●改革財(cái)稅體制遏制土地財(cái)政
●應(yīng)采用累進(jìn)稅制開征物業(yè)稅
●在住房貸款政策上有保有壓
●擴(kuò)大住宅土地供應(yīng)控制囤地
去年12月以來,中國政府緊鑼密鼓地出臺(tái)了一系列遏制房價(jià)過快上漲的政策,展開了打擊投資投機(jī)性購房、打擊高房價(jià)的強(qiáng)力調(diào)控。本次調(diào)控保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,可以避免出現(xiàn)2007年用藥過猛的現(xiàn)象,防止房價(jià)出現(xiàn)大漲大跌。但是,在保持連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí),調(diào)控房地產(chǎn)政策還應(yīng)重視進(jìn)一步完善政策與加強(qiáng)執(zhí)行力度,促使飆升的房價(jià)“懸崖勒馬”。
應(yīng)該看到,在經(jīng)濟(jì)尚未全面回暖、人均收入并未實(shí)質(zhì)性提高的情況下,投機(jī)投資性購房需求的單方上揚(yáng)并不能帶動(dòng)房價(jià)與成交量的可持續(xù)上漲,因此大幅上漲的房價(jià)缺乏有效需求的支撐,未來房價(jià)大漲的可能性并不大。但是,房地產(chǎn)市場中85%自住型購房者的存在,加之中國人口變遷趨勢未發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變的情況,使得市場真實(shí)購買力非常堅(jiān)實(shí),房價(jià)自然難以深幅下跌。
如何使房地產(chǎn)調(diào)控政策產(chǎn)生應(yīng)有效力,以減少中國經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)市場的高度依賴性,使社會(huì)公眾在住房方面享有基本的公共福利,將取決于住房制度改革的進(jìn)一步深化與創(chuàng)新。
首先,政府應(yīng)平衡國家長期利益與地方短期利益的關(guān)系,改革分稅制,遏制房地產(chǎn)市場的錢權(quán)交易現(xiàn)象,以保證房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展!巴恋刎(cái)政”彰顯了現(xiàn)行財(cái)稅體制的弊端,使建設(shè)用地過度擴(kuò)張,更使投資過熱、地價(jià)飆升。因此,要整頓國內(nèi)的房地產(chǎn)市場,建立起市場秩序,不僅要改革分稅制,切斷地方政府與開發(fā)商之間的利益紐帶,還應(yīng)打擊房地產(chǎn)市場的錢權(quán)交易,檢查目前各房地產(chǎn)行政審批環(huán)節(jié),全面清理整頓土地產(chǎn)權(quán)制度、土地轉(zhuǎn)讓交易制度以及住房建設(shè)的規(guī)劃審批制度等。
其次,稅收制度改革刻不容緩。物業(yè)稅的開征特別是采用累進(jìn)稅制,可以提高投機(jī)需求的交易成本,有效打擊房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng),穩(wěn)定房價(jià),在一定程度上刺破房地產(chǎn)投資領(lǐng)域的泡沫;通過差別稅率對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)節(jié),對高檔別墅住戶加大征稅額度,對普通住房居住者減少征稅甚至減免物業(yè)稅,亦可大大減少購房中的“貪大”心理,在一定程度上節(jié)約土地資源,增加住房供應(yīng)量,降低住房價(jià)格。
第三,銀行應(yīng)該采取差別化的信貸政策,在貸款政策上有保有壓。對居民自住性購房需求要繼續(xù)采取鼓勵(lì)和支持的態(tài)度,與此同時(shí),繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸政策防止過度投機(jī)炒作。二套房貸政策自出臺(tái)以來就一直是壓制投機(jī)性購房者的“利器”。隨著首付比例的提高和貸款利率的上浮,炒房者投機(jī)盈利空間縮小,必將有效遏制投機(jī)性購房行為,為過熱的樓市降溫。監(jiān)管部門在明確二套房標(biāo)準(zhǔn)過程中應(yīng)注意嚴(yán)格區(qū)分改善性需求與投機(jī)需求,并對此設(shè)定不同利率與首付門檻,如對二套房貸中的投資需求提高貸款條件,對三套以上房貸在首付和利率標(biāo)準(zhǔn)上逐級(jí)提高,并建立違規(guī)懲戒機(jī)制,如對購房后空置行為征稅等,減少投機(jī)行為對房價(jià)的不當(dāng)推動(dòng)。
第四,政府應(yīng)找準(zhǔn)政策定位,適度擴(kuò)大住宅土地的供應(yīng),相應(yīng)控制土地利用率,并對囤積土地行為進(jìn)行遏制。對目前的市場而言,單一加大土地供給遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。政府不僅要出臺(tái)政策,保證保障性和中小套型住房土地的供應(yīng),更應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、城市發(fā)展水平和發(fā)達(dá)程度,規(guī)定最低容積率和樓房高度,最大限度節(jié)約土地,提高住宅利用率,并對房地產(chǎn)企業(yè)囤地現(xiàn)象加以打擊,依法要求開發(fā)商按期開工,在一定程度上降低房地產(chǎn)商的壟斷利潤。
當(dāng)然,政策制定之后,還應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管,并且用強(qiáng)有力的措施包括問責(zé)制度來保障執(zhí)行力,防治政策執(zhí)行過程中效果減弱。
隨著中國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,房價(jià)有一定漲幅是無可非議的,但是,如果房價(jià)的價(jià)格與價(jià)值嚴(yán)重背離,其漲幅遠(yuǎn)超公眾的承受范圍,是不合情理的。只有完善政策,中國房地產(chǎn)市場才能實(shí)現(xiàn)健康、持久、向好的發(fā)展,只有出臺(tái)穩(wěn)健的政策指導(dǎo)與完善的監(jiān)管方案,建立房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的長效機(jī)制,才能保證房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行。(郭田勇 作者為中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任)