圓融集團(tuán)董事長(zhǎng)趙志松：做一流商業(yè)地產(chǎn)主力運(yùn)營(yíng)商

時(shí)間:2009-05-11 12:38　　　來(lái)源：蘇州工業(yè)園區(qū)

　　蘇州工業(yè)園區(qū)自1994年成立以來(lái)，已走過(guò)了15年，園區(qū)經(jīng)濟(jì)始終走在全國(guó)同類園區(qū)的前列。如今，園區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)，也正在逐步走向成熟。伴隨著長(zhǎng)三角各地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)茁壯成長(zhǎng)的勃勃生機(jī)，蘇州工業(yè)園區(qū)的幾個(gè)大項(xiàng)目以獨(dú)特的定位和高起點(diǎn)的立意顯得格外引人注目：現(xiàn)代時(shí)尚元素融入古典建筑的李公堤，還有引進(jìn)世界第一天幕的圓融時(shí)代廣場(chǎng)。他們都出自一個(gè)開(kāi)發(fā)商之手——圓融集團(tuán)。作為一家商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目有些什么心得?又為何專注于園區(qū)開(kāi)發(fā)?

　　帶著這些疑問(wèn)，我們走訪了圓融集團(tuán)董事長(zhǎng)趙志松。

　　最深感觸：

　　李公堤成功開(kāi)發(fā)源于定位清晰

　　于2006年底開(kāi)業(yè)的李公堤以獨(dú)特新穎的商業(yè)形式，高品質(zhì)的硬件和配套迅速成為蘇州市民乃至外地游客的鐘愛(ài)之地。李公堤的成功開(kāi)發(fā)，可以說(shuō)是為園區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展添上了絢麗燦爛的一筆。我們問(wèn)趙總，開(kāi)發(fā)李公堤的最大感受是什么?趙總說(shuō)：是定位清晰。很簡(jiǎn)單的回答，卻道出了商業(yè)地產(chǎn)成功開(kāi)發(fā)的真言�！�—

　　“李公堤一至三期是依托金雞湖中唯一的湖中長(zhǎng)堤——李公堤(始建于1889年)開(kāi)發(fā)建造的。在具有文化底蘊(yùn)的歷史建筑上開(kāi)發(fā)現(xiàn)代時(shí)尚的商業(yè)形態(tài)，打造一種全新的都市商業(yè)綜合體是我們的開(kāi)發(fā)理念。追求品牌，做到和蘇州其他商業(yè)項(xiàng)目錯(cuò)位。當(dāng)然，有文化積淀的古典建筑、國(guó)內(nèi)最大的城市湖泊金雞湖，也在一定程度上成就了項(xiàng)目高起點(diǎn)的定位。

　　當(dāng)時(shí)根據(jù)整體開(kāi)發(fā)計(jì)劃，共分一期國(guó)際風(fēng)情商業(yè)水街、二期水巷鄰里和三期望湖角建筑面積近20萬(wàn)平方米，打造蘇州首席濱水休閑娛樂(lè)區(qū)。李公堤一期國(guó)際風(fēng)情商業(yè)水街，建筑風(fēng)格保留了傳統(tǒng)的蘇州民居形態(tài)，多座小橋串聯(lián)各島，蘇州古園林式布局，灰、白、黑三色的主色調(diào)，盡顯江南水鄉(xiāng)神韻，匯聚了來(lái)自來(lái)自丹麥、意大利、德國(guó)、韓國(guó)、日本、比利時(shí)、中國(guó)香港等十多個(gè)國(guó)家及中華老字號(hào)等知名品牌商家，目前已成為蘇州現(xiàn)代都市最靚麗的一道商業(yè)風(fēng)景線。二期水巷鄰里，以歐陸風(fēng)尚建筑和中式新古典道橋亭臺(tái)的巧妙結(jié)合，打造出了蘇州城的現(xiàn)代水天堂，更引入注目的是，與“南京1912”合作打造蘇州第一個(gè)酒吧街區(qū)——李公堤1889酒吧街區(qū)，集中眾多國(guó)際國(guó)內(nèi)知名慢搖吧、迪吧、純飲吧等各類酒吧，成為蘇州夜生活的策源地。而三期望湖角，作為環(huán)金雞湖CBD最后的絕版黃金地塊，建筑面積達(dá)14萬(wàn)平米，將打造一個(gè)集餐飲、娛樂(lè)、特色零售等為一體的半島臨湖的休閑商業(yè)領(lǐng)地。

　　項(xiàng)目和商家之間的合作，屬于強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。我們對(duì)招商設(shè)置了較高的門(mén)檻，要求所有進(jìn)場(chǎng)的商家都是品牌。我們?cè)谡猩踢^(guò)程中始終堅(jiān)持擇商、招商這一原則。我們的堅(jiān)持迎來(lái)各國(guó)品牌商家的入駐， HB皇家啤酒館、代官山、大漁鐵板燒、查爾斯牛排館等，還有一些中華老字號(hào)也在李公堤落戶。

　　開(kāi)業(yè)后，事實(shí)證明我們的定位很準(zhǔn)確，李公堤開(kāi)業(yè)一年來(lái)接待了國(guó)內(nèi)外眾多政要、其他城市的領(lǐng)導(dǎo)，和來(lái)自世界各地的游客，人們來(lái)到蘇州不再只是逛蘇州園林。李公堤已經(jīng)成為蘇州的城市名片。這和我們首先追求社會(huì)效益、然后才是經(jīng)濟(jì)效益的初衷也是吻合的�！�

　　最大信心：

　　圓融時(shí)代廣場(chǎng)將成為蘇州商業(yè)中心

　　現(xiàn)在，李公堤已名正言順地成為“蘇州最亮眼的商業(yè)地標(biāo)”。然而，成功打響李公堤一炮，只是圓融邁出的第一步，又一個(gè)矚目的商業(yè)巨艦——圓融時(shí)代廣場(chǎng)即將在2008年9月亮相湖東。趙總信心滿滿地說(shuō)：“圓融時(shí)代廣場(chǎng)將成為蘇州商業(yè)中心�！�

　　按照規(guī)劃，蘇州將建設(shè)蘇州東部新城，園區(qū)將建設(shè)成為蘇州市現(xiàn)代化新中心城區(qū)和蘇州CBD中央商務(wù)區(qū)。與之對(duì)應(yīng)，2007年9月，第二輪 《蘇州市市區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃》中，將市區(qū)標(biāo)志性商業(yè)格局從“一個(gè)板塊二新二軸四帶”，調(diào)整為“兩核三副、兩軸三帶”�！皟珊恕敝�一的湖東核心商業(yè)服務(wù)功能區(qū)，與古城核心商業(yè)板塊錯(cuò)位，重點(diǎn)發(fā)展新型商業(yè)業(yè)態(tài)，最終形成引領(lǐng)時(shí)尚的功能區(qū)。這就表明了湖東CBD商貿(mào)區(qū)的“地位”已和古城區(qū)齊平�？梢�(jiàn)，以圓融時(shí)代廣場(chǎng)為中心的湖東商圈，符合蘇州總體發(fā)展規(guī)劃。我們作為隸屬于園區(qū)管委會(huì)的企業(yè)，也有這個(gè)責(zé)任為園區(qū)開(kāi)發(fā)這樣的大型地標(biāo)性項(xiàng)目。

　　成立那天起，我們就在追求品牌化，每個(gè)產(chǎn)品都非常具有特點(diǎn)，不做普通、大眾的項(xiàng)目。圓融時(shí)代廣場(chǎng)也是一樣，早在2006年底，在中國(guó)購(gòu)物中心國(guó)際論壇第四屆年會(huì)上，經(jīng)中國(guó)購(gòu)物中心專業(yè)認(rèn)證委員會(huì)評(píng)審，圓融時(shí)代廣場(chǎng)以其前瞻性的規(guī)劃與不凡的品質(zhì)，在眾多項(xiàng)目中獨(dú)占鰲頭，一舉獲得“2006年度中國(guó)最佳商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新大獎(jiǎng)”。項(xiàng)目總建筑面積約51萬(wàn)平方米，集合了辦公商務(wù)區(qū)、時(shí)尚購(gòu)物街區(qū)、生活休閑區(qū)、濱河餐飲娛樂(lè)區(qū)以及蘇州首座10萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，擁有6個(gè)地鐵出口、4000余個(gè)地下泊車位，還創(chuàng)造了500米LED巨型天幕的世界之最;另外還有水上巴士、空中連廊、超大廣場(chǎng)、九大主題景觀、時(shí)尚夜景……這些都是為了配合打造一流、品牌的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。圓融時(shí)代廣場(chǎng)的目標(biāo)，是成為蘇州市域CBD最繁華的商業(yè)中心、都市商業(yè)綜合體，目前主力招商已全部完成，SOGO、玩具反斗城、Home Centre、SK集團(tuán)等多家世界著名品牌紛紛落戶。今年9月28日，即將迎來(lái)它的開(kāi)業(yè)，我們有這個(gè)信心。

　　雖然就目前來(lái)看，相比蘇州其他商業(yè)較成熟的地區(qū)，園區(qū)的人氣不足。我們看中的是這里未來(lái)的發(fā)展?jié)摿�，況且，一個(gè)優(yōu)秀的開(kāi)發(fā)商就應(yīng)有把“生地”做成“熟地”的本事。雖說(shuō)是“生地”，但是國(guó)際級(jí)品牌紛紛被項(xiàng)目吸引也是有道理的。蘇州目前的GDP水平已達(dá)到全國(guó)一流水平，城市目前的商業(yè)發(fā)展情況是缺少這樣一個(gè)大體量高品質(zhì)的項(xiàng)目，而并非多出一個(gè)同類型項(xiàng)目。另外，就園區(qū)來(lái)說(shuō)，園區(qū)是經(jīng)濟(jì)水平名列蘇州第一的地區(qū)，園區(qū)內(nèi)住宅區(qū)的層次較別的地區(qū)要高，中海、萬(wàn)科、仁恒、雅戈?duì)�、棲霞等高端社區(qū)云集，但是缺少匹配的商業(yè)項(xiàng)目，沒(méi)有高檔住宅項(xiàng)目和高品質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目之間的互動(dòng)。放眼圓融時(shí)代廣場(chǎng)四周，未來(lái)這里還將會(huì)矗立起以香港九龍倉(cāng)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的500米超高層摩天大廈為代表的CBD金融商務(wù)區(qū)摩天樓群，加之已有國(guó)際博覽中心和科技文化藝術(shù)中心以及如新羅、凱悅、洲際等五星級(jí)酒店如眾星捧月，可以想見(jiàn)，以圓融時(shí)代廣場(chǎng)為核心的湖東CBD商圈正在形成。所以，后期的潛力是無(wú)限的。先人一步看到商機(jī)，而不是等別人都看到了才去發(fā)開(kāi)，這點(diǎn)對(duì)于一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也很重要。”

　　最高目標(biāo)：

　　做中國(guó)一流商業(yè)地產(chǎn)主力運(yùn)營(yíng)商

　　圓融集團(tuán)是直屬于園區(qū)管委會(huì)的企業(yè)，對(duì)于連續(xù)開(kāi)發(fā)蘇州園區(qū)的地標(biāo)性商業(yè)項(xiàng)目，政府是否給了相應(yīng)的支持呢?對(duì)于圓融的“做中國(guó)一流的商業(yè)地產(chǎn)主力運(yùn)營(yíng)商”的目標(biāo)，趙總又是怎么看的呢?——

　　“雖然圓融是國(guó)企，但是其實(shí)我們沒(méi)有受到政府任何支持。我們?cè)陧?xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中也是如履薄冰，每一步都走得很艱難。我們也經(jīng)歷了公開(kāi)掛牌拿地的過(guò)程，也沒(méi)有拿過(guò)政府一分錢(qián)補(bǔ)貼。

　　可以這樣說(shuō)，拿地開(kāi)發(fā)，只因?yàn)槠髽I(yè)本身對(duì)地塊、對(duì)項(xiàng)目有信心，而以后能不能領(lǐng)先市場(chǎng)，還是要看開(kāi)發(fā)出來(lái)的項(xiàng)目，政府在這方面也給不了什么扶持。作為國(guó)有企業(yè)，我們肩負(fù)著更多的社會(huì)責(zé)任，項(xiàng)目只租不賣的運(yùn)營(yíng)模式，便于以后的經(jīng)營(yíng)管理，這也是對(duì)項(xiàng)目、對(duì)園區(qū)負(fù)責(zé)的表現(xiàn)。

　　商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)要求比住宅地產(chǎn)高得多，產(chǎn)品需要具有高靈活性。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和定位非常重要，有一支專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)也很重要。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目絕對(duì)不是畫(huà)完圖就去造，然后賣掉就結(jié)束的。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最終是否能取得成功，靠的是軟件是運(yùn)營(yíng)。如果一定要說(shuō)政府給了什么支持的話，我覺(jué)得那就是給了很好的平臺(tái)和給了圓融信任。

　　目前，圓融集團(tuán)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)的商業(yè)地產(chǎn)體量已超過(guò)100萬(wàn)方，包括李公堤一期國(guó)際風(fēng)情商業(yè)水街、李公堤二期水巷鄰里、李公堤三期望湖角、陽(yáng)澄食街、蓮花堤塞維利亞休閑商街、國(guó)際大廈、圓融大廈及圓融時(shí)代廣場(chǎng)等，項(xiàng)目涉及新城市商業(yè)中心、SHOPPINGMALL、商業(yè)步行街、時(shí)尚娛樂(lè)街區(qū)、時(shí)尚購(gòu)物街區(qū)、特色餐飲街區(qū)、寫(xiě)字樓、酒店式公寓等，幾乎囊括了商業(yè)地產(chǎn)的所有形態(tài)。同時(shí)，集團(tuán)還在進(jìn)行22.4平方公里陽(yáng)澄湖國(guó)際休閑旅游度假區(qū)的規(guī)劃和開(kāi)發(fā)。我們的目標(biāo)是“做中國(guó)一流的商業(yè)地產(chǎn)主力運(yùn)營(yíng)商”，爭(zhēng)取在三至五年內(nèi)上市，但是我所提出的這個(gè)目標(biāo)不是終點(diǎn)，也不希望企業(yè)為了達(dá)到目標(biāo)去急功近利，去做簡(jiǎn)單的“復(fù)制”。

　　確實(shí)，理念、產(chǎn)品和經(jīng)驗(yàn)都可以復(fù)制，成功開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目也有很多偶然性。而像萬(wàn)科這樣開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的復(fù)制體系十分完善十分有經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)商畢竟是少數(shù)。

　　今后的路還很長(zhǎng)，扎扎實(shí)實(shí)地走好每一步才是最重要的，即使六至十年達(dá)到上市的目標(biāo)也沒(méi)有關(guān)系，我更看中努力的過(guò)程，目標(biāo)的提出也是為了激勵(lì)團(tuán)隊(duì)去共同奮斗和進(jìn)步的�！�

　　一個(gè)多小時(shí)的采訪，趙總始終溫文爾雅地回答著我們的提問(wèn)。我們?cè)谒�平靜如水的敘述中感受著李公堤和時(shí)代廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)故事，感受著圓融的團(tuán)隊(duì)力量，仿佛一切都是這樣自然平和。早就聽(tīng)聞圓融的趙總是典型的務(wù)實(shí)派，如今一見(jiàn)，更對(duì)他的務(wù)實(shí)作風(fēng)有了全新的理解：務(wù)實(shí)，是對(duì)時(shí)機(jī)的準(zhǔn)確把握，是對(duì)全局的從容掌控，是邁向成功頂峰的穩(wěn)健步伐。

編輯:李典典