政策急轉(zhuǎn)而下觀望漸濃 樓市或現(xiàn)第二次拐點(diǎn)

　　自去年12月以來，從二手房營業(yè)稅調(diào)整開始，一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策密集出臺(tái)，已對(duì)當(dāng)前市場產(chǎn)生影響，開始出現(xiàn)成交下滑及觀望，而各種金融、稅收政策，顯示高層抑制房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)傳遞到金融領(lǐng)域的決心，而增加供給，成為此輪調(diào)控不同于以往的亮點(diǎn)。

　　影響房地產(chǎn)價(jià)格的投資、信貸、供給因素，均已在調(diào)控政策布局之中，市場是否會(huì)像2007年底至2008年那樣下跌重演？第二次拐點(diǎn)是否將來臨？成為調(diào)控政策之后人們關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　調(diào)控政策由中性轉(zhuǎn)為利空

　　如果說最初國四條出臺(tái)，業(yè)內(nèi)還在認(rèn)為調(diào)控政策中性之時(shí)，那么隨著1月12日上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，釋放的信號(hào)已經(jīng)轉(zhuǎn)為利空，在這段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)股持續(xù)低迷。

　　國信證券首席地產(chǎn)分析師方焱表示，2009年12月中旬以來，其在路演、晨會(huì)交流中反復(fù)強(qiáng)調(diào)：房地產(chǎn)市場調(diào)控“組合拳”將會(huì)繼續(xù)出擊。國11條涉及對(duì)樓市供、需面及開發(fā)商資金鏈等方面的調(diào)控，已由寬松轉(zhuǎn)向“中性”，未來有“趨緊”可能。

　　其他多家券商的預(yù)測和報(bào)告顯示，未來調(diào)控還有利空可能，房地產(chǎn)股調(diào)整將持續(xù)。

　　第二次拐點(diǎn)或?qū)⒊霈F(xiàn)？

　　近期一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)，多部門均出手對(duì)決定房地產(chǎn)價(jià)格的投機(jī)、貨幣和供求因素進(jìn)行調(diào)節(jié)，對(duì)樓市的影響總體由中性偏空轉(zhuǎn)為利空，已有多人預(yù)測2010年樓市將強(qiáng)勢調(diào)整，或?qū)⒊霈F(xiàn)二次拐點(diǎn)。

　　最先拋出第二次拐點(diǎn)的是國家信息中心專家委員會(huì)辦公室副主任高輝清，他在1月6日的搜狐焦點(diǎn)新視角論壇上表示，今年樓市或?qū)⒂瓉矶�次拐點(diǎn)，引發(fā)極大爭論。

　　此后，1月7日，學(xué)者鐘偉在廣州某地產(chǎn)論壇上稱，2010年房地產(chǎn)市場必將強(qiáng)勢調(diào)整；中國銀行發(fā)布報(bào)告顯示，中國住宅價(jià)格的環(huán)比漲幅，有望在今年下半年出現(xiàn)下降。

　　- 市場影響

　　關(guān)鍵詞：抑制投機(jī) 市場成交下滑觀望出現(xiàn)

　　自去年年底出臺(tái)一系列調(diào)控政策以來，市場已經(jīng)發(fā)生變化。二手房營業(yè)稅細(xì)則、國四條、嚴(yán)禁囤地等，其影響力從實(shí)際操作和心理預(yù)期層面已經(jīng)顯現(xiàn)，市場開始出現(xiàn)成交量下跌及觀望。

　　據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)，1月4日至8日，北京市二手住宅網(wǎng)簽數(shù)為2140套，環(huán)比2009年12月最后一個(gè)工作周，下降了56.78%，比去年同期則下降了12.83%。

　　記者咨詢我愛我家、鏈家地產(chǎn)等多家中介門店，發(fā)現(xiàn)買房的客戶流量已經(jīng)大幅下降，很多房源已經(jīng)有了議價(jià)空間，“現(xiàn)在很多人青睞5年以上的免稅房，”我愛我家富貴園店的工作人員說，有些客戶選擇觀望，而業(yè)主則或降價(jià)，或轉(zhuǎn)售為租。

　　美聯(lián)物業(yè)張大偉認(rèn)為，二手房營業(yè)稅細(xì)則出臺(tái)后，對(duì)二手房市場沖擊巨大，尤其是中高檔二手房，2010年中高檔二手房成交下跌已成定局。

　　在新房市場，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，年前很多新盤中的關(guān)系戶、投資客現(xiàn)象已經(jīng)有所減少，據(jù)西南一樓盤開發(fā)商介紹，之前累積的客戶中，很多原本想要投資的人都開始猶豫。

　　國信證券的報(bào)告顯示，1月的第2周(/1/4—1/10)，京滬穗深等重點(diǎn)城市商品房銷售，已有75%的城市出現(xiàn)環(huán)比下滑，其主要原因是地方性優(yōu)惠政策到期退出，大量需求在去年12月份提前集中釋放，透支了一定的購房需求。

　　1月12日，央行調(diào)整存款準(zhǔn)備金率，上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭認(rèn)為，這一消息對(duì)市場心理影響較大，潛在的購房人受此影響，為“國十一條”下的樓市雪上加霜。這會(huì)加重部分購房者的觀望情緒，從而使成交下滑。

　　關(guān)鍵詞：信貸緊縮 開發(fā)商現(xiàn)金流可能會(huì)緊張

　　之前業(yè)內(nèi)都認(rèn)為，營業(yè)稅細(xì)則主要影響了二手房市場的投機(jī)投資，但去年所有的地產(chǎn)商都賣得很好，即使出臺(tái)調(diào)控政策，由于開發(fā)商現(xiàn)金流充裕，其也沒有降價(jià)壓力。

　　但這一樂觀的預(yù)測隨著央行上調(diào)存款準(zhǔn)備金率而被沖淡，加上接下來的加息預(yù)期，是對(duì)開發(fā)商的又一重?fù)簦�中國社�?huì)科學(xué)院研究員曹建海表示，這對(duì)于地王和高速擴(kuò)張的地產(chǎn)企業(yè)來說是個(gè)噩耗，而房價(jià)在信貸政策失去空間后會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)。

　　楊紅旭則認(rèn)為，此次存款準(zhǔn)備金率變化，是信貸收緊的重要標(biāo)志，同時(shí)也標(biāo)志著貨幣政策正式出現(xiàn)拐點(diǎn)。今年可能還會(huì)提高存款準(zhǔn)備金率，還可能有動(dòng)作更大的加息。由于房地產(chǎn)業(yè)受貨幣政策影響很大，隨著信貸的緊縮，樓市必然受到負(fù)面影響。

　　中國銀行的報(bào)告稱，宏觀流動(dòng)性與資產(chǎn)價(jià)格有密切的正向關(guān)系。2010年上半年流動(dòng)性逆轉(zhuǎn)可能發(fā)生，因此，中國住宅價(jià)格的環(huán)比漲幅，有望在2010年下半年出現(xiàn)下降。而下半年可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)市場景氣程度下降，將使得土地價(jià)格下跌，由于土地是重要的信貸抵押品，土地市場價(jià)值的下降將進(jìn)一步引發(fā)流動(dòng)性緊縮。

　　國信證券首席地產(chǎn)分析師方焱認(rèn)為，國11條將對(duì)開發(fā)商的資金鏈造成負(fù)面影響。如人民銀行、銀監(jiān)會(huì)要加大對(duì)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo)，此條規(guī)定將影響開發(fā)商的間接融資活動(dòng)；對(duì)拖欠土地價(jià)款的單位和個(gè)人，要限制其參與土地出讓活動(dòng)，將削弱開發(fā)商“借雞下蛋”進(jìn)行滾動(dòng)開發(fā)的能力；下一階段，銷售預(yù)收款的監(jiān)管將嚴(yán)格執(zhí)行，將會(huì)制約開發(fā)商在不同項(xiàng)目之間騰挪資金。

　　“2010年下半年開發(fā)商現(xiàn)金流將會(huì)緊張，”前日，一位不愿透露姓名的大型開發(fā)商表示，開發(fā)貸和預(yù)收款都受到限制，而那些產(chǎn)品銷售不佳的開發(fā)商將面臨風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)于恒大、綠城等2009年擴(kuò)張過快的地產(chǎn)商而言，清華大學(xué)博士杜麗虹預(yù)計(jì)，一旦銷售下行，其將面臨管理和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如綠城如不能完成300億的年銷售額，其財(cái)務(wù)杠桿將受到考驗(yàn)。

　　關(guān)鍵詞：改善供求 “供應(yīng)沖擊”若實(shí)現(xiàn)將平抑價(jià)格

　　在抑制投機(jī)和收回流動(dòng)性之外，影響房價(jià)的另一重要因素是供給，包括土地和房屋的供給，在國外和香港都曾使用過大規(guī)模增加供給的做法，即“供應(yīng)沖擊計(jì)劃”，來平抑價(jià)格。

　　1月13日，五部委召開新聞發(fā)布會(huì)，詳解國11條如何操作，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長齊驥表示，國11條第一件重要的事就是增加供給，主要增加普通商品住房供給。

　　國信證券認(rèn)為，在市場經(jīng)濟(jì)條件下，商品房的供給是由開發(fā)商根據(jù)其對(duì)未來房地產(chǎn)市場的預(yù)期決定，政府一方面要遏制房價(jià)、打擊投資投機(jī)性需求，一方面又指望開發(fā)商加大供應(yīng)，這將難以實(shí)現(xiàn)，政府當(dāng)前能做的，唯有從嚴(yán)執(zhí)行“90/70”政策，影響商品房的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

　　對(duì)此，1月13日國土部一位高層透露，90/70政策確實(shí)有可能從嚴(yán)執(zhí)行，目前正在研究論證中。某大型央企房地產(chǎn)公司人士則認(rèn)為，增加供給中保障性住房的力度非常大，如這一愿望實(shí)現(xiàn)，對(duì)商品房市場將影響很大，不過他并不看好保障性住房的執(zhí)行；而且，增加供給的時(shí)間會(huì)很長。

　　不過，就北京市場而言，根據(jù)本報(bào)記者調(diào)查，今年的商品房供應(yīng)量將會(huì)加大，如大興、房山、通州、順義、奧北等區(qū)域都將推出大批房源，其中很多是普通住宅；而保障性住房的上市速度也在加快，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，隨著投機(jī)投資需求消退，以及供給的增加，供求不平衡的狀態(tài)將從二季度開始得到緩解。

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