廣東兩會之熱話題

　　去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議上,“去庫存”已被納入今年全國五大經(jīng)濟任務之一,而昨日發(fā)布的廣東省《政府工作報告》更明確提出,應該通過加快農民工市民化、發(fā)展住房租賃市場等手段化解房地產(chǎn)庫存。

　　世聯(lián)行對全國范圍的商品住宅庫存分析數(shù)據(jù)顯示,廣東和成渝地區(qū)去化周期最好,分別為1.0年及1.1年。

　　廣東與全國其他區(qū)域比,庫存問題相對不嚴重,但觀照自身,廣深一線城市、佛莞等珠三角城市群、以及粵東西北城市之間,庫存狀況各有特點,去庫存的路徑自然各不相同。根據(jù)世聯(lián)行綜合相關部門提供的數(shù)據(jù)統(tǒng)計,截至去年11月,其中廣深的住宅庫存量分別是364萬平方米和192萬平房米,庫存量最大的是佛山,達410萬平方米。不過,據(jù)房地產(chǎn)業(yè)內觀察人士認為,真實的庫存量數(shù)據(jù)是上述數(shù)字的3-4倍。

　　廣東省兩會期間,不少政協(xié)委員都為“房 地產(chǎn)去庫存”支招,有開發(fā)商委員在內地投資數(shù)百億元“篤定”支持一線城市的房地產(chǎn)市場,也有委員建議取消大城市的限購政策,進一步促進大城市結構性庫存的 去化,而像粵東西北這樣的欠發(fā)達地區(qū),有委員認為政府的政策扶持顯得尤為關鍵。

　　魯毅:

　　鼓勵將庫存改造為創(chuàng)客空間

　　據(jù)某權威房地產(chǎn)研究機構統(tǒng)計,截至2015年期末,全省商品房待售面積5637.94萬平方米,同比小幅增長3.1%。其中商品住宅3493.35萬平方米,同比下降1.5%;辦公樓219.70萬平方米,同比增長10.6%;商業(yè)營業(yè)用房887.91萬平方米,同比增長8.5%;其他房屋 1036.98萬平方米,同比增長14.6%。數(shù)據(jù)顯示,在國家和地方政府積極支持合理住房消費的背景下,全省商品住宅的待售面積有所下降;但辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房、其他用房等商業(yè)物業(yè)待售面積繼續(xù)增加。

　　根據(jù)上述機構的統(tǒng)計,2015年,廣東商品房銷售面積1.17億平方米,同比大幅增長25.4%,銷售面積比歷史次高水平的2013年高出1844.62萬平方米,增幅達18.8%。

　　而全省21個地級市中,商品房銷售面積超過1000萬平方米的有佛山、惠州、廣州、中山和東莞5個城市。

　　從去年5月1日開始,佛山限購松綁,成為廣東省內首個松綁限購的城市。佛山市市長魯毅在昨日的十二屆人大四次會議分組討論上表示,放開限購之后,佛山去年整個房地產(chǎn)銷售情況比較正常,實現(xiàn)了量升價穩(wěn)的態(tài)勢。“目前佛山的房地產(chǎn)庫存周期大概在8到9個月的幅度上波動,全省大概是11到13個月左右。”

　　魯毅表示,下一步,佛山將通過多種措施逐步化解商品房庫存�！罢�府將引導房企,調整營銷策略,鼓勵將房地產(chǎn)庫存改造為創(chuàng)客空間、商務居住復合地產(chǎn)、電商用房等,還將大力發(fā)展住房租賃市場,鼓勵發(fā)展以住房租賃為主營業(yè)務的專業(yè)化企業(yè)�！�

　　邱家儒:

　　應鼓勵外國人來華購房

　　“看數(shù)據(jù)深圳就不需要去庫存,但現(xiàn)在仍然有很多建了賣不掉的樓,”廣東省政協(xié)委員、深圳市潮汕商會常務副會長邱家儒認為,去年年底國家提出的幾條去庫存政策在很多區(qū)域仍舊沒有履行,“北上廣深等一線城市的限購政策實際上已經(jīng)過時,與現(xiàn)在去庫存的政策相背離”。

　　邱家儒說,去庫存應該是一個全國性的政策基調,但部分一線城市在限購政策下存在結構性庫存,“現(xiàn)在深圳庫存量整體來看是相對少的,但高端產(chǎn)品的庫存量仍舊很大”。

　　此外,邱家儒認為,應該鼓勵而非限制外國人來華購房,“他們買了房子就會來中國消費”。

　　郭基輝:

　　看好一線城市地產(chǎn)發(fā)展

　　作為香港新鴻基地產(chǎn)執(zhí)行董事,郭基輝頗為看好國內一線城市的房地產(chǎn)發(fā)展前景。

　　新鴻基在內地最大的項目坐落于上海徐家匯中心,地塊兩年前由新鴻基以270億元“地王價”競得。

　　“我們在香港都沒有這么大的投資,這是我們這么多年歷史以來最大的投資,真的看好一線城市的發(fā)展”,郭基輝說。

　　不僅如此,新鴻基地產(chǎn)在內地也呈擴張之勢,目前內地業(yè)務占整個集團業(yè)務的20%左右,并且還在不斷增加,除北上廣等一線城市外,還深入珠三角腹地和南京、成都、蘇州等城市。

　　對內地樓市普遍存在的“去庫存”問題有無擔憂?郭基輝說,看好內地一線城市及個別二線城市的樓市發(fā)展,會持續(xù)經(jīng)營內地物業(yè)。他說,新鴻基和萬科、華潤這樣的內地大地產(chǎn)商不同,在三四線城市沒有競爭優(yōu)勢,“只有在很個別的一線,一點五線城市才有運作空間”。

　　溫洋:

　　滯銷房可建連鎖養(yǎng)老院

　　九三學社中央委員、廣東省政協(xié)常委溫洋建議,將滯銷房用于建設全國聯(lián)鎖養(yǎng)老院。他說,當下中國由于老齡化趨勢,很多有一定資金實力的商人已看到養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的商機。一些在養(yǎng)老實踐上已經(jīng)走在前面的企業(yè)也正在嘗試用模式輸出的形式進行擴張。如北京的一個企業(yè)今年就提出在全國構建養(yǎng)老連鎖機構的發(fā)展戰(zhàn)略,即在全國各省市區(qū)都建立可以資源共享的連鎖養(yǎng)老基地,而且,是利用一些滯銷的商品房進行業(yè)務開拓。

　　此外,也有委員認為,應該合理利用大房企的資源進行去庫存和盤活市場。

　　據(jù)記者了解,在過去一年包括珠三角市場在內,全國房地產(chǎn)市場大型房企并購和收購現(xiàn)象較過往更加頻繁,包括恒大、保利、碧桂園等品牌房企紛紛收購銷售緩慢或者開發(fā)資金出現(xiàn)問題的中小型房企開發(fā)的項目。

　　鄔錦雯:

　　以產(chǎn)業(yè)發(fā)展去粵東西北庫存

　　提到廣東各城的去庫存問題,粵東西北無疑是其中最頭疼者。

　　2014年前后,廣東密集批復了粵東西北地級市中的12個新城區(qū)發(fā)展規(guī)劃,總面積達數(shù)千平方公里。這些新城包括韶關(樓盤)芙蓉新區(qū)、汕頭(樓盤)海灣新區(qū)、梅州嘉應新區(qū)、潮州新區(qū)、清遠(樓盤)燕湖新區(qū)、揭陽新區(qū)等,規(guī)劃面積都在500平方公里上下,最大的茂名(樓盤)濱海新區(qū)規(guī)劃面積則達1688平方公里。

　　在華南師范大學人口資源環(huán)境研究所所長、廣東省政協(xié)委員鄔錦雯看來,這意味著絕大多數(shù)地級市城區(qū)將可容納100萬人以上。

　　鄔錦雯說,大規(guī)模的新城區(qū)建設需要大量的資金投入,對于動輒上千億元的投資而言,少量的財政資金可以說是杯水車薪,資金成本加大將帶來債務風險。比如清遠的燕湖新區(qū)起步區(qū)建設投資需求大約是445億元,除省級財政籌措約100億元,市級財政50億元外,剩下的均需要依靠民間資本投入和賣地收益。

　　粵東西北大部分屬于三四線城市,長期輸出資源和人力,除自然資源開發(fā)外,鄔錦雯認為政府的扶持顯得更加迫切,她建議,粵東西北地區(qū)給予互聯(lián)網(wǎng)概念產(chǎn)業(yè)的扶持政策,以產(chǎn)業(yè)的發(fā)展來帶動房地產(chǎn)去庫存,“就業(yè)收入穩(wěn)定是購房的基本源泉”。

　　在加強基礎設施配套,增強粵東西北各地新城吸引力方面,鄔錦雯認為可以由省里統(tǒng)一協(xié)調,采取一市一策的辦法,比如從建設醫(yī)療、教育、娛樂、飲食等方面入手,政府加強扶持,把每個領域做到全省領先水平。這樣的話,每個城市都有自身特色的配套設施,從而吸引更多人才、資金從珠三角等發(fā)達地區(qū)回流,從而也提高當?shù)胤康禺a(chǎn)的銷售。

　　統(tǒng)籌:南都記者 張艷芬

　　采寫:南都記者 路漫漫 陳靜 藍輝龍 吳璇 尚黎陽

　　實習生:張運鋮 李志 王旖荻