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中國證券報評論:開征物業(yè)稅知易行難

時間:2010-01-06 11:16   來源:中國證券報

  日前有消息稱,沉寂多年的物業(yè)稅空轉(zhuǎn)模擬將推廣至全國。一時間,證券市場馬上作出反應(yīng),地產(chǎn)股聞風(fēng)大跌。雖然物業(yè)稅目前仍處在空轉(zhuǎn)模擬狀態(tài),但有專家認(rèn)為部分城市有可能試點(diǎn)實(shí)際開征物業(yè)稅,給人感覺物業(yè)稅即將進(jìn)入實(shí)質(zhì)性運(yùn)作階段。

  早在2003年,中國共產(chǎn)黨十六屆三中全會上就提出,“條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅!睘楹螘r隔六年仍遲遲沒有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展?細(xì)究起來這其中有多方面原因。坦率地說,當(dāng)初提出開征物業(yè)稅的初衷主要是想改革房地產(chǎn)的稅收體制,與國際發(fā)達(dá)國家通行的稅收體制接軌,而并沒有過多考慮抑制投機(jī)或投資性購房的因素。但隨著近年來中國各大城市房價快速上漲,而在房地產(chǎn)市場流通環(huán)節(jié)加征諸多稅種(營業(yè)稅、所得稅)仍無法抑制房價上漲勢頭時,很多人意識到,只有對存量房產(chǎn)征收財產(chǎn)稅才能從根本上抑制樓市泡沫。

  然而,物業(yè)稅之所以一再被人們提起,而又在具體操作實(shí)施中一再擱淺,其中的難言之隱并非像人們想象中的那么簡單。

  首先,物業(yè)稅改革的一大看點(diǎn)是“明租、正稅、清費(fèi)”。所謂明租就是土地出讓金收取方式從一次性收取改為分年收取,使其作為地租的性質(zhì)更加明確;正稅,就是在借鑒國際經(jīng)驗和考慮國情的基礎(chǔ)上合理設(shè)計新稅制,統(tǒng)一內(nèi)外稅制,避免重復(fù)征稅,改變流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)畸重而保有環(huán)節(jié)畸輕的現(xiàn)狀,并盡量向?qū)挾惢、少稅種、低稅率的國際通行做法靠攏;清費(fèi),就是對收費(fèi)項目進(jìn)行嚴(yán)格清理,除少數(shù)服務(wù)性收費(fèi)項目以外,其他收費(fèi)或取消或合并為某一固定稅種。然而,我國自上個世紀(jì)八十年代中期進(jìn)行了分稅制改革后,地方政府被賦予了與中央政府進(jìn)行利益博弈的權(quán)利。眾所周知,在不少城市,土地收益是當(dāng)?shù)卣闹饕斦杖胫,在房地產(chǎn)價格構(gòu)成中政府稅費(fèi)占比不小,而這其中稅占的比例并不是很高,地方政府的行政收費(fèi)占了大頭。正稅、清費(fèi)或有可能顛覆原來固有的利益格局。此外,政府官員任期制也使得細(xì)水長流的物業(yè)稅不如一次性賣地讓人感覺爽。

  其次,政府必須遵循“納稅受益”的原則。說白了,就是民眾納了稅,政府必須把錢花在為民眾提供公共服務(wù)方面。中國自有了房地產(chǎn)市場之后,政府在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中已經(jīng)一次性收取了70年的稅費(fèi)。假如政府?dāng)M對已購商品房再加征物業(yè)稅,似乎應(yīng)給民眾一個合乎情理的解釋,否則,納稅人有可能對這一稅種產(chǎn)生抵觸情緒,進(jìn)而使得征管成本異常的高。

  第三,物業(yè)稅將采取從價計征的原則。說通俗點(diǎn),就是按照納稅人所擁有不動產(chǎn)價值的多少作為征稅依據(jù)。而房地產(chǎn)的商品特征之一就是千房千面,要對每一項房產(chǎn)價值進(jìn)行準(zhǔn)確評估,將是一個巨大的工程。因此,在物業(yè)稅推出和真正執(zhí)行之前,首先需要有大量具有專業(yè)資質(zhì)的房地產(chǎn)評估師,而目前我國在這方面的專業(yè)人員數(shù)量較少,還不足以勝任如此巨大的評估需要。

  客觀地說,物業(yè)稅的設(shè)計,無論是從平衡地方政府長期財政收入的角度考量,還是從根本上抑制房地產(chǎn)泡沫的角度看,都是一個極其合理和科學(xué)的稅種,但在實(shí)際操作中又面臨十分復(fù)雜與難解的課題。這需要我們從更長遠(yuǎn)的利益考慮,以極大的信心和勇氣,才有可能推動這一稅種的有效實(shí)施。(記者 孟堅)

編輯:楊麗

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