房地產(chǎn)領(lǐng)域該來次稅費(fèi)“大掃除”

    長(zhǎng)沙市天心區(qū)南湖片區(qū)，是長(zhǎng)沙市中心繁榮之地，房?jī)r(jià)也在屢屢攀高。2009年8月，長(zhǎng)沙市政府突然下達(dá)征收一項(xiàng)名為“南湖片區(qū)開發(fā)分?jǐn)傎M(fèi)”的城市基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用，要求南湖片區(qū)已購(gòu)地的房地產(chǎn)企業(yè)，必須按照每畝近200萬(wàn)元的標(biāo)準(zhǔn)，補(bǔ)繳開發(fā)分?jǐn)傎M(fèi)。如不繳納者，不僅不給予辦理正常的開發(fā)手續(xù)，甚至可以由市政府按原地價(jià)收回其土地使用權(quán)。(6月29日《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》)

    實(shí)際上，倘若“開發(fā)分?jǐn)傎M(fèi)”師出有名，倒也可以，但當(dāng)?shù)匾罁?jù)的是根本不具法律效力的政府工作會(huì)議紀(jì)要文件，從這個(gè)層面上講，開發(fā)分?jǐn)傎M(fèi)，不僅法律效力不夠，而且也不具有合法性。

    基于房地產(chǎn)領(lǐng)域的費(fèi)稅租混亂現(xiàn)狀，筆者覺得，國(guó)家很有必要開展一次“大掃除”。先說費(fèi)，種類繁多。各地政府在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所征收的費(fèi)用，除了土地出讓金和雙重配套費(fèi)外，還要收取藍(lán)圖審查費(fèi)、防雷檢驗(yàn)費(fèi)、防震檢測(cè)費(fèi)、綠化費(fèi)、墻改費(fèi)、施工放線費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、管線綜合竣工圖設(shè)計(jì)費(fèi)和電力委托費(fèi)等多達(dá)50余項(xiàng)，涉及25個(gè)部門，這些成本約占到房?jī)r(jià)的15%至20%。

    除“費(fèi)”多外，在我國(guó)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)上，無(wú)論是從稅收種類，還是稅收負(fù)擔(dān)，都很“可觀”。譬如說，稅率為3%的契稅；稅率為5%的營(yíng)業(yè)稅；從30%到60%稅率為四級(jí)累進(jìn)稅率的土地增值稅；稅率為營(yíng)業(yè)稅7%的城市維護(hù)建設(shè)稅；稅率為3%教育費(fèi)附加稅；稅率為0.5‰的印花稅；另外，還有房屋銷售所得稅、二手房轉(zhuǎn)讓稅以及正在醞釀中的新稅種……經(jīng)過權(quán)威人士統(tǒng)計(jì)，這些稅負(fù)成本約占到房?jī)r(jià)的15%。費(fèi)與稅兩者加起來，意味著占整個(gè)房?jī)r(jià)的30%一35%。

    再說“租”。土地出讓金實(shí)際上就是政府讓土地使用者一次預(yù)繳了70年租金。由于地租幾乎是“無(wú)本萬(wàn)利”，且大都不納入財(cái)政預(yù)算，如此一來，不少地方政府都對(duì)此樂“收”不疲，每年都有上萬(wàn)億元的進(jìn)賬，成為他們自由支配的“金庫(kù)”。

    現(xiàn)在關(guān)鍵的問題是，國(guó)家職能部門和地方政府要勇于排除各種利益集團(tuán)的干擾，拿出十足的膽量和勇氣，對(duì)現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅費(fèi)來一次徹底“大掃除”。具體來說，一是正稅，在稅制改良中既要照顧到房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，搭建一個(gè)規(guī)范化房地產(chǎn)稅收體系，又要把不具備稅收性質(zhì)或者有重復(fù)征稅的稅種，該停征的停征，該合并的合并征收；二是明租，要與土地出讓金收取方式的改革同步進(jìn)行，從一次性收取的批租制改為分年收取(或者稱年租制)，使其作為地租的性質(zhì)更加明確；三是清費(fèi)，是清理整頓各種收費(fèi)，只收必要費(fèi)用，杜絕亂攤派、亂收費(fèi)、以費(fèi)代稅。 （吳睿鶇)