物業(yè)稅立法不是調(diào)房價的應(yīng)急之舉

　　物業(yè)稅立法的提速，在當(dāng)前的高房價時代再次成為社會普遍關(guān)注的焦點(diǎn)問題。

　　但現(xiàn)時推出物業(yè)稅，并不是解決房地產(chǎn)價格居高不下的應(yīng)急之舉。物業(yè)稅的開征是對我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的全面改革，也是影響社會穩(wěn)定的重要民生問題。制定一部統(tǒng)一科學(xué)的《物業(yè)稅法》，需要在課稅要素的配置中細(xì)致妥善地處理不同利益主體之間的利益關(guān)系，并始終堅持公開透明和民主參與的立法原則。

　　●只要保持稅改前后的稅負(fù)基本相當(dāng)，則開征物業(yè)稅只會打擊短線的“炒地”、“炒房”，而不會抑制長線的房地產(chǎn)投資和消費(fèi)。

　　●按房地產(chǎn)評估值征稅，能比較客觀地反映房地產(chǎn)價值和納稅人的承受能力，有利于解決現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制存在的計稅依據(jù)不合理問題。

　　●物業(yè)稅采取比例稅率更為適宜一些。固定稅率、累進(jìn)性稅率不是物業(yè)稅稅率的可行選擇。

　　●立法中，我們既應(yīng)注意對按照現(xiàn)行稅制已繳納各種房地產(chǎn)稅費(fèi)的老業(yè)主和新法施行后要統(tǒng)一繳納物業(yè)稅的新業(yè)主進(jìn)行區(qū)別，并對老房和新房采取不同的稅率和征稅方法，也應(yīng)合理安排比較靈活的稅收優(yōu)惠措施，如對首套自住型業(yè)主免稅、對城鎮(zhèn)低收入者和農(nóng)民按一定標(biāo)準(zhǔn)給予減免優(yōu)惠。

　　并非房屋所有權(quán)人才交稅，使用權(quán)人也是納稅人

　　物業(yè)稅作為財產(chǎn)稅，其征稅環(huán)節(jié)鎖定在不動產(chǎn)的保有階段，稅負(fù)不能轉(zhuǎn)嫁。我國物業(yè)稅立法該如何界定納稅人？該問題的解決不能脫離我國現(xiàn)行房地產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利體系結(jié)構(gòu)，也不能脫離財產(chǎn)稅制改革的根本宗旨�，F(xiàn)時推出物業(yè)稅，其目的在于進(jìn)一步優(yōu)化現(xiàn)行財產(chǎn)稅制，增加地方政府財政收入，增強(qiáng)地方政府調(diào)控能力，并不是房地產(chǎn)價格居高不下的應(yīng)急之舉。

　　從地產(chǎn)角度看，土地作為典型的不動產(chǎn)，只屬于國家或集體所有。土地資源是不可再生的稀缺資源，也是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，物業(yè)稅的開征與土地使用制度的深化改革緊緊捆在一起。長期以來，我國形成了多種用地形式，如商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、房改房、集資建房、合作建房等等，土地使用權(quán)的取得包含了出讓、劃撥、租賃、承包、信托等多樣途徑。地方政府土地新政的創(chuàng)新應(yīng)以物業(yè)稅的開征為契機(jī)，歸并土地使用形式，把以各種形式取得的土地使用權(quán)全面納入物業(yè)稅的范圍，把現(xiàn)有的城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等統(tǒng)一歸入物業(yè)稅。盡管物業(yè)稅不能取代土地出讓金，但基于公平稅負(fù)原則和拓寬稅基的目的，無論城市還是農(nóng)村，各類土地使用權(quán)人均應(yīng)就其占有、使用的土地繳納物業(yè)稅。2007年頒行的《物權(quán)法》為此提供了法律依據(jù)，該法建立了成立于土地之上的完整的用益物權(quán)體系，從而為物業(yè)稅立法奠定了良好的法律基礎(chǔ)。

　　從房產(chǎn)角度看，我國在住房市場化后，逐步形成了現(xiàn)有的商品房、保障房、自建房、合建房等并存的房產(chǎn)格局，在房屋之上成立了所有權(quán)、租賃權(quán)、使用權(quán)等不同財產(chǎn)權(quán)利形態(tài)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，這些權(quán)利形態(tài)都與一定的物業(yè)利益相聯(lián)系，并具有相應(yīng)的市場價值表現(xiàn)形式。因此，是否擁有房屋所有權(quán)不應(yīng)成為物業(yè)稅立法中界定納稅人的標(biāo)準(zhǔn)，無論是城市還是農(nóng)村，只要占有、使用房地產(chǎn)等物業(yè)，就應(yīng)承擔(dān)物業(yè)稅負(fù)，物業(yè)稅的納稅人應(yīng)包括各類房屋的所有權(quán)人或使用權(quán)人。

　　我國境內(nèi)的所有不動產(chǎn)均應(yīng)納入物業(yè)稅的征稅范圍

　　現(xiàn)在爭論物業(yè)稅的征稅范圍，有的人提出應(yīng)對全部物業(yè)征稅，也有的人提出僅對某些物業(yè)征稅，如僅對第二套以上房產(chǎn)征稅，僅對經(jīng)營性房產(chǎn)征稅，僅對高檔物業(yè)征稅，僅對城鎮(zhèn)房地產(chǎn)征稅等。

　　事實(shí)上，隨著我國城鄉(xiāng)一體化步伐的加快，對城市和農(nóng)村的不動產(chǎn)應(yīng)普遍開征物業(yè)稅，這樣有利于均衡城鄉(xiāng)地區(qū)稅收負(fù)擔(dān)水平，保持物業(yè)稅制的普遍性、完整性和統(tǒng)一性。

　　現(xiàn)行房產(chǎn)稅以城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房屋為征稅對象，征稅范圍過窄，從而限制了該稅的社會財富調(diào)節(jié)作用。物業(yè)稅的開征，確立的是“寬稅基”原則，征稅范圍從城市擴(kuò)大到了農(nóng)村，我國境內(nèi)的所有不動產(chǎn)均應(yīng)納入物業(yè)稅的征稅范圍。當(dāng)然，廓清物業(yè)稅的征稅對象及其范圍，不應(yīng)與稅收優(yōu)惠安排相混淆。

　　不少地方政府擔(dān)心，物業(yè)稅的開征會對其投資環(huán)境產(chǎn)生負(fù)面影響，進(jìn)而制約本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。由于物業(yè)稅立法是全國范圍統(tǒng)一立法，并廣泛適用于全國廣大城鄉(xiāng)地區(qū)，基于稅收公平原則的稅制設(shè)計會將一切房地產(chǎn)投資行為通盤納入考慮范圍之內(nèi)，既追求縱向公平又兼顧橫向公平，從而使各市場主體在公平競爭的稅收環(huán)境中投資置業(yè)，使稅收制度更好地配合財政轉(zhuǎn)移支付制度，實(shí)現(xiàn)政府的社會公平目標(biāo)。從這一角度講，上述擔(dān)心是多余的，物業(yè)稅的開征不會人為地制造地方政府之間的稅收競爭，因此，單純的稅收要素不會制約地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

　　開征物業(yè)稅會不會抑制房地產(chǎn)投資，使當(dāng)前的投資性需求顯著降低，會不會使大量資金轉(zhuǎn)為投向股票、債券等其他領(lǐng)域？這一問題的答案，無法單獨(dú)從物業(yè)稅政策中解讀出來，它與一定時期國家的金融政策、財政政策、投資政策、外貿(mào)政策、產(chǎn)業(yè)政策、競爭政策等密切聯(lián)系在一起。只要保持稅改前后的稅負(fù)基本相當(dāng)，則開征物業(yè)稅只會打擊短線的“炒地”、“炒房”等房地產(chǎn)投機(jī)行為而不會抑制長線的房地產(chǎn)投資和消費(fèi)，物業(yè)稅只能使房地產(chǎn)投資和消費(fèi)行為更加趨于理性。