當(dāng)前國家在房地產(chǎn)領(lǐng)域致力于兩項(xiàng)工作,一是穩(wěn)定房價(jià),二是大興保障。二者緊密相關(guān),在保障房供應(yīng)規(guī)模上來之前,應(yīng)該不會(huì)放松抑制房價(jià)的措施。
按照當(dāng)前保障房建設(shè)速度和規(guī)劃,預(yù)計(jì)“十二五”末將基本形成保障性住房和商品住宅兩類供應(yīng)體系,也即“雙軌制”。其后,商品住宅市場將更多地遵照市場規(guī)律運(yùn)行,政府“有形之手”不會(huì)輕易干預(yù)。
《國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展十二五規(guī)劃綱要》(下稱綱要)明確了三點(diǎn)。第一,健全住房供應(yīng)體系,加快構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系。對(duì)城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭,實(shí)行廉租住房制度。對(duì)中等偏下收入住房困難家庭,實(shí)行公共租賃住房保障。對(duì)中高收入家庭,實(shí)行租賃與購買商品住房相結(jié)合的制度。
第二,加大保障性住房供給。從供應(yīng)總量上看,“城鎮(zhèn)保障性安居工程建設(shè)3600萬套”,作為約束性指標(biāo)寫進(jìn)了綱要!笆濉蹦珖擎(zhèn)保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右,基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問題。從供應(yīng)種類上看,多渠道籌集廉租房房源,重點(diǎn)發(fā)展公共租賃住房(逐步使其成為保障性住房的主體),加快各類棚戶區(qū)改造,規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。這對(duì)四種保障產(chǎn)品的命運(yùn)作了界定:公租房將成為“帶頭大哥”,經(jīng)適房重在規(guī)范運(yùn)行,廉租房和棚改房則繼續(xù)推進(jìn)。
從運(yùn)作方式看,一方面要建立穩(wěn)定投入機(jī)制,加大財(cái)政資金、住房公積金貸款、銀行貸款的支持力度,引導(dǎo)社會(huì)力量參與保障性住房建設(shè)運(yùn)營。顯而易見,光靠政府力量,完不成3600萬套的任務(wù)。以今年新建1000萬套為例,需要資金超過1.3萬億,政府投入約5000億,其余8000多億要靠社會(huì)融資。另一方面,要加強(qiáng)保障性住房管理,制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序,嚴(yán)格規(guī)范準(zhǔn)入、退出管理和租費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。既減少權(quán)貴、公務(wù)員不規(guī)范行為,又要防范“老賴”業(yè)主或租戶,比如拖房租、欠物業(yè)費(fèi)等。
第三,改善房地產(chǎn)市場調(diào)控。要點(diǎn)有幾個(gè):一是進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任和問責(zé)機(jī)制。這是問題的關(guān)鍵,近幾年中央調(diào)控政策比較到位,但在地方政府執(zhí)行過程中往往“摻水”,加強(qiáng)問責(zé)意在維護(hù)中央政策的權(quán)威性。二是增加住房用地供應(yīng)總量,優(yōu)先保障房,擴(kuò)大普通房。三是健全差別化住房信貸、稅收政策,合理引導(dǎo)自住和改善性住房需求,有效遏制投機(jī)投資性購房。“改善性需求”失蹤許久,此時(shí)再提說明國家還是支持這類需求的,當(dāng)前處于非常時(shí)期,諸多政策都是“一刀切”,尤其是二套房貸誤傷了的一批改善需求。三是加快制定基本住房保障法,修訂完善城市房地產(chǎn)管理法等相關(guān)法律法規(guī)。這點(diǎn)值得關(guān)注,短治靠調(diào)控,長治靠法律。(上海易居房地產(chǎn)研究院 綜合研究部部長 楊紅旭)