樓市調(diào)控當(dāng)有效釋放“購(gòu)房需求”

　　新“國(guó)五條”落地，4月份大部分城市房?jī)r(jià)環(huán)比仍上漲（來(lái)源：新華網(wǎng)）

　　據(jù)新華網(wǎng)報(bào)道，新“國(guó)五條”地方細(xì)則落地已50余天，而統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)70個(gè)大中城市中，絕大多數(shù)城市的新建商品房和二手房?jī)r(jià)格，環(huán)比仍然呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。更有研究機(jī)構(gòu)近期發(fā)布報(bào)告稱(chēng)，住房供求已經(jīng)失衡，房?jī)r(jià)面臨全面失控，如果不及時(shí)推進(jìn)改革，市場(chǎng)還將出現(xiàn)大起大落。

　　“房?jī)r(jià)全面失控”或許言過(guò)其實(shí)，但歷年樓市調(diào)控所積累的問(wèn)題，確實(shí)不容忽視。輿論認(rèn)為，樓市雖然經(jīng)歷“十年九調(diào)”，但房?jī)r(jià)上漲的根本勢(shì)頭并未扭轉(zhuǎn)。筆者認(rèn)為，樓市“上火”，根源在于市場(chǎng)中巨大的住房需求未能得到有效釋放。

　　制定樓市調(diào)控政策，必須正視住房需求的存在。這種需求來(lái)自四個(gè)方面：一是伴隨著城市化進(jìn)程，大量農(nóng)村人口遷入城市居住，隨之出現(xiàn)的自住型“剛性需求”；二是隨著居民家庭收入增加，希望改善居住條件出現(xiàn)的“改善需求”；其三，是在投資渠道相對(duì)單一，寄望于資產(chǎn)保值增值的“投資需求”；此外，還存在一部分炒買(mǎi)炒賣(mài)，借機(jī)獲利的“投機(jī)需求”。在住房總體供應(yīng)不足的背景下，這些需求在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)仍將持續(xù)存在。

　　巨大“購(gòu)房需求”的另一面，卻是地方政府土地供應(yīng)不足，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售坐等漲價(jià)等人為因素，所導(dǎo)致的供應(yīng)緊張。供不應(yīng)求，導(dǎo)致樓市長(zhǎng)期處于賣(mài)方市場(chǎng)，購(gòu)房人沒(méi)有“貨比三家”的籌碼，失去了“等等看”的耐心，只能被動(dòng)接受房?jī)r(jià)上漲的現(xiàn)實(shí)。而“今天不買(mǎi)，以后更買(mǎi)不起”的恐慌，更是催促一部分需求提前入市，加劇了樓市供求的失衡。

　　可以說(shuō)，中國(guó)樓市在短短的十年間被嚴(yán)重“透支”，如牛負(fù)重。在這種情形之下，加強(qiáng)樓市調(diào)控?zé)o疑十分必要。必須承認(rèn)，過(guò)往的歷次調(diào)控，最終有效抑制了市場(chǎng)投機(jī)行為，基本遏制了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。但也應(yīng)當(dāng)看到，由于樓市剛性需求和改善型需求并未得到充分釋放，一些調(diào)控政策也存在不盡合理、不可持續(xù)的地方。比如，一些大中城市一系列“限”字當(dāng)頭的調(diào)控政策，使大量購(gòu)房需求淤積成“堰塞湖”，而一味增加住房交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，也容易加重購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，不利于購(gòu)房需求的合理釋放。

　　在總結(jié)“十年九調(diào)”經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)的基礎(chǔ)之上，樓市調(diào)控政策的制定應(yīng)當(dāng)更加審慎，進(jìn)而增強(qiáng)政策制定的宏觀(guān)性和穩(wěn)定性。一方面，樓市調(diào)控應(yīng)當(dāng)走出單純依靠行政手段的慣性，更多地利用市場(chǎng)手段，刺激樓市增加供給。這既需要地方政府進(jìn)一步加大土地供應(yīng)、降低土地出讓價(jià)格，在鼓勵(lì)地產(chǎn)商開(kāi)發(fā)更多普通商品房的同時(shí)，加大保障性住房的供應(yīng)力度。同時(shí)，也需要盤(pán)活住房存量市場(chǎng)，鼓勵(lì)二手房交易買(mǎi)賣(mài)，削減二手房交易成本。

　　另一方面，樓市調(diào)控要在穩(wěn)定預(yù)期、完善制度上下功夫。要對(duì)過(guò)往樓市調(diào)控政策做一個(gè)全盤(pán)的梳理和總結(jié)，厘清政府和市場(chǎng)的邊界。要因應(yīng)市場(chǎng)變化推動(dòng)一些“臨時(shí)舉措”適時(shí)退出，更加側(cè)重在房產(chǎn)保有、持有環(huán)節(jié)征稅，弱化房產(chǎn)作為投資品的“特殊功能”，從而確保廣大民眾在可以預(yù)期的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)住有所居。做到了這些，房地產(chǎn)市場(chǎng)才有望走出“愈調(diào)愈漲”的怪圈，回歸正常的產(chǎn)業(yè)形態(tài)。