在房價拼命上漲的這一段時間里,物業(yè)稅屢屢被人提起,又屢屢被人按了下去。
提起的原因,是人們對它或許能夠平抑房價的預(yù)期;按下去的緣由,則是人們對它的誤讀和不解,對它牽扯面和操作難度之大的疑慮,更重要的是某些利益集團(tuán)對它的抵觸。
目前的房價構(gòu)成中,地價占了很大的比重,少則兩三成,多則一半以上。物業(yè)稅是以土地及其附著物為課稅對象的,把一次性土地出讓金變成70年每年交付的“地租”(可與現(xiàn)有相應(yīng)的稅種合并),并由企業(yè)一次墊付改為直接由購房者每年上繳,換句話說,買房者“養(yǎng)房”成本大大提高,投機的可能性則大大降低。如果再加上其他配套措施,比如企業(yè)在拿地時,規(guī)定期內(nèi)房價低者得,那么,房價就更沒有瘋漲的道理。在開征時,還可以有針對性地進(jìn)行豁免和減稅,如對低收入者免稅,對第一套住房低稅等等,那種認(rèn)為開征物業(yè)稅無疑會加大百姓負(fù)擔(dān)的觀點,是對物業(yè)稅的誤讀。
有經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為,70年的土地出讓金從技術(shù)上是無法分成70年的地租形式的;并且認(rèn)為,取消了土地出讓金,土地就無法流轉(zhuǎn)。其實,就像買房有一次性付款也有分期付款一樣,70年的地租可以一次性付清,自然也可以分70年付清,這在技術(shù)上會有什么難度呢?土地是國家的,誰出的地租高,國家就租給誰,就像誰給的利息多銀行就把錢貸給誰一樣,取消一次性土地出讓金,土地怎么就無法流轉(zhuǎn)了呢?這樣的觀點,其實是另一種誤讀。
不可否認(rèn),現(xiàn)有涉及房地產(chǎn)的稅種已經(jīng)夠多,不僅繁雜 而 且 效 率 低下,夾雜在房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅等稅種中的各種收費更是舉不勝舉。其實正是因為如此,我們才需要一種統(tǒng)一和規(guī)范的“不動產(chǎn)稅”,才需要在房地產(chǎn)開發(fā)、交易和擁有的環(huán)節(jié)中,出現(xiàn)一種能夠改變重交易、輕持有,重投資、輕居住的狀況,能夠平衡供求、加快流轉(zhuǎn)和抑制投機的稅種。這一點,物業(yè)稅是可以勝任的,正如十六屆三中全會公報上所寫的———“實施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費改革,條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消有關(guān)收費”。
那么,為什么物業(yè)稅在許多地方空轉(zhuǎn)六年卻遲遲不能推開呢?各種各樣的困難形成的阻力固然很多,比如如何統(tǒng)一全國的房產(chǎn)登記信息,如何合理地估算房產(chǎn)價值,現(xiàn)有稅費制度如何與之銜接,稅基、稅率和免征額如何確定等,都有一定的技術(shù)難度,都需要一定的時間來籌劃。但是最大的阻力,恐怕來自地方政府。畢竟一次性土地出讓金對地方最有利,也見效最快。至于物業(yè)稅有可能損害地方利益的擔(dān)心,在技術(shù)層面很好解決,可以在利益重構(gòu)上適當(dāng)有所傾斜。
根治“土地財政”的辦法固然很多,物業(yè)稅不失為一種良策。如果對倚賴“土地財政”的地方政府來個釜底 抽 薪 , 相 信 很 多 地 方 會 少 了 些“G D P”的沖動,會避免許多形象工程的折騰,會讓他們更專心地做一些監(jiān)督與服務(wù)的事情。
如果那樣,豈不是一件功德無量的事?(葉建平)