編者按:國(guó)家發(fā)改委日前發(fā)布的《關(guān)于2012年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作的意見》提出,今年適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。社會(huì)普遍關(guān)注,房產(chǎn)稅試點(diǎn)在上海、重慶推行一年,對(duì)于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展,究竟有多少成效?在直接稅負(fù)增加之后,兩地市民購(gòu)房心態(tài)發(fā)生了哪些細(xì)微的變化?在試點(diǎn)范圍擴(kuò)大的前夜,這兩個(gè)城市又能提供怎樣的經(jīng)驗(yàn),以供后來者借鑒?
“原來不計(jì)房?jī)r(jià)高低,見房就買的現(xiàn)象可能一去不復(fù)返了。”上海德佑地產(chǎn)的一位中介這樣向記者描述他對(duì)房產(chǎn)稅征收影響的感受。在這位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士看來,房產(chǎn)稅對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的貢獻(xiàn)是與限購(gòu)令一道控制了非居住購(gòu)買。
不過,與這位房產(chǎn)中介的感受不同,對(duì)于上海、重慶的房產(chǎn)稅改革,社會(huì)上也有另外的評(píng)價(jià)——試點(diǎn) “動(dòng)靜不大”。持這種觀點(diǎn)的人理由有二:一是稅收收入很少;再者,沒有看到兩個(gè)城市房?jī)r(jià)的急速下跌。
房產(chǎn)稅總額并不多
專家認(rèn)為,未來房產(chǎn)稅的財(cái)源支柱屬性將會(huì)逐漸顯現(xiàn)
去年1月28日,個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)在重慶啟動(dòng)。年底,統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)出來了:重慶應(yīng)稅住房為8791套,建筑面積達(dá)215.1萬平方米,征收率達(dá)90%以上,已征收的總額約1億元。重慶市表示,房產(chǎn)稅稅款將全部用于保障房建設(shè)。
去年重慶的財(cái)政收入超過2900億元。1億元這樣的數(shù)額,對(duì)重慶財(cái)政收入的貢獻(xiàn),顯然十分微弱。不過,重慶市財(cái)政局副局長(zhǎng)何志明認(rèn)為,不能據(jù)此評(píng)價(jià)房產(chǎn)稅試點(diǎn)的成績(jī)。在重慶,房產(chǎn)稅試點(diǎn)后,高檔住房的開發(fā)供應(yīng)受到約束,也使得商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化。部分開發(fā)企業(yè)開始將大戶型住房比例降低,轉(zhuǎn)而主攻中小戶型,增大了中端市場(chǎng)供應(yīng),在一定程度上使得普通商品住房?jī)r(jià)格趨于平穩(wěn)!
去年一年間,上海的個(gè)人住房房產(chǎn)稅總額多少,官方并無數(shù)據(jù)公布。上海財(cái)政局、地稅局及房產(chǎn)局告訴記者,房產(chǎn)稅推出后,投資、投機(jī)客面對(duì)房產(chǎn)稅所產(chǎn)生的投資成本提高,對(duì)樓市的需求量開始減少,拋出的房源隨之增多。
財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為,對(duì)房產(chǎn)稅試點(diǎn)效果的評(píng)判,不能基于表面化。因?yàn),在上海、重慶這樣的地區(qū)搞房產(chǎn)稅試點(diǎn),最重要的任務(wù)還不是籌集收入,而是意在調(diào)節(jié)市場(chǎng),影響人們的住房消費(fèi),并為省以下財(cái)稅體制改革提供配套。房產(chǎn)稅是按年可持續(xù)征收的,不要急于根據(jù)目前按少數(shù)地方試點(diǎn)情況判斷它一年可以征收多少稅上來,而是要看到未來房產(chǎn)稅的財(cái)源支柱屬性將會(huì)逐漸顯現(xiàn)。
對(duì)購(gòu)房行為影響不小
房產(chǎn)稅試點(diǎn)后,重慶主城高檔商品房訪客量下降30%—50%
投機(jī)獲得一定程度的控制,高檔住房開發(fā)受到約束。官方的觀點(diǎn)也得到了統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的支持。
去年4月,重慶主城高檔商品住房建筑面積占批準(zhǔn)上市商品住房比例為10.38%,這一數(shù)據(jù)后來逐月下降至去年底的6.65%。
“房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)兩城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)和人們消費(fèi)行為還是有不小的影響。上海和重慶高端的不動(dòng)產(chǎn),都明顯出現(xiàn)了成交量下降,價(jià)格趨穩(wěn),這是很明顯的正面效應(yīng)!辟Z康評(píng)價(jià)道。
重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)將限制高端市場(chǎng)作為政策調(diào)整方向, 記者了解到,如今,重慶市部分購(gòu)房者已經(jīng)改變了買大房、買貴房的消費(fèi)傾向。房產(chǎn)稅實(shí)施之后,重慶主城高檔商品住房項(xiàng)目訪客量出現(xiàn)明顯下降,比之前下降了30%—50%;去年1月28日到12月31日,高檔住房成交建筑面積也出現(xiàn)下降,為75萬平方米,同比下降48.5%。
房產(chǎn)稅的實(shí)施,對(duì)于剛需住房家庭并沒有太多的影響。按照上海的試點(diǎn)方案,居民如果購(gòu)買第二套住房,新增面積和已有面積總和如果超出人均60平方米,超出部分就要交房產(chǎn)稅。如果人均不達(dá)60平方米,真正的需求者會(huì)接著購(gòu)買第二套。上海一外企員工告訴記者,“早前購(gòu)買的住房只有80多平方米,兩室兩廳,還是嫌小,家里來個(gè)老人就沒地方住。所以打算再買一套稍微大一點(diǎn)的房子。就是繳房產(chǎn)稅也要買!
房?jī)r(jià)上漲有所抑制
專家分析,單靠一個(gè)稅制不可能改變價(jià)格上揚(yáng)曲線
“房產(chǎn)稅從一定程度上也抑制了房?jī)r(jià)的上漲趨勢(shì)!钡掠拥禺a(chǎn)中介說道。
記者調(diào)查了解到,限購(gòu)令和房產(chǎn)稅改革政策出臺(tái)前,上海房?jī)r(jià)經(jīng)過一段時(shí)間的調(diào)控雖有所抑制,但是,對(duì)于一些資本充裕的人,為了保值增值,房?jī)r(jià)雖貴,還是選擇購(gòu)買住房等不動(dòng)產(chǎn),即使不住。個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)之后,希望大面積購(gòu)買的人也開始計(jì)算成本,因?yàn)榉慨a(chǎn)稅不是一次繳納,而是每年都要繳納。有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析,如果這個(gè)稅大到一定數(shù)額,購(gòu)房者就會(huì)選擇放棄購(gòu)買。而放棄的人多了,房產(chǎn)需求減少了,房?jī)r(jià)下降也就成為可能。
房產(chǎn)稅實(shí)施前,去年1月1日至1月27日,重慶主城高檔房屋成交建面均價(jià)為14678元/平方米;房產(chǎn)稅實(shí)施后,去年1月28日至12月30日,同類住房交易價(jià)格降至13656元/平方米,下降了6.9個(gè)百分點(diǎn)。何志明說:“以前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在高檔住房定價(jià)上沒有約束,有的一味攀高,而如今由于高檔住房消費(fèi)需求下降,他們對(duì)高檔住房的定價(jià)也更趨理性!薄
“有一點(diǎn)要搞清楚,就是開征房產(chǎn)稅房?jī)r(jià)并不會(huì)應(yīng)聲而落,不是那么簡(jiǎn)單的事情!辟Z康強(qiáng)調(diào)。
在重慶藍(lán)湖郡小區(qū)旁的一家置業(yè)店鋪內(nèi),房產(chǎn)中介王毅告訴記者,目前該小區(qū)入住率大致在80%以上,大部分業(yè)主買房是用于自住,而非投資,小區(qū)待售的獨(dú)棟住宅僅4套,“房產(chǎn)稅政策并沒有給藍(lán)湖郡的房?jī)r(jià)帶來顯著影響,如果有人購(gòu)買價(jià)值六七百萬元的二手別墅,也不會(huì)在乎繳納每年兩萬元左右的房產(chǎn)稅!
賈康分析說,目前我國(guó)城鎮(zhèn)化水平實(shí)際才40%多,以后要一路走高到70%—80%才能相對(duì)穩(wěn)定。單靠一個(gè)稅制不可能改變中國(guó)今后城鎮(zhèn)化幾十年歷史進(jìn)程中城市不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)曲線的基本模樣。但是有了這個(gè)施加于房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅以后,它會(huì)使這個(gè)上揚(yáng)曲線的斜率降低,發(fā)展的過程更平穩(wěn),擠掉泡沫和減小波動(dòng)幅度,減輕對(duì)社會(huì)生活的負(fù)面沖擊。