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住房金融政策就應(yīng)避免誤傷“剛需”

時(shí)間:2014-05-16 13:51   來源:廣州日?qǐng)?bào)

  據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道,5月13日央行召開住房金融服務(wù)專題座談會(huì),要求銀行優(yōu)先保障居民購買首套自住房的貸款需求,在房地產(chǎn)市場形勢甚為敏感的時(shí)候,引起了人們對(duì)于住房金融政策趨勢的討論。

  所謂住房金融,是指為住宅生產(chǎn)和消費(fèi)而進(jìn)行的籌資、融資、借貸和結(jié)算等金融活動(dòng)的總稱,它在各國都與房地產(chǎn)業(yè)密切聯(lián)系在一起,并成為現(xiàn)代金融體系的重要組成部分。進(jìn)入21世紀(jì)以來,伴隨房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展,住房金融也成為我國金融改革與發(fā)展的核心環(huán)節(jié)。

  然而,在住房金融發(fā)展過程中,有三大關(guān)系一直難以進(jìn)行平衡,首先就是對(duì)調(diào)控功能與服務(wù)功能的平衡。一方面,住房金融是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的重要手段。例如,住房抵押貸款是住房金融核心要素之一,同時(shí)影響到住房的投資與消費(fèi)層面。政府通過對(duì)其調(diào)節(jié),可以對(duì)住房金融市場層次、流動(dòng)性等產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響,進(jìn)而干預(yù)住房產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。另一方面,雖然人們通常都有住房需求,但從經(jīng)濟(jì)意義上說,個(gè)人消費(fèi)的預(yù)算約束使得實(shí)際有效需求是有限的。由此,住房金融的重要功能,就是通過提供特定金融產(chǎn)品和服務(wù),盡可能擴(kuò)大居民住房的實(shí)際購買能力。

  在實(shí)踐中,這兩大功能并非總是完全一致。尤其是近些年來,土地等制度缺陷、社會(huì)群體利益沖突、信息不對(duì)稱帶來市場失衡等現(xiàn)象,都在住房產(chǎn)業(yè)中得到淋漓的展現(xiàn),這使得住房金融功能逐漸轉(zhuǎn)向以遏制房價(jià)過快膨脹為目的,而對(duì)于居民的服務(wù)功能同時(shí)有所弱化。在“一刀切”式的各類政策中,真正“剛需”的住房金融服務(wù)卻常常難以滿足。

  其次,是如何讓住房金融的發(fā)展與創(chuàng)新能夠真正服務(wù)于居民實(shí)際需求,而非成為助長投機(jī)的“催化劑”,或者脫離實(shí)體的金融“游戲”。對(duì)于前者,是當(dāng)前國內(nèi)所關(guān)注的焦點(diǎn),但從本質(zhì)上看,解決的關(guān)鍵不在于住房金融本身,而應(yīng)是政府財(cái)稅政策的職責(zé),如提高住房持有成本等。對(duì)于后者,正是美國次貸危機(jī)爆發(fā)的根源之一,基于住房產(chǎn)品的金融創(chuàng)新逐漸變得“云山霧罩”,距離實(shí)體需求越來越遠(yuǎn)。雖然我國住房金融市場還未出現(xiàn)這種狀況,也需要警惕未來環(huán)境變化下的可能前景,如影子銀行、同業(yè)市場的問題已昭示了國人此方面的創(chuàng)新狂熱。

  最后,則需要處理好住房金融中政策性與商業(yè)性的關(guān)系。應(yīng)該說,住房的“私人性”,要求住房金融發(fā)展堅(jiān)持市場化導(dǎo)向;住房“準(zhǔn)公共性”,卻又要求住房金融發(fā)展需特定制度安排與政策選擇。實(shí)際上,各國政府往往都根據(jù)不同住房及人群特征,分別采取政策性與商業(yè)性的金融支持方式。在我國,最大問題是住房政策性金融的整體缺位,以及期望商業(yè)金融來解決本來具有政策性特征的住房問題;同時(shí)有限的政策性支持,卻又摻入到商業(yè)性金融的領(lǐng)域中。

  無論如何,要厘清住房金融的功能與關(guān)系,不僅需要監(jiān)管者的“窗口指導(dǎo)”,還需要通過住房金融市場規(guī)則、結(jié)構(gòu)、主體的完善,引導(dǎo)其回歸服務(wù)實(shí)體,這里并沒有國外可資照搬的經(jīng)驗(yàn),更需基于國情的探索與創(chuàng)新。(楊濤)

編輯:張潔

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