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中央黨校專家:土地財政是推動房價上漲罪魁

時間:2009-12-03 08:52  來源:經(jīng)濟(jì)參考報


 
周天勇認(rèn)為,現(xiàn)行土地住房體制晚改不如早改,改革越拖越難。資料照片

  ●房地產(chǎn)領(lǐng)域已成為政府、企業(yè)和居民利益博弈和沖突的一個聚焦點(diǎn)

  ●2009年房價上漲是土地招拍掛、賣地財政、零房產(chǎn)稅等體制不合理的一次集中暴發(fā)

  ●如果不加以調(diào)控,2010年的房價很可能還會繼續(xù)上漲

  ●應(yīng)當(dāng)鼓勵在大村莊、小集鎮(zhèn)、小城鎮(zhèn)搞多層的小產(chǎn)權(quán)房

  ●開征房產(chǎn)稅是抑制住宅投資和投機(jī)的唯一手段

  ●嚴(yán)格控制村莊宅基用地,適當(dāng)放寬城市建設(shè)用地

  ●解決土地房屋領(lǐng)域中的難題,穩(wěn)定和降低房價,必須用改革的辦法

  房價太高,而且持續(xù)上漲,超過了城鎮(zhèn)居民收入增長形成的購買能力;遷移入城的農(nóng)民,更無能力在城市中購買住宅。與世界各國城市化道路不一樣的是,中國當(dāng)前和未來遷移城市的幾億人口不能永久留在城市,青壯年到城市工作,老年回農(nóng)村,人口在城鄉(xiāng)間劇烈流動,家庭不能團(tuán)圓,農(nóng)村老齡化快于城市,這種狀況,必定會給中國二三十年后的社會造成極不穩(wěn)定的麻煩。房價太高,從短期看,與流動性過多等等有關(guān);從供需看,與城市建設(shè)的住宅用地供應(yīng)不足有關(guān);而從深層次看,與高度壟斷的招拍掛體制、地方政府賣地財政、不征收房產(chǎn)稅而使房屋投資和投機(jī)加劇等等有關(guān)。土地和房屋制度,已經(jīng)到了非改革不可的地步了。這些描述,就是本報記者專訪著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中央黨校研究室副主任周天勇教授獲得的感受。

  中國目前的房價收入比嚴(yán)重惡化

  經(jīng)濟(jì)參考報:周教授,今年以來,您就土地和房產(chǎn)體制的改革發(fā)表了一系列觀點(diǎn),今天我們擬就土地招拍掛體制和地方政府賣地財政體制及住房相關(guān)政策制度的問題,以及如何進(jìn)行改革,想請您談?wù)効捶ā?/P>

  周天勇:目前房地產(chǎn)領(lǐng)域成了經(jīng)濟(jì)、社會的一個熱點(diǎn),一是房價持續(xù)上漲,遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了城鎮(zhèn)居民和遷入城市人口的支付能力;二是許多城市中的大企業(yè),甚至大型國有企業(yè),天價購買土地,成為“地王”,進(jìn)一步推高了房價的預(yù)期。之所以熱,是因為這個領(lǐng)域已成為政府、企業(yè)和居民利益博弈和沖突的一個聚焦點(diǎn)。

  一般來說,政府以權(quán)力來分配土地、房產(chǎn)建設(shè)經(jīng)營和消費(fèi)所形成的利益,在中國,主要是通過出讓金和壟斷性的市場、稅收、收取各種費(fèi)、讓開發(fā)商承擔(dān)配套等等來實現(xiàn)。與土地和房產(chǎn)有關(guān)的企業(yè)主要是利用資本、政策機(jī)會等等,獲得其中的利益,特別是利用需求遠(yuǎn)大于供給來分配,假定供應(yīng)量只有五百套,但是需要的房屋是五千套,那么房地產(chǎn)商五百套價格定位就在能買得起這五百套的消費(fèi)者層次;房地產(chǎn)商也采取囤地的措施,使供給始終小于需求;而作為買方的居民,在需求大于供給的局面上基本上沒有討價還價的話語權(quán)。

  土地和房屋問題,如果調(diào)控不當(dāng),會影響經(jīng)濟(jì)和社會的穩(wěn)定。城鎮(zhèn)居民能不能買得起房,主要取決于其收入水平與房價水平的關(guān)系。據(jù)大部分學(xué)者的研究,房價與居民收入比在3到6之間合適,不宜超過7。2008年在我們?nèi)珖y(tǒng)計,中等收入戶的房價收入比為8.23,已經(jīng)不具備購買房屋的能力。包括中等收入居民在內(nèi),中低收入的居民占全體居民的60%,加上每年需要向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的農(nóng)民人口,85%的家庭沒有購買住宅的能力。房價與居民購買房屋能力之間的關(guān)系在惡化,已經(jīng)到了不得不解決的地步了。

  經(jīng)濟(jì)參考報:我看到您提出,2009年房價上漲,是招拍掛、政府賣地、房產(chǎn)稅基本為零等體制不合理的一次集中暴發(fā)。但是,有些學(xué)者認(rèn)為,2009年房價上漲,主要是由貸款投放過多而流動性過多形成的。您怎么看?

  周天勇:房價持續(xù)上漲,并且高于居民收入增長的速度,其原因是復(fù)雜和綜合性的。從供求上來看,有土地和房屋供給不足的原因,有我說的體制性的原因。短期的流動性過多,也會推動地價和房價的上漲。

  現(xiàn)在許多人擔(dān)心,2010會是一個通貨膨脹年。2009年一年,可能有十萬億貸款的投放,有的進(jìn)入了投資建設(shè),有的進(jìn)入了股市,有的形成票據(jù)和存款循環(huán)。但是,從目前和未來的流向看,明年最麻煩的一個事是有一部分流動性可能跑到了房地產(chǎn)市場,加上賭人民幣升值的投資需求,熱錢進(jìn)入,而房地產(chǎn)又不能很快增加供給。房價如果不加以調(diào)控,2010年我認(rèn)為上漲的可能性較大。

  房價上漲必定與土地的供應(yīng)規(guī)模和供應(yīng)方式有關(guān)

  經(jīng)濟(jì)參考報:有看法認(rèn)為,房價上漲與土地的供應(yīng)無關(guān),我看到您的一些不認(rèn)同的觀點(diǎn),您能不能談?wù)劊?/P>

  周天勇:房價的上漲,不可能與土地的供應(yīng)多少無關(guān)系,否則,在經(jīng)濟(jì)學(xué)道理上講不通的。中國最大的一個兩難問題是人口眾多與耕地較少,你是實行嚴(yán)格的控制制度,用耕地來保證糧食安全呢?還是用一部分耕地來滿足住房的建設(shè)需求,防止房價上漲過快?不可能嚴(yán)格控制土地用于住宅建設(shè),而住宅價格不上漲。當(dāng)然,有些地區(qū)是全國人民,甚至是全世界的人來買房,這樣地區(qū)的房價上漲,有其特殊的供給與需求原因。中國目前的城市化水平只有46%左右,比人均GDP3200美元水平的國家和地區(qū),低了15個百分點(diǎn)以上。就目前城鎮(zhèn)房屋存有量和城鎮(zhèn)人口相比,我們住房缺口在50億平方米左右。如果我們未來30年,城市化水平提高到70%,城市就要增加4億人口,如果對住宅用地供給不平衡,房價將還會持續(xù)上升。

  經(jīng)濟(jì)參考報:2009年大家的一個關(guān)注點(diǎn)是房地產(chǎn)商的囤地,您認(rèn)為這對房價有影響嗎?

  周天勇:囤地,是控制土地供給與需求格局的一種經(jīng)營行為。也就是控制土地用來建設(shè)房屋的量,使其供給小于需求,在房價較高時,將地轉(zhuǎn)賣給其他用地商,或者自己建房,謀取更多的利潤。囤地,不光是房地產(chǎn)商在囤地,實際上地方政府也在囤地。地方政府將城郊和農(nóng)村的集體土地,以較低的價格征用過來,先儲備起來,控制供應(yīng)量,創(chuàng)造供給小于需求的局面,等本地房屋價格因此而上升時,再將其進(jìn)入招拍掛,這時政府就獲得了囤地的最大收入。房地產(chǎn)商和地方政府的這種因囤地多得的收入,必然要進(jìn)入房價,這是導(dǎo)致房價上升的一個很重要的原因。

  土地招拍掛和土地財政是推動房價上漲的罪魁禍?zhǔn)?/STRONG>

  經(jīng)濟(jì)參考報:房價后面的關(guān)系和問題這樣復(fù)雜,您認(rèn)為,穩(wěn)定和降低房價,能讓大多數(shù)居民能買得起房,最主要的努力方向是哪里?

  周天勇:我認(rèn)為,中國房價“一放就猛漲,一控就冷”的深層次原因,除了土地供應(yīng)不適應(yīng)城市化的需要外,特別重要的原因是體制不順,包括目前土地招拍掛、地方政府賣地和房屋持有成本太低等等。體制不順要靠改革來解決。

  經(jīng)濟(jì)參考報:眾所周知,土地招拍掛競價出讓,是我國從協(xié)議劃撥土地到土地市場化分配的一項重大改革,您為什么說它是導(dǎo)致房價上漲的第一個深層次原因呢?

  周天勇:當(dāng)然,將土地劃撥和協(xié)議出讓改革為土地招拍掛出讓,這在土地資源的分配上是一個大進(jìn)步。但是,市場結(jié)構(gòu)的改善是一個非常復(fù)雜的問題。從經(jīng)濟(jì)學(xué)方面看,市場結(jié)構(gòu)基本的構(gòu)成是供給與需求,基本類型有壟斷與競爭,但是細(xì)分起來,它有供給競爭與需求競爭型、供給壟斷和需求競爭型、供給競爭與需求壟斷型、供給壟斷和需求壟斷型四類。實際上我們現(xiàn)在的土地招拍掛是供給方政府高度寡頭壟斷、需求方房地產(chǎn)商充分競爭的市場。

  這種高度寡頭壟斷的土地買賣市場,還有它自己的一些特點(diǎn):1、要出讓的土地,掛是不連續(xù)掛的,是間斷性的,有的在某家報紙上只刊登一天,許多購買者不知道;2、可能掛和拍之間時間很短,導(dǎo)致即使知道的購買者,也來不及了解有關(guān)土地的信息,信息不透明,不對稱;3、土地出讓在縣、市、省、全國之間沒有聯(lián)網(wǎng),沒有形成一個市場體系;4、一些地區(qū)在土地招掛拍方面,免不了內(nèi)部交易。加上地方政府財政多收的利益驅(qū)動,這種招拍掛體制,實際上已經(jīng)淪為了地方政府高價賣地的一種非常順手的操作機(jī)制。從今年土地招拍掛價格暴漲和房價上漲的情況來看,招拍掛體制已經(jīng)成了房價上升的一個深層次的重要推動原因。

  經(jīng)濟(jì)參考報:這樣復(fù)雜,那么,地方政府財政在土地和房產(chǎn)方面有哪些利益呢?土地幾十年出讓的體制有什么問題,與房價有什么關(guān)系?

  周天勇:政府賣地是有利益驅(qū)動的。目前,財政正規(guī)渠道中央拿走太多,地方收入主要是賣地和收費(fèi)罰款,2007年的財政,許多地方政府的收費(fèi)罰款的部分占到30%多,地方政府賣地加上土地幾項稅的收入占整個總收入的40.7%,房屋成本中政府稅費(fèi)在40%-50%。地方政府搞建設(shè)要花錢,養(yǎng)人要花錢,搞公共服務(wù)要花錢。因此,它需要有來更多錢的道。賣地收益最大化,必定成為其政策和行為的取向。

  我們買房時價格較高的一個重要成因,是將幾十年的土地出讓金,一年收上來,攤?cè)敕績r,支出方面也是一年花掉。其實,仔細(xì)想一下,這是一種吃子孫飯的不可持續(xù)的財政體制。一個城市,規(guī)劃面積為30平方公里,王書記一任5年賣掉15平方公里,李書記一任5年賣掉15平方公里,出讓期為70年,后60年就無地可賣了,也就是說前兩任書記、市長把后12任書記、市長的地全部賣光了。



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編輯:王曉燕

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