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新國八條滿月北京樓市成交大減 新增供應(yīng)創(chuàng)新低

2011年06月03日 22:05:10  來源:京華時報
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  春節(jié)前中央再發(fā)新“國八條”,從購房資格、交易稅費、加大保障性住房建設(shè)等多方面力控樓市,且收緊信貸口子,首套優(yōu)惠取消、二套房首付增加,對京城樓市造成了由量變到質(zhì)變的影響。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,新政出臺月余,樓市住宅成交量大幅縮減。而不受政策限制的商住類項目則銷售火爆,成為購房新寵。

  新房成交量銳減近七成

  據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,2月共成交商品住宅3535套,環(huán)比1月,成交套數(shù)下降69.4%、近七成,是歷次調(diào)控以來顯效最快、作用最大的一次,一舉將樓市成交量壓低到了近3年來的最低值。

  亞豪機(jī)構(gòu)副總?cè)螁Ⅵ畏治,連續(xù)三輪的調(diào)控明確傳達(dá)給購房者從緊信號,嚴(yán)格的限購政策不僅限制了大量購房需求,也使得具備購房資格的消費者更慎重地做出購房決策,持幣待購者增多,直接導(dǎo)致2月成交量重挫。

  目前房產(chǎn)稅已在上海、重慶正式試點征收,并有望在全國范圍內(nèi)推行,令購房者的心態(tài)發(fā)生改變,置業(yè)關(guān)注的重點由購房數(shù)量轉(zhuǎn)移至物業(yè)的綜合品質(zhì),使得2月成交商品住宅中,中高端住宅占比顯著增加。統(tǒng)計顯示,2月總價超過300萬的中高端住宅占到了總成交量的26.2%,比1月高出了3個百分點。

  二手房成交下降超六成

  據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,2月份北京二手房住宅簽約量僅為8376套,環(huán)比1月份下降幅度達(dá)到了64.3%。這一成交量也創(chuàng)造了2009年1月7358套以后連續(xù)25個月來的最低成交量。而日均成交量更是不足300套。

  北京中原分析認(rèn)為,首先,限購等政策的影響,使得外地戶籍不足年限的購房者無法再買住宅。而其他疊加措施也已經(jīng)使得之前樓市需求中,占據(jù)一定比例的投資需求基本歸零。其次,二手房市場增加的營業(yè)稅全額,及即將出臺的修改最低指導(dǎo)價等政策增加了購房者的交易成本。第三,貸款成本增加。相比1月份,銀行信貸額度明顯緊縮,首套房基本從8.5折全面上調(diào)到基準(zhǔn)利率。

  目前來看,政策依然會接連出臺,北京落地的15條中部分政策還將細(xì)化,而處于兩會期間的3月份,政策面依然趨緊,所以成交量很可能再次下調(diào)到1萬套左右。

  新增供應(yīng)創(chuàng)歷史新低

  據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示,自新“國八條”出臺以來,至今北京僅有5個住宅項目入市,創(chuàng)下了歷史新低。

  數(shù)據(jù)顯示,新“國八條”出臺后的1月29日,頤泉家苑懷遠(yuǎn)居項目獲得預(yù)售許可證,但僅有一套房子。2月北京僅有4個項目開盤。其中1個為首次開盤的純新盤,位于房山長陽的徜徉集;還有3個項目是老項目后期,分別是房山長陽的綠地新都會·國際花都、密云長城環(huán)島的保利花園以及昌平小湯山的御湯山。這4個項目共新增供應(yīng)1831套商品住宅,供應(yīng)面積21.55萬平米,環(huán)比1月,供應(yīng)套數(shù)減少44.1%。

  任啟鑫分析,多重因素利空之下,大量需求被嚴(yán)重抑制,開盤推售的條件并不充分,不少項目的推盤計劃不得不延后,甚至擱置。2月的實際取證、推盤項目僅有4個,達(dá)到了有史以來的最低水平。這4個項目的戶型面積普遍偏大,除御湯山為別墅類型,供應(yīng)的戶型是460-600平方米的獨棟別墅產(chǎn)品以外,其他3個普通住宅項目均以三居戶型為主力,套均供應(yīng)面積都在100平方米左右。在購房套數(shù)成為了家庭購房資格的重要審核指標(biāo)之后,舒適度較高、居住周期較長、空間規(guī)劃更合理的面積偏大的戶型受到了更多的關(guān)注和青睞,開發(fā)企業(yè)也相應(yīng)地增加了此類房源的推盤力度。

  ■市場

  商住盤成熱銷過渡產(chǎn)品

  依據(jù)今年1月4日頒布的《關(guān)于加強(qiáng)已建成非住宅項目房屋分割登記管理有關(guān)問題的通知》,商住類產(chǎn)品被叫停后,并未呈現(xiàn)明顯稀缺增值,但卻在新“國八條”以及京版細(xì)則頒布后轉(zhuǎn)瞬崛起。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,自“京15條”出臺后的2月17日至28日,北京成交量最高的前15個項目中商住類型樓盤占據(jù)了10席,共成交377套,相當(dāng)于同期北京住宅成交總量的三成。

  任啟鑫分析,隨著“京15條”對兩類購房成本的明確:一是以限購令為代表的購置成本,二是以增貸、加息、補稅為代表的支付成本的提高,讓很多購房者在考慮對現(xiàn)有住房進(jìn)行升級換代時顯得格外謹(jǐn)慎。目前購買商住產(chǎn)品的購房人看重的是可以不占用限購配額和相對較低的支付成本,原本一直作為投資用途的商住房一躍成為中青年購房者過渡性產(chǎn)品,由此將會加快推動商住產(chǎn)品的消化速度。

  租金出現(xiàn)較大幅度上漲

  與買賣市場不同,租賃市場則在新“國八條”出臺后有了明顯升溫。日前,記者走訪京城一些中介門店發(fā)現(xiàn),租金相比年前普遍出現(xiàn)了較大程度的上浮。

  以三元橋附近的房子為例,記者年前調(diào)查時普通的兩居室月租金在2800元—3000元,而現(xiàn)在中介表示,同樣的房子現(xiàn)在的月租金在3400元—3500元的居多,想找3000元的都很難。

  而阜成門附近的三居室,一年前是3200元/月,現(xiàn)在房東要求漲到4500元/月。

  對于租金上浮的原因,中介普遍表示,按照市場慣例,節(jié)后都是租房高峰期,租金都會上;另一方面,政策的出臺卡了一部分買房人,這個群體由購轉(zhuǎn)租。

  中介工作人員告訴記者,細(xì)則出臺后,購房者驟減,但租房人很多,現(xiàn)在主要業(yè)務(wù)就偏向了租房。(趙麗萍)

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