在中國城鎮(zhèn)化飛速發(fā)展的過程中,一系列矛盾和問題也不斷涌現(xiàn)。一方面,缺乏產(chǎn)業(yè)支撐的空城、睡城不斷出現(xiàn);另一方面,交通擁堵、住房緊張、貧富分化的大城市病在特大城市屢見不鮮,新型城鎮(zhèn)化如何平衡發(fā)展備受關(guān)注。
在此過程中,產(chǎn)業(yè)新城模式開始受到熱捧,北京、上海等城市周邊有大量產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目出現(xiàn)。產(chǎn)業(yè)新城以“產(chǎn)城融合”為標(biāo)志,是在產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的工業(yè)園或產(chǎn)業(yè)園的形式上建立起來的相對獨(dú)立的新城鎮(zhèn)。
這些產(chǎn)業(yè)新城的城市建設(shè)情況如何,新型城鎮(zhèn)化是否有新模式誕生?
中國指數(shù)研究院日前從基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)、人口集聚以及生活宜居性四個(gè)方面對全國產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商的城市建設(shè)能力進(jìn)行全面評(píng)價(jià)。中指院認(rèn)為,目前中國多數(shù)產(chǎn)業(yè)新城人口導(dǎo)入能力不足,職住平衡水平不高。未來產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)需要依靠合理規(guī)劃并適度控制開發(fā)時(shí)序,從根本上提高產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)的職住平衡度。
基礎(chǔ)設(shè)施
中指院稱,從目前產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商所運(yùn)營的項(xiàng)目來看,多數(shù)項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善度較去年有一定提高。從水、電、氣、暖等基本設(shè)施情況來看,隨著基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)能力的不斷提升,以及入駐企業(yè)及人員對于產(chǎn)業(yè)新城基礎(chǔ)設(shè)施要求的提高,近年來的產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目大部分土地一級(jí)開發(fā)程度已達(dá)到或規(guī)劃達(dá)到“九通一平”。各產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商對產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)的生態(tài)綠化重視程度也逐漸增加。
交通設(shè)施是目前產(chǎn)業(yè)新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中最為重要的一項(xiàng)。多數(shù)產(chǎn)業(yè)新城距離中心城區(qū)的距離相對較遠(yuǎn),需要運(yùn)營企業(yè)對產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)部進(jìn)行大量的道路基建投資,以解決交通問題。
各種基礎(chǔ)設(shè)施的資金如何保障?從未來趨勢來看,中指院提出,PPP資產(chǎn)證券化等模式的出現(xiàn)將豐富運(yùn)營商基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的資金渠道。如:2017年3月,華夏幸福固安工業(yè)園區(qū)新型城鎮(zhèn)化PPP項(xiàng)目供熱收費(fèi)收益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃,獲得上交所受理,擬發(fā)行金額7.06億元人民幣。
公共服務(wù)
中指院評(píng)估認(rèn)為,中國多數(shù)產(chǎn)業(yè)新城已從“以產(chǎn)興城”進(jìn)入“以城帶產(chǎn)”的開發(fā)階段,但生活配套檔次仍需提高。
產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營商對產(chǎn)業(yè)新城的城市功能建設(shè)主要集中在商業(yè)、公共交通、教育、醫(yī)療、文娛等主要公共服務(wù)領(lǐng)域。就現(xiàn)階段國內(nèi)產(chǎn)業(yè)新城的配套建設(shè)來看,商業(yè)配套的完善率相對較高,大多數(shù)產(chǎn)業(yè)新城具備了包括餐飲、超市、商場在內(nèi)的較為完善的配套。但由于大部分產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目還處于建設(shè)階段,在商業(yè)功能配套方面初期更側(cè)重于解決基本的日常生活需求,如餐飲、小零售業(yè)態(tài)等較多,大型的商業(yè)配套設(shè)施仍在建設(shè)或規(guī)劃當(dāng)中,整體功能配套的完整性仍有待加強(qiáng)。與商業(yè)服務(wù)配套相對應(yīng)的教育、醫(yī)療以及休閑娛樂等配套的開發(fā)仍相對滯后。
人口集聚
中指院認(rèn)為,目前多數(shù)產(chǎn)業(yè)新城人口集聚效應(yīng)仍然較弱,未來良好的產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢、完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和各類生活服務(wù)配套,將對產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)就業(yè)人口的集聚起到關(guān)鍵作用。
目前多數(shù)產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目仍處于建設(shè)及招商過程中,人口導(dǎo)入能力較弱。產(chǎn)業(yè)新城大部分就業(yè)者采取了“主城區(qū)居住-園區(qū)工作”的方式,園區(qū)常住人口相對較少。
此外,盡管一些項(xiàng)目吸納了大量本地人口就業(yè),但基本還是從事相對低端技能的職業(yè),如產(chǎn)業(yè)工人、環(huán)衛(wèi)、保潔、保安等,收入水平較低,很難對新城內(nèi)的各類市場形成較大拉動(dòng)。
中指院建議,在人口導(dǎo)入方面,除在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和各類公共服務(wù)配套方面加大投資力度、提高園區(qū)生活便利程度之外,還需要明確產(chǎn)業(yè)定位、打造產(chǎn)業(yè)鏈、構(gòu)建產(chǎn)業(yè)集群,以優(yōu)質(zhì)多元的服務(wù)增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展能力和人口聚集能力。
生活宜居
中指院指出,目前多數(shù)產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目職住平衡度仍有待提升,未來需依靠合理規(guī)劃和適度控制開發(fā)時(shí)序,提高產(chǎn)業(yè)新城職住平衡水平。
從調(diào)研情況來看,國內(nèi)大部分產(chǎn)業(yè)新城居住功能都在不斷強(qiáng)化,居住環(huán)境持續(xù)改善。
但產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目一般體量較大,開發(fā)需分期進(jìn)行,產(chǎn)業(yè)的引入和城市配套發(fā)展不同步的情況難以避免。目前大部分產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目城市配套設(shè)施開發(fā)相對于產(chǎn)業(yè)發(fā)展來說有一定的滯后性,產(chǎn)業(yè)新城內(nèi)的就業(yè)員工不得不采取主城區(qū)居住、園區(qū)工作的方式;而部分新城項(xiàng)目住房開發(fā)早于產(chǎn)業(yè)發(fā)展,早期購房者大部分為新城外部居民,居住配套后期跟進(jìn)乏力,導(dǎo)致就業(yè)者在園區(qū)居住受限。
這兩種情況對于產(chǎn)業(yè)新城職住平衡的影響均較大。因此,除了對產(chǎn)業(yè)新城各功能分區(qū)的科學(xué)規(guī)劃、合理布局外,控制產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)的開發(fā)時(shí)序也非常重要,這樣才能為導(dǎo)入人口提供完善便利的生活就業(yè)環(huán)境,促使產(chǎn)業(yè)新城的各類空間和功能融合,從根本上提高產(chǎn)業(yè)新城職住平衡度。
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