(chǎn)市場又面臨諸多風(fēng)險，促使我們進(jìn)一步認(rèn)清了區(qū)分住房的消費與投資的重要性。

　　正是基于住房的消費與投資的區(qū)分，對住房的消費，目前國家仍然采取優(yōu)惠政策，鼓勵居民通過住房信貸的優(yōu)惠政策逐步改善其住房條件；對住房的投資，國家則規(guī)定住房投資者不僅無法享受優(yōu)惠信貸政策，而且還要嚴(yán)格限制其房貸，并以市場定價確定相應(yīng)的銀行信貸。這樣的住房信貸政策，無疑是提高了住房投資者的進(jìn)入門檻，也加大了住房投資或投機(jī)的不確定性風(fēng)險。

　　原因之二是二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的出臺，將有助于遏制國內(nèi)房價的非理性上漲。

　　這是因為，銀行信貸的易得性、杠桿效應(yīng)，鼓勵的是住房的投資而不是消費，這對當(dāng)前高房價、房地產(chǎn)泡沫的形成具有重大影響。但是，隨著“國十條”出臺后，住房投資需求主導(dǎo)的市場銷售出現(xiàn)了快速下降，如今年5月份當(dāng)月全國70個大小城市商品房銷售面積下降15.8%以上，5月份房價同比上漲12.4%，盡管漲幅環(huán)比有所回落。確實，當(dāng)房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)深化時，市場預(yù)期的改變，將可能改變目前“量跌價穩(wěn)”的僵持局面，因為這次房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)之一就是遏制高房價，只要房價不跌，房地產(chǎn)調(diào)控就不會中止。

　　當(dāng)然，依筆者之見，要遏制國內(nèi)房地產(chǎn)的投機(jī)炒作，僅僅靠界定第二套住房、采取差異化信貸政策還是不夠的。

　　這是因為，首先是在國內(nèi)征信系統(tǒng)覆蓋面不全、全國性住房信息系統(tǒng)尚未建立的情況下，我們很難甄別購房者是否第一次購房，他們是否可以享受優(yōu)惠的住房信貸政策，這為住房投資者利用第二套住房的甄別難度享受優(yōu)惠住房信貸政策敞開了政策漏洞。還有，我們不僅要對第二套住房采取與第一套住房有別的信貸利率，而且還要針對第一套住房購買者的信用狀況采取類似的差異化信貸利率。另外，目前由商業(yè)銀行出面落實政府制訂的房地產(chǎn)信貸優(yōu)惠政策，有必要改為由政府直接補貼給住房借款人，以杜絕商業(yè)銀行在當(dāng)前房地產(chǎn)炒作中助漲房地產(chǎn)泡沫的非理性作用。

　　其次是對個人住房按揭貸款管理，不僅要以第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)來區(qū)別住房的投資與消費，而且還要重新厘定住房按揭貸款的市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)。具體而言，對個人住房按揭貸款，不僅要嚴(yán)格區(qū)分第二套及以上住房，而且還要對購買第一套及第二套住房的個人按揭貸款的市場準(zhǔn)入予以嚴(yán)格的規(guī)定與審查，這包括個人信用記錄、嚴(yán)格收入證明、個人每個月按揭貸款所占個人收入比重等內(nèi)容。這樣，才能阻止住房的投資或投機(jī)者輕易進(jìn)入住房信貸市場，才能遏制國內(nèi)房地產(chǎn)市場的非理性繁榮及房地產(chǎn)泡沫的繼續(xù)擴(kuò)大。

　　再次是就區(qū)分住房的消費與投資而言，當(dāng)前住房信貸政策僅僅局限于新增或增量的住房按揭貸款，并未對存量的住房按揭貸款進(jìn)行嚴(yán)格的界定與區(qū)分，估計這是導(dǎo)致目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“量跌價穩(wěn)”特征的重要原因，因為住房的投資及投機(jī)者仍然可以享受優(yōu)惠信貸政策，他們的住房持有成本還是過低。因此，要打破目前的市場僵局，我們還得配套出臺房產(chǎn)稅、物業(yè)稅等相關(guān)房地產(chǎn)稅收政策，以此有效遏制房地產(chǎn)的投機(jī)炒作。（易憲容作者系中國社會科學(xué)院金融研究所研究員）