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開發(fā)商不要幻想調(diào)控逆轉(zhuǎn)

時間:2012-02-17 10:30   來源:經(jīng)濟(jì)參考報

  從2010年開始這一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控以來,只是在一線城市的住房銷售量快速下降同時房價出現(xiàn)些微調(diào),但對于二、三、四線城市來說,不僅住房銷售沒有下降,反之房價還在小幅上漲。即使近幾個月一線城市房價有些下跌,但下跌幅度也是有限的,即出現(xiàn)了所謂的“量降價滯”的僵局!

  為何國內(nèi)房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)這樣的僵局并持續(xù)如此之久?這說明當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍然是以投機炒作為主導(dǎo)的市場。在這個市場,只要預(yù)期不改變,住房的投機炒作者及房地產(chǎn)開發(fā)商就會寧可不銷售一套住房,也不降低價格出售。因為,他們預(yù)期中央政府的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策會在經(jīng)濟(jì)增長下行的壓力下出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。否則,如果這些住房投機炒作者預(yù)期到其投資將血本無歸時,早就會割肉退出市場!

  正因為住房投機炒作者及房地產(chǎn)開發(fā)商對市場預(yù)期沒有改變,所以他們就會借助任何一個機會來證明其判斷的正確性!

  雖然在當(dāng)前的高房價下,住房投機炒作者已經(jīng)不能也不敢進(jìn)入住房市場。而對于住房消費者或首套購買住房者(實際上購買首套住房也可以投機炒作,美國的情況就是如此)來說,由于其出價能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于住房投機炒作者,即使當(dāng)前信貸政策有利于他們進(jìn)入,但實際上他們中的絕大多數(shù)人也是沒有支付能力進(jìn)入這個市場的。但是,對于一些地方政府及房地產(chǎn)開發(fā)商來說,出于推動房屋銷售,拉動地方財政收入的需要,就把差別化個人住房信貸政策理解為政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策放松,從而鼓動這些住房消費者進(jìn)入市場。再加上不少地方政府采取各種軟性措施對抗中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策,房地產(chǎn)開發(fā)商必然會認(rèn)為房地產(chǎn)宏觀調(diào)控逆轉(zhuǎn)又可能開始。 

  對住房市場的“剛性需求”一說,我認(rèn)為,這是房地產(chǎn)開發(fā)商制造出的一個推動房價上漲、鼓動住房消費者進(jìn)入樓市的虛擬概念。我們可以看到,即使在一個消費為主導(dǎo)的住房市場,住房的剛性需求也是不存在的。在房地產(chǎn)開發(fā)商看來,只要有“住房需要”,就有對應(yīng)的“住房需求”。但殊不知,“住房需要”與“住房需求”是兩個完全不同的概念!白》啃枰笔莻人對某種物品的欲望與向往。這種需要可能得到,也可能無法實現(xiàn)。沒有支付能力的“需要”,只能是潛在需求而不是現(xiàn)實的需求。如果住房價格很高,而自己沒有支付能力,那這位居民何來住房需求?因此,我認(rèn)為,住房“剛性需求”是不成立的。但是,無論是在政策上還是在官員講話中,都把住房潛在需求當(dāng)作實際需求來表述。這就是當(dāng)前令房產(chǎn)開發(fā)商對住房市場預(yù)期不做改變并存在政策調(diào)整幻想的一個重要因素!

  不管怎么說,既然中央政府對住房市場的調(diào)整態(tài)度十分堅決——要堅決打擊住房投機炒作,要讓住房價格回歸理性,就得理清住房市場中的一些基本概念,就得通過有效的經(jīng)濟(jì)杠桿如稅收政策,對住房投機炒作進(jìn)行事中及事后的限制,堅決去除住房市場的賺錢效應(yīng),讓住房投機炒作在市場中血本無歸,這樣,就能夠去除房地產(chǎn)開發(fā)商以為今年住房政策會出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的幻想,就能夠改變當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商及住房投機者對住房市場的預(yù)期,并打破當(dāng)前住房市場“量降價滯”的僵局,讓房地產(chǎn)真正發(fā)展市場機制之作用。(易憲容)

編輯:樊玉嬌

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