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上浮首套房貸利率是信貸資金轉向的信號

時間:2011-10-25 10:26   來源:中國經(jīng)濟網(wǎng)

  據(jù)中國之聲《央廣新聞》報道,隨著建行本月在北京提高首套房貸利率,北京多家銀行也通過搭售投資理財產(chǎn)品、設定定存金額等方式變相上浮房貸利率。(10月24日中國廣播網(wǎng))

  眾所周知,往年九十月份是北京、上海、廣州等大城市商品房銷售的旺季。但是,今年在嚴厲調控政策的作用下,這些城市的樓市卻格外低迷,被媒體稱為5年來“最慘淡”。國慶長假之后,又陸續(xù)傳出了一些銀行上浮首套房貸利率,有的最高上浮1.2倍的消息。無疑,這對于已經(jīng)陷入經(jīng)營困局的開發(fā)商是“雪上加霜”,博弈的天平繼續(xù)向有利于宏觀調控的方向傾斜。

  銀行上浮房貸利率,將使開發(fā)商經(jīng)營處境更為艱難。據(jù)測算,如果貸款100萬元,貸款期限為20年,在房貸利率上浮至基準利率的1.05倍后,月供將增加約210元;如果房貸利率上浮至1.1倍,月供就將增加430元。因此,房貸利率上浮,抬高了購房者的買房成本,將在一定程度上抑制購房者的買房需求,間接地強化了對房地產(chǎn)市場的調控力度。

  當然,開發(fā)商目前面臨的困境是其近年來堅持不降房價所釀成的苦果,可謂咎由自取,但也難免傷及到真正有購房需求的百姓。對此,有些人頗有微詞,甚至還有人對銀行是否借機生財產(chǎn)生質疑。

  不可否認,這次銀行普遍上浮首套房貸利率,確有對利潤追求的一面。但從總體看,銀行上浮利率的舉動并不僅僅是追求利潤那么簡單,更是向市場釋放了銀行信貸資金轉向的信號。即在一個時期內,銀行信貸投放的重點將不再是房地產(chǎn)行業(yè),以后將在宏觀調控政策的指導下,轉向國家鼓勵發(fā)展的行業(yè)企業(yè)和貸款項目。這是因為銀行雖然具有一般企業(yè)追逐利潤的天性,但又屬于高風險的行業(yè)。因此在具體的經(jīng)營實踐中,銀行首先考慮的是經(jīng)營的風險性,然后是經(jīng)營的流動性,最后才是經(jīng)營的盈利性。

  多年來,個人房貸業(yè)務因具有效益高、風險低、成本低、占用資本低等優(yōu)勢成為各銀行最賺錢的業(yè)務之一。曾幾何時,一些銀行為爭奪個人房貸市場份額,打調控政策的擦邊球,違規(guī)增加個人房貸投放規(guī)模。

  但是,隨著房地產(chǎn)調控政策和適度從緊貨幣政策的實施效果顯現(xiàn),各銀行對房貸業(yè)務已由戀戀不舍逐步轉到調整信貸策略、壓縮投放規(guī)模的軌道上來,致使房地產(chǎn)貸款增速持續(xù)回落。據(jù)央行此前公布的數(shù)據(jù)顯示,今年上半年銀行業(yè)金融機構房地產(chǎn)貸款累計新增7912億元,同比少增5985億元,余額同比增長16.9%,比一季度末回落4.4個百分點。央行最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年9月新增貸款僅4700億元,較上月明顯回落,且創(chuàng)下21個月以來的新低。

  造成這一局面的主要原因是,一方面房價繼續(xù)高位運行,中央嚴厲調控政策的力度繼續(xù)增大,房價雖然仍未見明顯松動,但樓市慘淡所積聚的風險或將顯現(xiàn),需要減少房貸投放來應對;另一方面央行回收流動性并未減弱,在存款準備金持續(xù)提高的積累作用以及存款增長放緩等因素的影響下,商業(yè)銀行的信貸規(guī)模只能進一步收緊。

  銀行是經(jīng)營貨幣資金的企業(yè)。一般來說,銀行都是依據(jù)市場和信貸資金的短期、中期、長期三種形態(tài)來預先考慮和調整經(jīng)營策略,并通過實施信貸的市場準入、退出機制及其它經(jīng)營手段,促使信貸結構朝著符合市場環(huán)境以及資金短、中、長期三者之間比例動態(tài)協(xié)調和平衡的方向發(fā)展,從而提高銀行資金流動效率。

  據(jù)16家上市銀行2011年中期業(yè)績報告數(shù)據(jù)顯示,大部分銀行上半年個人住房貸款占個人貸款總額比重均不低于60%。這說明,雖然經(jīng)過去年以來的積極調整,但中長期類的個人房貸占比仍然偏大。特別是進入第四季度后,一些銀行出現(xiàn)了信貸額度捉襟見肘的情況,再加上當前市場經(jīng)營環(huán)境逐漸趨緊之勢,促使信貸資源優(yōu)化配置就成為了銀行業(yè)務的首要選擇。

  因此,在當前個人房貸需求仍然旺盛的情況下,銀行采取適當上浮利率的方式調整供需關系,進一步降低個人房貸在貸款總規(guī)模中的占比,挪出一定額度的信貸資金投向風險更低、收益更好的貸款項目,是銀行應對目前市場發(fā)展趨勢的正確選擇。

  當前,我國經(jīng)濟處于宏觀調控的關鍵時期,現(xiàn)行的貨幣政策和商品房限購政策等調控政策絕不能輕易放松,F(xiàn)在表面上社會流動性偏緊,實則不然。目前經(jīng)濟前景錯綜復雜,許多資金不愿流入實體經(jīng)濟,導致玉石、藝術品、古董等市場火爆異常。一旦樓市有所放松,房價就有可能出現(xiàn)最后一次瘋狂的飚升,隨后便是無情的下跌、再下跌,這將對整個經(jīng)濟造成極大破壞。

  所以,在今后的一個時期內,還會有更多的銀行依據(jù)中央調控政策堅定不移地執(zhí)行差別化房貸政策,適當上浮首套房貸利率,繼續(xù)加強信貸結構調整和風險防控,從而在客觀上進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。(作者系建設銀行高級研究分析師)

編輯:張潔

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