經(jīng)適房轉(zhuǎn)讓不宜“單一模式”

　　報載，住建部正起草《基本住房保障條例》，限制甚至清除保障性住房的牟利空間。對于“購置型”保障性住房（即經(jīng)濟適用房）的再上市交易，《條例》擬規(guī)定必須由所在地政府優(yōu)先回購，而不得自行進入樓市轉(zhuǎn)讓。

　　其實，早在2007年，廣州就已對經(jīng)適房的轉(zhuǎn)讓加以限制。根據(jù)當年12月起實施的“經(jīng)適房管理辦法”，經(jīng)適房屬于有限產(chǎn)權(quán)，不能出租；5年內(nèi)不得上市交易，若購房人因特殊情況確需出售，由政府回購，回購時要扣每年1%的折舊費；若年滿5年后上市出讓，需要計算出讓總價與當初購買總價的差價，其差價的80%需交回政府作為土地出讓金。

　　我一直不太贊成時下各地“停建或緩建經(jīng)適房”的做法，因為經(jīng)適房是保障房的一個重要品種，即使有廉租房和公租房也無法取代經(jīng)適房的功能。尤其是在政府發(fā)展保障房的資金不足的情況下，此階段適當?shù)匕l(fā)展“購置型”保障性住房還是十分必要的。如果采取“斬腳趾避沙蟲”的做法停建經(jīng)適房，就正中開發(fā)商的下懷，因為政府短期內(nèi)難以投入足夠的資金發(fā)展全部是租賃型的保障房，加快保障房建設的計劃就會打折扣。

　　我曾多次建議對經(jīng)適房采取嚴格的管理制度：一是要加大監(jiān)管和懲處的力度，對違規(guī)房主不能僅僅取消5年申請資格，而要列為刑事犯罪案嚴懲；二是要限制經(jīng)適房的流通，讓轉(zhuǎn)手者無利可圖，在制度上消除“權(quán)利尋租”之機。很高興，后一條國家層面已在推動，希望能盡快落實。

　　但經(jīng)適房“封閉運行”的機制最好不要過于單一，僅僅局限于政府回購，應允許多種形式同時并存，供經(jīng)適房的出讓方和購買方選擇。比如，除政府回購外，還可考慮建立專門的保障房交易市場，允許符合申購條件或退出條件的買賣雙方進場交易，由于只有符合經(jīng)適房條件的人才能接盤，故在此交易的二手經(jīng)適房不大可能賣到像普通商品房那樣的高價，從而也達到“限制牟利空間”的目的。當然，若房主仍想直接進入商品房市場轉(zhuǎn)讓，也可參照廣州目前的做法收取差價的80%作為補繳地價。這樣的經(jīng)適房“封閉運行”機制會更靈活、更富效率，也更有可操作性。