通州房價10年飆升7倍開發(fā)商漲價不懼“警告”

　　李正豪

　　北京“行政副中心”身份的正式確立，讓通州房地產(chǎn)市場再次躁動起來。

　　7月15日，相關(guān)媒體報道稱，“通州區(qū)政府對房價上漲情況很敏感，不久之前通州區(qū)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)約談了好幾家開發(fā)商，提出口頭警告，不要

　　帶頭大幅漲價�！�

　　但據(jù)《中國經(jīng)營報》記者近日的實地調(diào)查，一些項目的漲價預(yù)期不斷升級、并未收斂。

　　7月8日，在緊鄰北京地鐵八通線臨河里站的華業(yè)東方玫瑰，一位銷售代表告訴記者，該項目的銷售均價為30000萬元/平方米。7月14日，記者回訪該項目時得到的信息是，目前小區(qū)僅剩下一些大戶型產(chǎn)品，每套房價都在470萬元至500萬元之間，下周可能還會進(jìn)行一次提價。

　　京貿(mào)國際城項目10號樓6月8日開盤，開盤價定在31000元/平方米，相比此前8號樓大約27000元/平方米的在售價格，提價4000元/平方米，漲幅約15%。7月15日，該項目一位銷售人員告訴記者，京貿(mào)國際城10號樓100多套房源目前已經(jīng)售罄，下個月還將有一棟樓開盤，開盤價格還未最終確定。

　　首開香溪郡也是通州近期漲幅較大的項目。北京市住建委官方網(wǎng)站顯示，該項目6月14日開盤成交均價為21622元/平方米，但7月11日加推二期4號樓少量房源時，均價已超過24000元/平方米，一個月的時間里售價上漲約3000元/平方米，且于當(dāng)日售罄。

　　一位通州房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時表示，“在這一輪政策周期中，通州房價的上漲趨勢是擋也擋不住的�！�

　　10年漲了將近7倍

　　據(jù)記者了解，過去5年京貿(mào)國際城房價大起大落，可謂通州房地產(chǎn)市場風(fēng)頭一時無二的項目。

　　“雖然在2010年的限購令之后，通州也出現(xiàn)了一些超過3萬元/平方米的項目，但依然沒有任何項目的風(fēng)頭可以蓋過京貿(mào)國際城�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士如此表示。

　　京貿(mào)國際城第一批房源于2010年1月入市，最初均價為1.38萬元/平方米，此后數(shù)月一直漲到2.68萬元/平方米，成為當(dāng)時的通州樓市最高價，被稱為“京城第一漲”；到了2010年11月，北京開始執(zhí)行“限購”，京貿(mào)國際城四期開盤價直接降到1.98萬元/平方米，降幅達(dá)7000元/平方米，又成了“京城第一降”；此后，該項目開發(fā)商在2011年9月又以特價房的名義，再次降價6000元/平方米，將均價調(diào)到了1.4萬元/平方米；該項目房價重回高點是在2015年5月，8號樓開盤價為2.73萬元/平方米，但6月8日10號樓開盤時價格已飆升至3.1萬元/平方米。

　　相對通州其他樓盤來說，華業(yè)東方玫瑰的銷售價格并不是很高，自2014年以來的銷售均價一直穩(wěn)定在2.35萬元/平方米，但自2015年6月以來漲價提速。

　　相關(guān)媒體2015年6月初的報道顯示，“目前銷售均價已上漲至2.55萬元/平方米，每平方米上漲2000元，相比周邊其他樓盤，華業(yè)東方玫瑰的價格上漲幅度并不是很大，依然有優(yōu)勢�！�

　　但到2015年7月初，記者在華業(yè)東方玫瑰走訪時，銷售人員的報價已經(jīng)漲至3萬元/平方米，而7月14日回訪時得到的信息是，“下周可能還會進(jìn)行一次提價”。

　　京貿(mào)國際城、華業(yè)東方玫瑰、首開香溪郡等項目近期的漲價，還只是通州樓市的一個縮影。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，通州商品房成交均價在2006年時僅為4645元/平方米�！暗搅�2010年北京兩會期間，CBD東擴(kuò)和通州建設(shè)現(xiàn)代化國際新城等概念被正式提出，這刺激通州房價出現(xiàn)了爆發(fā)式上漲，從2009年的均價不足1萬元/平方米，一度跳漲至3萬元/平方米。”前述通州房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)人告訴記者。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年通州商品房成交均價達(dá)到16937元/平方米。

　　此后，由于“限購”政策的執(zhí)行，通州房價出現(xiàn)調(diào)整，在2012年還出現(xiàn)了整體成交均價的回落。不過，進(jìn)入2015年以來，特別是通州作為北京“行政副中心”定位的確定，讓通州房價出現(xiàn)“跳漲”行情，不少樓盤都將售價從原來的2.5萬元/平方米提升到3萬元/平方米以上。相比2006年來說，通州房價在過去10年已經(jīng)漲了將近7倍。

　　應(yīng)克服“城強(qiáng)業(yè)弱”短板

　　通州成為北京“行政副中心”，今后的規(guī)劃和發(fā)展原則已經(jīng)確定下來。

　　據(jù)北京市規(guī)劃委副主任王飛介紹，今后在規(guī)劃通州的時候，主要有兩個核心思想，一是防止“攤大餅”，二是通州是相對獨立的，不與中心城直接相連、連片發(fā)展。

　　據(jù)記者了解，為了防止通州區(qū)和朝陽區(qū)的“連片發(fā)展”，將推動兩區(qū)之間的綠化隔離帶建設(shè)；通州與其他周邊區(qū)縣之間也將通過建設(shè)綠色空間進(jìn)行隔離。

　　北京市規(guī)劃委還明確表態(tài)，政府在同步配置通州的就業(yè)和居住資源時，將會從中管控，杜絕以房地產(chǎn)為主帶動通州發(fā)展。

　　北京市對于“行政副中心”建設(shè)的定位是“去房地產(chǎn)化”，但目前通州樓市的“跳漲”態(tài)勢似乎與之背道而馳。

　　金融論壇城鎮(zhèn)化研究中心主任易鵬表示，京津冀協(xié)同發(fā)展對北京周邊的衛(wèi)星城市房價肯定會有一定的上漲帶動，但若過度炒作上漲預(yù)期，把協(xié)同發(fā)展異化成借北京疏解非首都功能大搞房地產(chǎn)開發(fā)，會導(dǎo)致要素難以流動，削弱產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人口流動的動力，又建成新的“睡城”，缺乏持續(xù)長遠(yuǎn)發(fā)展動力。

　　北京市社科院副院長趙弘表示，通州建設(shè)“行政副中心”決策已定，重在落實，建設(shè)過程中既要防止“造城運(yùn)動”，由于吸取北京中心城區(qū)建設(shè)的經(jīng)驗教訓(xùn)，嚴(yán)控城市增長邊界，避免走上“攤大餅”式的老路。

　　趙弘認(rèn)為，過去，通州職住比例嚴(yán)重失衡，存在“城強(qiáng)業(yè)弱”短板。在2008年~2013年間，通州新增常住人口28.7萬，相當(dāng)于新增就業(yè)人口的8.7倍；今后，在“行政副中心”的建設(shè)過程中，通州還需要強(qiáng)化高端產(chǎn)業(yè)的植入，趁著北京中心城區(qū)向外疏解非首都功能的機(jī)會，大舉吸引生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)等高端資源，將通州建設(shè)成為現(xiàn)代化商務(wù)新區(qū)，這也將為通州、燕郊等地的“北漂”提供就近就業(yè)機(jī)會，減少“鐘擺式”“潮汐式”交通壓力。

　　房地產(chǎn)業(yè)界對未來通州市場如何判斷？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，隨著政策逐步明確，市場利好效應(yīng)有望持續(xù)，“總體來說，這個政策是一個比較大的利好。對于市場來說，會有一波影響，但是價格漲幅多少，還要看利好的落地程度，包括政府職能搬遷的力度以及教育、醫(yī)療設(shè)施的完善程度等�！�

　　“都說中國房地產(chǎn)在黃金十年之后將迎來白銀十年，但是對于通州來說，房地產(chǎn)的黃金十年或許剛剛開始�！鼻笆鼋邮苡浾卟稍L的通州房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)人表示，“行政副中心”的建設(shè)首先將改變通州的交通配套，“非首都功能”的疏解肯定也將改善通州的教育、醫(yī)療環(huán)境，通州房地產(chǎn)市場將會得到更多的有力支撐。