房地產(chǎn)調(diào)控為何陷入唯房價(jià)怪圈

　　在繼續(xù)堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)刺激政策的大政方針下，國辦毅然發(fā)出“十一條令”，說明中央政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有著清醒的認(rèn)識(shí)。細(xì)讀“國十一條”，不難發(fā)現(xiàn)，有關(guān)房地產(chǎn)的政策已從保增長悄然轉(zhuǎn)向保民生保穩(wěn)定，在壓制過度投資投機(jī)需求、控制商品房價(jià)過快增長的同時(shí)，把更多的精力放在增加普通商品住房和保障性住房建設(shè)上，放在滿足普通民眾是普通商品房首次置業(yè)者的需求上，這是對(duì)房價(jià)過快上漲導(dǎo)致民怨沸騰可能危及經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升的積極回應(yīng)，這樣做既有利于保證社會(huì)穩(wěn)定，也有利于保證房地產(chǎn)業(yè)以及整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定地向前發(fā)展。

　　“國十一條”對(duì)投資投機(jī)需求以及普通自住需求在信貸稅收土地等方面采取了明確的差別化政策，這對(duì)抑制投機(jī)投資需求是有好處的。但實(shí)際上，像第二套房的信貸等，政策一直沒有變化，之所以要重申，是因?yàn)樵趯?shí)際工作中，很多商業(yè)銀行并沒有嚴(yán)格執(zhí)行。這次重申是否可以保證各商業(yè)銀行嚴(yán)格執(zhí)行呢，也未必。因?yàn)�，其中并無如何稽查以及如何處罰的相關(guān)條款。同樣，稅收也一樣，本來稅收應(yīng)該比信貸容易管住，因?yàn)槎愂詹皇钦l想收就收誰想不收就可以不收的，但“國十一條”依然要求對(duì)不符合國家有關(guān)個(gè)人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策規(guī)定條件的，一律不得給予相關(guān)稅收優(yōu)惠，并要求各地“抓緊清理和糾正地方出臺(tái)的越權(quán)減免稅以及其他與中央調(diào)控要求不相符合的規(guī)定”，顯然，差別化稅收也沒得到嚴(yán)格執(zhí)行。至于差別化土地供應(yīng)政策，更是一句空話。

　　房地產(chǎn)調(diào)控為何這么艱難，那么反復(fù)，除了行業(yè)形勢(shì)和國民經(jīng)濟(jì)形勢(shì)在不斷變化外，一個(gè)很重要的原因就是遭到各種勢(shì)力的阻擾，其中，當(dāng)然有開發(fā)商，但也有商業(yè)銀行，更有地方政府。所以，幾乎所有的政策都是原則性大于操作性，都是只有正面闡述，沒有如何監(jiān)管的具體描述，最多只是一句問責(zé)的空話。這么多年以來，除了個(gè)別腐敗分子中箭落馬，還沒聽說哪個(gè)地方的官員因?yàn)闆]有落實(shí)好中央的房地產(chǎn)調(diào)控政策而被問責(zé)的。沒有問責(zé)，不是因?yàn)樗�有地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)都調(diào)控得很好，而是因?yàn)槿鄙倬唧w的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，比如，保障性住房沒有完成多少，就可以問責(zé)，或者，房價(jià)漲多少，就要問責(zé)，如果有這樣的指標(biāo)，并且公開置于社會(huì)輿論監(jiān)督之下，那么即使政府部門不追究，也會(huì)有社會(huì)輿論可以迫使政府認(rèn)真問責(zé)起來。

　　以此來觀察“國十一條”，其中仍然有很多不盡如人意之處。比如，增加保障性住房和普通商品住房有效供給，除了保障性住房比較明確外，普通商品房實(shí)際是非常有彈性的，房價(jià)上漲過快了，就加快普通商品房建設(shè)，否則就又緩下來了，這樣一來，不僅總是滯后，而且總得不到保證。根本的問題在于，中國的住房制度到底是什么樣的？普通商品房到底在其中占多大的比重？是不是每家每戶都有權(quán)按照差別化的信貸稅收等政策購買一套這樣的房子？普通商品房到底是平抑房價(jià)的一個(gè)權(quán)宜之計(jì)，還是滿足基本居住需求帶有普惠制的住房制度的主體？

　　又如，要抓緊編制２０１０－２０１２年住房建設(shè)規(guī)劃，重點(diǎn)明確五類住房的建設(shè)規(guī)模，年度供地計(jì)劃，以及控制性指標(biāo)。房價(jià)過高、上漲過快、住房有效供應(yīng)不足的城市，要切實(shí)擴(kuò)大五類住房的建設(shè)用地供應(yīng)量和比例。要及時(shí)向社會(huì)公布住房用地年度供應(yīng)計(jì)劃等。這些要求固然很好，但也留有很大的空間。首先，這些規(guī)劃、指標(biāo)、計(jì)劃，很少向社會(huì)公布，即使很晚公布了，也沒有太大的作用，因?yàn)樯鐣?huì)并不了解實(shí)際進(jìn)展情況到底怎樣，更不清楚供求關(guān)系到底怎樣，所以很難起到穩(wěn)定預(yù)期穩(wěn)定人心的作用。其次，房價(jià)上漲過高過快沒有具體的標(biāo)準(zhǔn)，如果要讓當(dāng)?shù)爻鞘姓�府自己來認(rèn)定，恐怕沒有一個(gè)城市會(huì)承認(rèn)，會(huì)自覺擴(kuò)大五類住房的建設(shè)用地。更何況，這五類住房到底多大規(guī)模才合適？到底增加多少算符合中央政策？如果不達(dá)標(biāo)又會(huì)怎么樣？這些問題都是含糊其辭。

　　再如，明碼標(biāo)價(jià)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)就從來沒實(shí)施過。一根針一條線，還有個(gè)價(jià)格，有個(gè)價(jià)簽，而房子這樣大額的消費(fèi)品，價(jià)格表全都秘而不宣，說漲就漲，就跟搶錢一樣。如何落實(shí)，依然看不出眉目來。

　　還有銷售情況，既然有網(wǎng)上備案，為何政府部門不定期公布在售項(xiàng)目的銷售情況，反而讓很多中介機(jī)構(gòu)在那里發(fā)布各種“權(quán)威信息”，混淆視聽。

　　研讀“國十一條”，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)因?yàn)闆]有明確的房地產(chǎn)制度，我們陷入了唯房價(jià)論的怪圈，一切的房地產(chǎn)政策都圍繞房價(jià)而設(shè)計(jì)，也正是因?yàn)槿鄙偾逦�的制度目�?biāo)，很多政策都缺乏具體的量化指標(biāo)，而且都只在政府掌握之中，社會(huì)公眾很難了解實(shí)際的進(jìn)展情況，也因?yàn)橹笜?biāo)模糊，所以，所謂的監(jiān)督問責(zé)往往流于空話。這似乎已經(jīng)成了房地產(chǎn)政策的通病，要走出這個(gè)怪圈，還需重建房地產(chǎn)制度。 （陳雪根）