宏觀調(diào)控下，住宅市場(chǎng)變得相對(duì)平靜，但房地產(chǎn)市場(chǎng)整體卻并沒(méi)有消沉，商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等熱點(diǎn)接連涌現(xiàn)，近期最熱的可能算是養(yǎng)老地產(chǎn)。
養(yǎng)老地產(chǎn)走熱有三個(gè)原因，一是宏觀上貨幣供應(yīng)過(guò)量的問(wèn)題仍未解決，通過(guò)限購(gòu)的手段影響壓制住房需求，市場(chǎng)資金需尋找出路；二是在前些年市場(chǎng)快速發(fā)展時(shí)期，房地產(chǎn)公司自身擴(kuò)展到一定規(guī)模，住房冷下來(lái)，就要?jiǎng)?chuàng)造出新的投資熱點(diǎn)；三是當(dāng)前各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度都緩下來(lái)，地方政府需要通過(guò)一些項(xiàng)目來(lái)彌補(bǔ)制造業(yè)低迷帶來(lái)的增速放緩。
市場(chǎng)投資的供求與資金都有，關(guān)鍵是如何制造出熱點(diǎn)來(lái)。辦法通常是把新項(xiàng)目與國(guó)家政策鼓勵(lì)發(fā)展的方向，或者是社會(huì)發(fā)展的趨勢(shì)相結(jié)合，如當(dāng)養(yǎng)老問(wèn)題當(dāng)前受到社會(huì)高度關(guān)注，以養(yǎng)老為名義發(fā)展地產(chǎn)項(xiàng)目。這樣做的好處一方面能獲得社會(huì)認(rèn)同，刺激出市場(chǎng)消費(fèi)需求來(lái)，另一方面在土地供應(yīng)上，政府可以此類項(xiàng)目的重要社會(huì)意義提供一定便利。
各地的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目似乎都在朝養(yǎng)老綜合社區(qū)來(lái)發(fā)展建設(shè)，把與養(yǎng)老有關(guān)聯(lián)的醫(yī)療、養(yǎng)生納入其中，有的甚至還搭配著建設(shè)旅游設(shè)施和普通住宅。這樣的一鍋燴，面積自然就小不了，這也引起了國(guó)土資源部的注意，提出要密切關(guān)注房企逆市投資養(yǎng)老地產(chǎn)。逆市是言過(guò)其實(shí)，市場(chǎng)其實(shí)并不低迷，只是被硬性壓制，新熱點(diǎn)的出現(xiàn)不是逆市，只是轉(zhuǎn)移。但是如此大規(guī)模發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，對(duì)企業(yè)和社會(huì)而言，有些問(wèn)題不可忽視。
如土地的獲得方式。用地性質(zhì)里并無(wú)養(yǎng)老地產(chǎn)這一項(xiàng)，如果建成后住房部分銷售給養(yǎng)老者，企業(yè)運(yùn)營(yíng)醫(yī)院、養(yǎng)生等輔助性功能部分，此類地塊則應(yīng)該以住宅用地性質(zhì)來(lái)出讓；如果全部由企業(yè)租賃方式運(yùn)營(yíng)，則應(yīng)該比照商業(yè)用地性質(zhì)。不管是住宅用地還是商業(yè)用地，比照市場(chǎng)價(jià)格制定出讓底價(jià)并以招拍掛方式出讓，是必須遵守的規(guī)則。
再如區(qū)位問(wèn)題。目前大多數(shù)養(yǎng)老地產(chǎn)都選在離大城市較遠(yuǎn)的地方，不如此無(wú)法拿到如此大面積的土地，但是也導(dǎo)致了遠(yuǎn)離潛在的需求者。尤其是養(yǎng)老住宅建造上的專業(yè)性不足，不能針對(duì)老年人生活提供真正全面的便利性之時(shí)，項(xiàng)目吸引力能否戰(zhàn)勝區(qū)位上的偏僻，讓老年人愿意離開(kāi)熟悉的環(huán)境和子女？
我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，除了家庭養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老之外，專業(yè)性養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)成為趨勢(shì)之一。但是必須要警惕資本驅(qū)動(dòng)下淘金式的發(fā)展方式，這樣做只會(huì)成為地產(chǎn)泡沫的延續(xù)。毫無(wú)經(jīng)驗(yàn)下，動(dòng)輒上千畝幾千畝發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的做法，除了體現(xiàn)投資沖動(dòng)外，最終會(huì)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)長(zhǎng)期負(fù)面效果。(作者系浙江大學(xué)公共政策研究院研究員)
