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反房地產(chǎn)暴利不能只盯著開發(fā)商

時(shí)間:2011-04-28 14:53   來源:新京報(bào)

  發(fā)改委正在研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定,以使商品房?jī)r(jià)格能夠保持在合理水平。房地產(chǎn)市場(chǎng)是暴利行業(yè)應(yīng)該無需懷疑,但怎么“反暴利”,則需要進(jìn)一步探討。

  據(jù)報(bào)道,發(fā)改委正在研究在商品住房領(lǐng)域?qū)嵤┓幢├?guī)定,以使商品房?jī)r(jià)格能夠保持在合理水平。發(fā)改委的此項(xiàng)“新政”雖還未有明確方案,但市場(chǎng)普遍將之解讀為房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控將進(jìn)一步升級(jí)的信號(hào)。

  房地產(chǎn)市場(chǎng)是暴利行業(yè)嗎?這應(yīng)是無需懷疑的。一些地產(chǎn)商認(rèn)為不是,但這一說辭與公眾的感受相去甚遠(yuǎn)。最直觀的感受有兩個(gè):一是房地產(chǎn)是最易于創(chuàng)造超級(jí)富豪的行業(yè),有統(tǒng)計(jì)顯示,近幾年的福布斯中國(guó)富豪榜中,地產(chǎn)商是新上榜的行業(yè)最集中的群體;二是信托業(yè)的利潤(rùn)貢獻(xiàn)有相當(dāng)部分來自于地產(chǎn)業(yè),房地產(chǎn)信托基金的投資回報(bào)率,高出目前平均貸款利率的兩倍以上。借入資金就有如此之高的回報(bào)率,說沒有超額利潤(rùn)會(huì)有人相信嗎?

  其實(shí)對(duì)一個(gè)行業(yè)而言,并不是在任何時(shí)期都需要反暴利的,比如由科技創(chuàng)新帶動(dòng)的行業(yè)成長(zhǎng),在初期的時(shí)候?qū)τ谫Y本與智力投入者追求“成本彌補(bǔ)”之外的暴利給予一定程度的保護(hù),恰恰是對(duì)創(chuàng)新一個(gè)激勵(lì),包括知識(shí)產(chǎn)權(quán)在內(nèi)的“產(chǎn)權(quán)保護(hù)”機(jī)制,也恰恰就是對(duì)創(chuàng)新者追求暴利行為的一種保護(hù)。但暴利局面最終會(huì)由競(jìng)爭(zhēng)所打破,行業(yè)利潤(rùn)率會(huì)重新趨于平均化。這是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律。當(dāng)然,前提是市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng),不存在市場(chǎng)失靈。

  但我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)十年以來,投資回報(bào)卻以遞增的方式保持了暴利。其原因有市場(chǎng)失靈,更有政府失靈問題。而如果承認(rèn)房地產(chǎn)行業(yè)存在不正當(dāng)?shù)谋├,那么反暴利?dāng)然也就成了政府監(jiān)管與市場(chǎng)認(rèn)可的一個(gè)理由。

  客觀地說,房地產(chǎn)行業(yè)反暴利其實(shí)并非中國(guó)獨(dú)創(chuàng),新加坡與德國(guó),就有這方面的成熟安排。比如在德國(guó),各地設(shè)有房地產(chǎn)公共評(píng)估委員會(huì),負(fù)責(zé)對(duì)不同城市、區(qū)位與類別的房屋進(jìn)行評(píng)估并確定基準(zhǔn)價(jià)格,對(duì)超過合理基準(zhǔn)價(jià)格20%的,地產(chǎn)商將面臨罰款;如超過50%,則將被視作暴利,面臨經(jīng)濟(jì)甚至是刑事處罰。當(dāng)然德國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定也是有目共睹的。

  但德國(guó)與新加坡房地產(chǎn)穩(wěn)定有一個(gè)深刻的背景,那就是二者都是政府提供了強(qiáng)大的住房保障,屬于“小市場(chǎng)、大保障”的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。由此反觀我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu),政府保障這一層面的供給,需要大幅度地進(jìn)行補(bǔ)課。

  由此,也引發(fā)另外一個(gè)深層次的話題,那就是造成我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格十年飆升的具體原因是什么,換言之,是什么促成了房地產(chǎn)行業(yè)的暴利?關(guān)于高房?jī)r(jià)的市場(chǎng)原因,筆者曾經(jīng)將其總結(jié)為居民收入增長(zhǎng)生活改善推升真實(shí)需求、居住消費(fèi)升級(jí)、城市化、有效供給不足、體制安排與政府相關(guān)政策失誤、投資與投機(jī)推波助瀾、利益集團(tuán)操控增大治理難度等八個(gè)方面。

  這些方面哪個(gè)是造成暴利的源頭?確認(rèn)這個(gè)關(guān)鍵問題,反暴利才能有的放矢。就目前的狀況來看,房地產(chǎn)市場(chǎng)的治理,靠一兩項(xiàng)政策很難治本,治理需是綜合性的。有的需要進(jìn)行系統(tǒng)性的體制變革才能解決,比如地方政府的土地財(cái)政模式,就涉及中央與地方財(cái)政分權(quán)這一重大利益調(diào)整問題;有的還需認(rèn)識(shí)提升,比如房地產(chǎn)市場(chǎng)“去投資功能化”,涉及房地產(chǎn)成品屬性的功能定位,是基本安居產(chǎn)品,還是市場(chǎng)普通產(chǎn)品?這些都需要各方認(rèn)真探討。(傅子恒)

編輯:張潔

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