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現(xiàn)在開征物業(yè)稅將使住房民生雪上加霜

時間:2010-01-08 10:38   來源:中國青年報

  自去年國務院批轉(zhuǎn)國家發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知》中提出,要“深化房地產(chǎn)稅制改革,研究開征物業(yè)稅”始,要不要、該不該開征物業(yè)稅問題一直成為社會各界廣為關(guān)注的熱點問題。最近,國家某部委官員突然高調(diào)談論“開征物業(yè)稅技術(shù)上已無問題”,立刻被人們解讀為物業(yè)稅開征在即。

  當?shù)胤秸畬Α巴恋刎斦钡囊蕾囋絹碓絿乐,加之房價在部分城市一路飆升,決策部門不是從割斷地方政府與房地產(chǎn)間利益鏈條的根子上想轍,而是先從地方政府的財政收入來源上換策,也許又是個“書生策”。如果現(xiàn)在就開征物業(yè)稅,最可能起到的作用是讓當下的住房民生雪上加霜。

  高房價的確是解決住房民生的一個攔路虎,可是物業(yè)稅真的能夠像人們期望的那樣,成為改變整個市場供求關(guān)系的良方嗎?稍有市場常識的人都能明白這樣的設想是荒唐的。誠然,開征物業(yè)稅能擠出一些空置房是肯定的,但究竟是什么樣的收入階層把房子空置在那里?不言而喻,在如此高企的房價下,仍能出手買房子空在那兒的主兒,恐怕也未見得會對征稅有所畏俱,而對普通老百姓而言,攢錢買房只是負擔的開始,在負擔按月還款、物業(yè)管理費等費用之后再加征物業(yè)稅,這將對財富分配形成可怕的逆向調(diào)節(jié)。

  何況,這種邏輯還存在著忽視物業(yè)稅對出租房市場影響的漏洞。當物業(yè)稅使人們不敢輕易擁有多套住房之后,出租房價格大幅攀升將是必然的,原本準備租房的消費者可能會因為租房的價格高昂而提前購房,準備拋售第二套房的業(yè)主也會因為出租房收入的可觀,而放棄了拋售的打算。其中的供求關(guān)系到底是個啥比率,好像一看就明白了。

  世界上大多數(shù)實行市場經(jīng)濟體制的國家或地區(qū),都對房地產(chǎn)征收物業(yè)稅,但至今未見有由此導致房地產(chǎn)價格不上升的案例。雖然,從邏輯上說物業(yè)稅具有降低房地產(chǎn)價格、抑制泡沫的作用,但是從長期看并不能阻止價格的上升。那些錢多的富豪們一買就是幾十上百套的房子,難道還怕繳不起稅嗎?真正繳不起物業(yè)稅的,恰恰是“房奴”一族。

  從各國的實踐來看,除了新加坡、日本和韓國,所有西方主要國家在征收物業(yè)稅時,都沒有對自住房和投資房設立區(qū)別性的稅率。從媒體傳遞出的信息看,也許會只針對第二套房、大面積房、高收入者征收物業(yè)稅,這又是坐在象牙塔里想出來的。在國家完全沒有建立起個人信用體系的情況下,用什么手段來區(qū)別出是不是第二套?對大面積的標準也只是個概念化的東西。從表面上看,好像住大房子的該繳稅,殊不知這些年許多因城市化而進城的農(nóng)民按照人均四五十平方米標準獲得的都是大房子,卻可能連工作都沒有,對他們的房子征收物業(yè)稅公平嗎?此外,政府已經(jīng)在銷售環(huán)節(jié)上對大戶型收取區(qū)別性的銷售稅,除非物業(yè)稅的目的是懲罰大戶型和豪華型住房,那么,當年的大房子不是在政府的規(guī)劃控制下產(chǎn)生的么?現(xiàn)在回過頭來征稅,多少有點“釣魚”的味道。

  我國目前實行土地批租制度,土地批租制實際上是將土地50~70年的土地收益一次性收取,存在的問題是,政府為追求政績,往往大興土木,靠“寅吃卯糧”搞建設,不考慮城市的可持續(xù)發(fā)展,當房地產(chǎn)開發(fā)的高潮過后,下屆政府可能面臨財源枯竭的危機。土地批租制提高了開發(fā)商的建設成本,開發(fā)商又可通過稅負轉(zhuǎn)嫁抬高了消費者的置業(yè)門檻,導致房價虛高,房地產(chǎn)市場難以全面搞活,這樣的邏輯順序我們已經(jīng)看得很清楚了。如果從這個角度去思考,征收物業(yè)稅似乎是改變“土地財政”的唯一出路。可是,現(xiàn)在地方政府幾乎全是靠賣地來增加財政收入,改為征稅的辦法畢竟來錢要慢得多。那么,將目前的土地出讓金分攤到以后的50年甚至70年收取,這將會降低政府改善公共服務和城市基礎建設的能力,導致相當部分城市因缺乏市政資金投入而出現(xiàn)配套設施建設滯后的情形,保障性住房的建設速度也將一下子慢下來許多,住房的民生性又將難以體現(xiàn)。

  從法律層面看,我國住宅土地出讓的使用期限是70年,住房并非公民完全意義上的不動產(chǎn)。由于目前購房人的房價包含著40年到70年的土地出讓金,購房時一次性繳納是不合理的,因為這幾十年中,土地一般會有很大的升值空間,開發(fā)商將幾十年的土地出讓金已算進房價,這對國家來說也是一大損失,等于提前透支了未來的土地升值的稅金。目前在物業(yè)稅的討論中的一個困惑之處,就是所謂的土地出讓金的概念。如果它代表土地使用稅或地租,那么地方政府在它之上再對房產(chǎn)中的土地征收物業(yè)稅,的確是重復征稅,違反稅收公平的原則。

  我不太相信所謂“開征物業(yè)稅技術(shù)已無問題”的說法,不把上述問題都解決而匆匆上馬,不使住房民主雪上加霜才怪。(張家瑞)

編輯:楊麗

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