別讓房地產(chǎn)金融“綁架”中國(guó)經(jīng)濟(jì)

　　抑制過(guò)于膨脹的房地產(chǎn)泡沫，已經(jīng)成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)能否持續(xù)健康發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急，筆者認(rèn)為，亟需從房地產(chǎn)金融上采取措施，重視“三化”。

　　首先民生化。房地產(chǎn)不能大面積地當(dāng)作金融品炒作。作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱，房地產(chǎn)業(yè)不能畸形于片面的GDP追求和少數(shù)人利益，不能忽視政府提供公共品的基本職能。不合理的房?jī)r(jià)飆升一是擠出消費(fèi)，大量購(gòu)房者花去畢生積蓄，還需按揭負(fù)債，節(jié)衣縮食；二則房?jī)r(jià)高企，工薪族望房興嘆，生活基本品的住房無(wú)從著落，民怨沸騰；三者，除土地財(cái)政，房地產(chǎn)利益落入房產(chǎn)商等少數(shù)人口袋，貧富分化加劇，內(nèi)需不振，矛盾激化；四是過(guò)度炒作房地產(chǎn)，一旦泡沫破滅，價(jià)格崩潰，如再牽連金融、經(jīng)濟(jì)危機(jī)，民生蕭條，危害社會(huì)穩(wěn)定。房地產(chǎn)發(fā)展應(yīng)保障民生。新加坡政府1968年提出“居者有其屋”，用住房公積金制度、大力建造公共住宅“組屋”、富人購(gòu)商品房等方式，保障全民住房利益。

　　其次嚴(yán)貸化，即嚴(yán)格貸款審核和發(fā)放，包括提高申貸條件，降低貸款額度等。房地產(chǎn)業(yè)是資金密集行業(yè)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)銀行貸款的依賴度達(dá)到約70%。個(gè)人購(gòu)房按揭首付也曾保持在20%的較低比例。銀行資金深度介入，信貸泡沫、貨幣泡沫與房地產(chǎn)泡沫互相推漲，形成異常頑固的泡沫機(jī)制。嚴(yán)貸要去除高杠桿。

　　再次“脫銬化”，即脫開(kāi)房地產(chǎn)價(jià)格對(duì)銀行資產(chǎn)、證券市場(chǎng)等金融、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)系統(tǒng)的“綁架緊銬”。房地產(chǎn)過(guò)度泡沫是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)過(guò)程中出現(xiàn)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，去泡沫有益于經(jīng)濟(jì)和社會(huì)持續(xù)、健康地發(fā)展。調(diào)控政策被市場(chǎng)作為利空曲解的現(xiàn)象應(yīng)引起國(guó)家高度重視。房?jī)r(jià)還未調(diào)整，股市等其他資產(chǎn)聞?dòng)崊s無(wú)厘頭暴跌，傳言四起，民心惶惶，這不是簡(jiǎn)單的市場(chǎng)不理性，應(yīng)謹(jǐn)防惡意勢(shì)力借此要挾政策。政策效應(yīng)需要市場(chǎng)配合，形成和穩(wěn)固公眾良好的預(yù)期。中國(guó)不存在美國(guó)那樣龐大的房貸衍生品市場(chǎng)和影子市場(chǎng)等鏈條，房地產(chǎn)泡沫相對(duì)便于控制。為防止風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁銀行，央行在2003年就出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款、土地儲(chǔ)備貸款、個(gè)人住房貸款、個(gè)人住房公積金貸款等提高信貸門(mén)檻。2004年銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》，規(guī)定加強(qiáng)商業(yè)銀行識(shí)別、衡量、監(jiān)測(cè)和控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)的手段和能力。

　　房地產(chǎn)泡沫深層原因錯(cuò)綜復(fù)雜。隨著中國(guó)金融深化和創(chuàng)新，各種房地產(chǎn)金融手段和工具，如抵押、信托、保險(xiǎn)、典當(dāng)、債券、基金、上市、再融資等將被千方百計(jì)用來(lái)尋求規(guī)避、突破政策抑制泡沫的措施，前車(chē)之鑒，當(dāng)警鐘長(zhǎng)鳴。 （吳英杰 作者系上海海華永泰律師事務(wù)所律師）