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政策層面看明年樓市:穩(wěn)中有變調(diào)控“變”在何處

時間:2009-12-11 09:58  來源:中國證券報

  中央經(jīng)濟工作會議后,業(yè)界對于明年的房地產(chǎn)政策樂觀一片。筆者認為,其影響是中性略偏好,如果業(yè)界、尤其是開發(fā)商和二手房賣家誤讀或有意夸大其利好,對于明年樓市的健康發(fā)展,肯定不是什么好事。

  不妨先分析一下中央經(jīng)濟工作會議。在宏觀政策方面,今年的定調(diào)與去年基本相同,都是保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展,并實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。不同之處在于,今年提出“根據(jù)新形勢新情況著力提高政策的針對性和靈活性”,實際上,這是為明年政策小幅調(diào)整埋下伏筆,如果經(jīng)濟增長偏快,出現(xiàn)過熱苗頭,刺激政策將會陸續(xù)退出。

  在房地產(chǎn)政策方面,今年會議的指導方針是“增加普通商品住房供給,支持居民自住和改善性購房需求,加大農(nóng)村危房改造支持力度”。去年會議的提法是“要把滿足居民合理改善居住條件愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來,增加保障性住房供給,減輕居民合理購買自住普通商品住房負擔,發(fā)揮房地產(chǎn)在擴大內(nèi)需中的積極作用!

  這條比較關(guān)鍵,表明中央并沒改變2008年10月出臺的房產(chǎn)優(yōu)惠政策的指導思想,由此基本可以判斷,中央和地方出臺的大部分房產(chǎn)優(yōu)惠政策,都不會改變,尤其是針對“居民自住和改善性購房需求”的。也就是說,近兩個月,上述兩類需求根本不必急吼吼地惶恐入市。12月9日國務(wù)院常務(wù)會議已經(jīng)明確:“個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年,其他住房消費政策繼續(xù)實施!  

  大體來說,上述政策面偏暖。然而,如果僅憑此就讓業(yè)界對明年政策和市場高枕無憂,未免過于樂觀。我們還需詳察三點:

  第一,去年中央經(jīng)濟工作會中,有兩處明確 “要發(fā)揮房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)作用”,今年卻未提及。這說明,經(jīng)歷了去年底今年初最嚴峻的考驗后,今年經(jīng)濟“保八”無憂,明年只要鞏固戰(zhàn)果即可,經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)業(yè)的依賴度和期望值明顯降低。

  第二,中央對高房價一直都在關(guān)注。去年下半年至今年,調(diào)控文件和政府高層談及高房價的聲音明顯減少,但這并不意味著中央已不再關(guān)心此事,只是在尋求穩(wěn)定房價的更好路徑。2004年-2007年,房價一直是房地產(chǎn)調(diào)控的重要目標,今年房價又創(chuàng)歷史新高,決策層不可能熟視無睹。

  大家需要特別重視兩個相同的信號。一是11月底溫家寶總理在上海視察時表態(tài)“抑制投機性購房”;二是12月9日國家發(fā)展改革委主任張平表示,“我國將完善住房消費和調(diào)控政策,增加中低價位和限價商品房的供應(yīng),抑制投機性購房!边@些表明,打壓投機、穩(wěn)定房價,將是明年樓市調(diào)控的一條“隱線”,這是相對于繼續(xù)支持自住需求的“顯線”而言的。

  反觀近日取消營業(yè)稅優(yōu)惠的舉動,實際上同樣出于抑制樓市投機的目的。道理很簡單,購房后不滿兩年就急忙轉(zhuǎn)售,這類業(yè)主絕大部分都屬于投資或投機客。去年市場低迷時政策寬以待之,如今恢復原有的較高稅率,政府調(diào)控態(tài)度的轉(zhuǎn)變顯而易見。

  那么,明年會否還有新措施出臺?這要看市場如何演變,如果明年房價繼續(xù)今年的瘋漲,則必然出臺打壓投機的新政。11月全國70個大中城市房價環(huán)比上漲1.2%,同比上漲5.7%,雙雙創(chuàng)下今年最高月度漲幅;商品房銷售量亦比10月增長近11%?戳績r勢頭,比“金九銀十”還要猛。但筆者更傾向地認為,這是10月下旬以來購房者受“年底政策優(yōu)惠終止”的謊言脅迫入市的結(jié)果。

  現(xiàn)在謊言已破,因此,筆者認為,12月,全國商品房成交量和房價環(huán)比增幅將重新回落;明年一季度,估計市場將有所降溫,畢竟屬于傳統(tǒng)淡季;二季度將會重新上升,如果重現(xiàn)今年二季度牛市,且延至三季度,則5月-7月是新政最有可能出臺的時間窗口。不過,假如明年市場走勢平穩(wěn),則不會追加新政了。

  第三,明年房地產(chǎn)資金面必定比今年緊。無論股市,還是樓市,皆受資金面的重大影響,明年信貸量和M2增幅皆會明顯下降。近日銀監(jiān)會已要求各大商業(yè)銀行對當前面臨的六大風險進行全面自查,其中與房地產(chǎn)相關(guān)的有兩項:房地產(chǎn)行業(yè)信貸風險、個人貸款違規(guī)流入資本市場風險和流動性風險。迪拜外債危機和希臘信用危機,皆警示了資產(chǎn)泡沫和金融風險的“恐怖性”。隨著明年我國通貨膨脹的顯形,以及資產(chǎn)價格的高漲,年中或?qū)⒂芯o縮政策出臺,尤其是“二套房貸政策”只會越來越緊。(上海易居房地產(chǎn)研究院 綜合研究部部長 楊紅旭)

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編輯:王曉燕

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