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長租公寓異軍突起受追捧 前景看好卻遭“成長煩惱”

2017年06月30日 15:43:59  來源:經(jīng)濟參考報
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  居高不下的大城市房價正讓不少“漂一族”望房興嘆。隨著購租并舉的住房制度提上日程,作為新興業(yè)態(tài)的長租公寓在租賃市場異軍突起,成為城市新就業(yè)人群“住有所居”的新選擇。

  但業(yè)內(nèi)人士表示,長租公寓發(fā)展仍面臨諸多困境,亟待從國家層面予以解決,從而更好地普及長租生活方式,促進我國住房租賃市場發(fā)展。

  長租公寓

  逐步被城市新就業(yè)人群接受

  今年5月,住房城鄉(xiāng)建設部就《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》公開征求意見!耙庖姼濉泵鞔_,國家鼓勵發(fā)展規(guī);I(yè)化的住房租賃企業(yè)。住房租賃企業(yè)依法享受有關(guān)金融、稅收、土地等優(yōu)惠政策。

  事實上,去年以來,國家即開始鼓勵發(fā)展住房租賃市場,為發(fā)展和培育長租公寓市場提供了良好的政策土壤。

  種種利好因素刺激下,作為新興行業(yè)的長租公寓在住房租賃市場上方興未艾。記者采訪了解到,當前長租公寓主要有兩種商業(yè)模式:一是房地產(chǎn)開發(fā)商自持物業(yè)從事租賃,如萬科正在打造的長租公寓品牌“泊寓”。

  近日開業(yè)的“泊寓·虹橋南華園店”是萬科在上海布局的第五個長租公寓項目!敖刂聊壳埃丛ⅰ言谏虾碛屑s1500間房間,且已廣泛受到在周邊工作的青年白領(lǐng)歡迎,長期租房的生活方式正逐步被青年人所接受!鄙虾Hf科相關(guān)負責人表示,“租賃是國際大都市新市民解決居住問題的主要方式,萬科通過參與房屋租賃市場,可為新市民提供更多可承受的住房!

  二是租賃企業(yè)通過對“握手樓”、舊廠房、居民商品房等項目進行整體承租改造后再面向市場,例如魔方、YOU+、鏈家自如等規(guī);、專業(yè)化租賃企業(yè)近年來正異軍突起。

  目前,魔方公寓聯(lián)同旗下“9號樓”、“魔爾公寓”等多品牌租住產(chǎn)品,已在北京、上海、廣州、深圳、南京、武漢、蘇州、杭州等15個大中型城市布局了200余家門店,服務租客逾5萬名。

  魔方生活服務集團副總裁陳雷透露,魔方公寓正依托較高的客戶黏性和獨特的消費場景,創(chuàng)造新商業(yè)模式、為租戶提供系列增值服務。例如,魔方公寓已聯(lián)合了摩拜單車、平安好醫(yī)生、獵聘、58到家等諸多服務性企業(yè)打造“一站式租住生活平臺”。

  房屋租賃市場面臨“成長煩惱”

  但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),與發(fā)達國家不同,我國房屋租賃市場還不成熟,市場中以個人房東和中介“二房東”為主,這就造成了我國房屋租賃市場亂象頻仍。此外,改建項目難獲消防驗收也是專業(yè)化租賃企業(yè)普遍面臨的“梗阻”。

  當前租房市場機制發(fā)育不健全有幾大突出表現(xiàn):一是合同不報備,產(chǎn)生糾紛時協(xié)調(diào)困難,而租客處于弱勢位置,受“欺侮”的情況廣泛,維權(quán)艱苦;二是群租等問題突出;三是租客普遍沒有平安感:房東漲租、租期隨便性大,二房東現(xiàn)象屢禁不絕。

  以廈門為例,機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,廈門目前共有132.5萬套出租房,但廈門流動人口約有300萬人,存在巨大的房屋租賃供給缺口。這雖然意味著該城市房屋租賃行業(yè)有很大的發(fā)展空間,但廈門目前租房仍主要以傳統(tǒng)的中介租賃形式為主,存在信息不對稱、溝通不便捷、服務無保障、房源不真實等問題。而這顯然也是全國大中城市普遍存在的問題。

  來自上海公寓企業(yè)聯(lián)盟的數(shù)據(jù)顯示,目前我國出租房約有1億套,80%為個人出租,20%為二房東,其中品牌公寓企業(yè)總占有率低于5%。機構(gòu)作為租賃市場房源供給主體,其應有的作用未得到發(fā)揮。魔方生活服務集團CEO柳佳表示,目前長租公寓的市場滲透率太低,不足2%,房屋租賃市場的供應主體仍以品質(zhì)參差不齊的民宅為主。隨著人們對租住環(huán)境要求越來越高,亂象叢生的傳統(tǒng)分散式租房市場已經(jīng)無法滿足年輕人對居住品質(zhì)的需求,加大市場上品質(zhì)公寓的供給量顯然是當務之急。

  記者進一步調(diào)查發(fā)現(xiàn),改造項目難獲消防驗收是租賃企業(yè)面臨的普遍“梗阻”。上海公寓企業(yè)聯(lián)盟發(fā)布的調(diào)研報告稱,目前由于在國家層面可從事長租公寓行業(yè)的相關(guān)房產(chǎn)物業(yè)屬性沒有明確,從而引發(fā)后續(xù)一系列公安消防問題。

  “消防驗收的前提是規(guī)劃與報審用途一致,如果項目規(guī)劃為商業(yè),報公寓經(jīng)營用途,報驗窗口根本不受理。由企業(yè)提供集中租房服務的業(yè)態(tài)出現(xiàn)時間不長,經(jīng)營過程中物業(yè)的使用用途類似住宅,但經(jīng)營行為又類似商業(yè),和酒店類似。這就導致各地在長租公寓的消防驗收中,有的參照住宅,有的參照商辦公,有的參照酒店,有的歸為‘出租屋’不用驗收,標準不清,給建設、運營增加了不確定性! 廣州泊寓總經(jīng)理張成皓說。

  “現(xiàn)在市場上存在的租住方式,無論是小區(qū)民宅還是老舊辦公樓、廠房改造宿舍,利用自有閑置房源進行改造和自我管理,均存在安全隱患、管理混亂、品質(zhì)沒有保障等問題。”柳佳表示,隨著市中心居住成本持續(xù)上升,合適穩(wěn)定的居住空間越來越難找。

  業(yè)界建議從三方面規(guī)范租賃市場

  業(yè)界認為,隨著我國一二線城市房地產(chǎn)逐步進入存量時代,長租公寓行業(yè)的快速、健康、穩(wěn)定發(fā)展將有利于政府對住房租賃市場的調(diào)控管理,同時其亦將對規(guī)范市場扮演引領(lǐng)作用。

  首先是盡快出臺長租公寓消防驗收標準。將消防驗收與規(guī)劃用途脫開,出臺長租公寓的消防驗收規(guī)范,從使用用途考慮,可以以住宅消防標準為基礎(chǔ)制定,同時結(jié)合租房人員流動性相對住宅更大的實際經(jīng)營特點,建議在住宅標準上強化消防自動報警系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、消防主機控制室的要求,提升物業(yè)的防火能力。在長租公寓消防驗收規(guī)范出臺前,可暫時參照目前已有的酒店行業(yè)消防和流程,給予報驗、驗收。

  上海公寓企業(yè)聯(lián)盟建議,為避免與群租管理規(guī)定沖突,企業(yè)員工公寓宜規(guī)定每個房間居住人數(shù)最多為8人,可設高低床,高低床占地面積不低于6平方米,人均不低于3平方米;并采取酒店化管理,配備店長、前臺、客房、保安及維修人員,進行7*24小時現(xiàn)場管理;公寓內(nèi)應全程禁煙,房間內(nèi)不設大功率電插座,避免引起火災;公共區(qū)域全程監(jiān)控。此外,該聯(lián)盟還建議,在國家層面未出臺針對長租公寓的消防報驗要求前,宜讓具備資質(zhì)的長租公寓企業(yè)參照《中華人民共和國消防法》第十五條相關(guān)規(guī)定,按照目前已有的酒店行業(yè)消防標準進行備案,從而確保租戶安全。

  其次,公共服務實現(xiàn)“租購同權(quán)”。業(yè)內(nèi)建議對于和公寓租賃企業(yè)簽訂6個月以上的長期租賃合同的租戶,要給予申領(lǐng)居住證,不要把居住證的申領(lǐng)和公寓的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)掛鉤。

  去年6月,國務院辦公廳印發(fā)了《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》,《意見》提出,“非本地戶籍承租人可按照《居住證暫行條例》等有關(guān)規(guī)定申領(lǐng)居住證,享受義務教育、醫(yī)療等國家規(guī)定的基本公共服務!

  柳佳認為,這條政策可從根本上改變房子與戶籍制度、社會公共服務掛鉤的頑疾!爸拔覀冊谏虾R矅L試過幫助租客辦理居住證,但大多社區(qū)并不認可我們的租賃合約,所以為租客辦理居住證成了大難題。但在南京等城市,幾乎所有的社區(qū)都承認我們的租賃合同,因此可以為租客辦理居住證!

  “由于現(xiàn)在各地執(zhí)行標準不一,政府沒有導向,我們也無所適從。希望新政可以盡快落實,保障承租者的市民待遇,抹平租房與購房差異!绷呀ㄗh。

  最后,借助“互聯(lián)網(wǎng)+”等科技手段引導企業(yè)創(chuàng)新租賃居住方式。業(yè)內(nèi)人士普遍認為,我國房屋租賃市場迫切需要一個“以人為本”的租住新模式。除了加入互聯(lián)網(wǎng)思維并通過去中介化手段來吸引一些已經(jīng)疲于傳統(tǒng)中介套路的租客群體,政府宜引導企業(yè)利用互聯(lián)網(wǎng)信息透明、快速便捷的優(yōu)勢,解決傳統(tǒng)租房市場的痛點,并在產(chǎn)品和服務上加入更多人性化模塊。

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[責任編輯:張曉靜]