有84家房地產(chǎn)上市公司公布2010年年報顯示,經(jīng)營性現(xiàn)金流量凈額為-705.9億元,同比大減1150億元。(4月12日 《經(jīng)濟參考報》)
中國房地產(chǎn)行業(yè)基本被上市房企主導(dǎo)。已公布年報的84家上市房企經(jīng)營性現(xiàn)金流量大幅減少究竟預(yù)示著什么? 對房價走勢有何影響?市場、投資者以及民眾都密切關(guān)注。筆者認為,房企資金流銳減是樓市調(diào)控政策的必然結(jié)果,是貨幣政策頻繁操作導(dǎo)致的必然現(xiàn)象。去年以來央行已經(jīng)9次上調(diào)存款準備金率,大型商業(yè)銀行繳存央行比例高達20%,初步計算凍結(jié)信貸資金高達2萬億元,使得商業(yè)銀行的放貸沖動得到了初步遏制。在目前企業(yè)包括房企經(jīng)營資金依然主要依賴于貸款情況下,對資金需求量大的開發(fā)商來說影響是巨大的。
經(jīng)過多年在高房價下淘金的開發(fā)商,多次揚言已經(jīng)不缺錢,為何貨幣政策稍有緊縮,現(xiàn)金流就大幅下降,經(jīng)營性資金立馬捉襟見肘呢?多年來積累的巨量資金都跑到哪里去了?顯然還另有原因。原來都被囤積存貨住房占用了。Wind的另一組數(shù)據(jù)顯示,可統(tǒng)計的81家上市房企2010年末的存貨總量達7520億元,同比增長42.3%。筆者計算得知,存貨增加值為3181億元,也就是新增存貨占用資金3181億元。經(jīng)營性現(xiàn)金流量同比減少為1150億元被存貨占用后,說明81家上市房企還占用了其他資金,比如:貸款以及直接融資等?梢姶尕浭欠科筚Y金流緊張的主要原因。存貨中包括在建項目,也包括建成未銷售住房。說明開發(fā)商捂盤惜售、壓貨不降價導(dǎo)致了資金流緊張。我們注意到,日前聯(lián)合宣布不降價的廣東10大開發(fā)商存之一的萬科存貨大增48%。保利地產(chǎn)、金地集團和招商地產(chǎn)的存貨分別增長了83%、12%和27%。資金實力再雄厚的開發(fā)商,只要持續(xù)捂盤惜售、持續(xù)增加存貨,經(jīng)營性資金都會出現(xiàn)緊張局面。
許多專家給開發(fā)商建議到海外籌資,利用私募基金籌資等辦法來緩解資金流緊張局面,這些都是遠水不解近渴的歪招。筆者給上市房企緩解經(jīng)營性現(xiàn)金流量緊張指一條明路:順應(yīng)市場,順應(yīng)調(diào)控大勢,大幅壓縮存貨,大幅降價銷售,就能迅速回籠資金,就可以把握主動,就可以立即緩解資金流緊張局面。這是唯一出路。
對于上市房企資金緊張情況要警惕這樣一種傾向:房企資金緊缺將影響建設(shè)速度,進而影響市場住房供給,再進而使得房價越來越高。以此為借口,要挾放松給開發(fā)商融資貸款政策。事實是,房企資金緊缺是存貨增加造成的,是捂盤惜售、死扛高價不降導(dǎo)致的。并不是市場住房總量缺乏,而是開發(fā)商存貨不買造成的。相反,不但對房企貸款、再融資政策不能松,而且還要更加趨緊,比如:堵塞借道信托融資、私募融資等。只有這樣才能逼迫房企銷售存量房屋,減少存貨,增加市場供給,從而促使達到房價回歸合理價位的調(diào)控目標。
筆者相信,只要針對房企的貸款、再融資政策持續(xù)收緊下去,以及繼續(xù)堵塞借道信托、私募等融資渠道,用不了多久,房企就會自動降價銷售存貨,就不敢繼續(xù)捂盤惜售,房價拐點就會真正到來。(余豐慧)