解讀"國(guó)19條"土地新政 樓市調(diào)控重拳落"地"

　　“兩會(huì)”上針對(duì)高房?jī)r(jià)的討伐聲言猶在耳，來(lái)自國(guó)土資源部的19條土地新政已率先落地，直接將對(duì)樓市調(diào)控的焦點(diǎn)轉(zhuǎn)向土地。

　　70%供地用于保障性和中小套型商品房、提高土地競(jìng)買保證金和首付門檻、開(kāi)展房地產(chǎn)用地突出問(wèn)題專項(xiàng)檢查……究竟這一系列土地新政能否發(fā)揮出重要的調(diào)控作用？又將對(duì)福州樓市走勢(shì)產(chǎn)生怎樣的影響？

　　新政

　　“國(guó)19條”出臺(tái) 掀起土地調(diào)控風(fēng)暴

　　3月10日，國(guó)土資源部出臺(tái)整治房地產(chǎn)用地的專項(xiàng)文件——《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》(以下簡(jiǎn)稱“國(guó)19條”)，全文包含19條土地新規(guī)，明確了保障性住房用地供應(yīng)、商品房用地出讓、打擊囤地等方面的具體要求。

　　其中，開(kāi)發(fā)商今后在拿地時(shí)一律按照底價(jià)的20%繳納保證金；成交后，需在一個(gè)月內(nèi)繳清成交額50%的首付款；70%供地用于保障性和中小戶型住房；建立房地產(chǎn)用地開(kāi)竣工申報(bào)制度；今年3月至7月開(kāi)展房地產(chǎn)用地突出問(wèn)題專項(xiàng)檢查等幾個(gè)條款，被認(rèn)為是政府全方位加強(qiáng)土地市場(chǎng)監(jiān)管的“信號(hào)”。

　　“國(guó)19條”出臺(tái)后，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，新政在延續(xù)去年底以來(lái)“國(guó)4條”“國(guó)11條”調(diào)控精神的基礎(chǔ)上，對(duì)土地出讓的各個(gè)環(huán)節(jié)制定了更加嚴(yán)格和細(xì)致的要求，是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的又一記重拳，新一輪房地產(chǎn)調(diào)控風(fēng)暴已然掀起。

　　解讀

　　關(guān)鍵詞1 提門檻

　　競(jìng)買保證金不得低于出讓最低價(jià)的20%。土地出讓成交后，必須在10個(gè)工作日內(nèi)簽訂出讓合同，合同簽訂后1個(gè)月內(nèi)必須繳納出讓價(jià)款50%的首付款，余款要按合同約定及時(shí)繳納，最遲付款時(shí)間不得超過(guò)一年。

　　福晟集團(tuán)副總裁何建華表示，“國(guó)19條”中最具直接影響力的是土地出讓門檻的提高，“福州之前參與土地競(jìng)拍的保證金在10%左右，新政將保證金提到20%，抬高了開(kāi)發(fā)商拿地的準(zhǔn)入門檻，一些缺乏融資能力的中小開(kāi)發(fā)商將面臨考驗(yàn)，而對(duì)資金雄厚的品牌房企來(lái)說(shuō)，影響不大�！�

　　除了競(jìng)買保證金比例的提升，此次“國(guó)19條”還對(duì)土地成交之后的付款期限作出明文規(guī)定。據(jù)記者了解，福州現(xiàn)行成交地價(jià)付款方式，是要求競(jìng)得人自土地出讓合同簽訂之日起60日、120日、180日內(nèi)分三期(比例為50%、20%、30%)支付土地出讓價(jià)款。相比新政，最顯著的區(qū)別在于首付款從兩個(gè)月內(nèi)支付50%縮短為一個(gè)月。

　　對(duì)此，上海新聯(lián)康福州公司負(fù)責(zé)人林運(yùn)暉指出，20%保證金、50%首付款等拍賣門檻的提升，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力提出了更高的要求。他強(qiáng)調(diào)，新政出臺(tái)后，企業(yè)現(xiàn)金流將成為各個(gè)開(kāi)發(fā)商買地時(shí)最為重要的前提。這也促使開(kāi)發(fā)商受資金壓力增加的影響，需要權(quán)衡現(xiàn)有樓盤銷售回款進(jìn)度與欲購(gòu)儲(chǔ)備地塊開(kāi)發(fā)進(jìn)度之間的關(guān)系，購(gòu)地時(shí)將更為謹(jǐn)慎。

　　關(guān)鍵詞2 調(diào)結(jié)構(gòu)

　　確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地，確保上述用地不低于住房建設(shè)用地供應(yīng)總量的70%。要嚴(yán)格控制大套型住房建設(shè)用地，嚴(yán)禁向別墅供地。

　　調(diào)節(jié)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)顯然成為今年政府宏觀調(diào)控的新重點(diǎn)，“國(guó)19條”中70%供地用于保障性和中小戶型住房的提法頗為引人注目。

　　實(shí)際上，早在2010年1月21日，國(guó)土資源部發(fā)布的《國(guó)土資源部關(guān)于改進(jìn)報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)城市建設(shè)用地申報(bào)與實(shí)施工作的通知》中就已提出，“申報(bào)住宅用地的，經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%�！�

　　國(guó)廣一葉·天知營(yíng)銷策劃總監(jiān)陳洪興表示，“政府之前對(duì)保障房所占比例一直都有強(qiáng)調(diào)，這一次只是重申了它的重要性，還是為了解決中低收入者的住房問(wèn)題�！�

　　部分業(yè)內(nèi)人士也提出，國(guó)土部門雖然限定了土地的供應(yīng)比例，但對(duì)“保障性住房”“自住性中小套型商品房”“大套型住房”等概念并無(wú)一個(gè)明確界定。同時(shí)70%的總和當(dāng)中，各種類型住房的比例也未明確分配，因此上述政策的落實(shí)，還有賴地方政府的配合與相關(guān)細(xì)則的出臺(tái)。

　　關(guān)鍵詞3 治囤地

　　今年3月至7月，將在全國(guó)組織開(kāi)展對(duì)房地產(chǎn)用地突出問(wèn)題的專項(xiàng)檢查。檢查重點(diǎn)是：房地產(chǎn)用地特別是保障性住房用地未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變用途，違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅，違反法律法規(guī)閑置土地、囤地炒地等。

　　“國(guó)19條”的核心思想是規(guī)范房地產(chǎn)商拿地行為，整治“囤地”“炒地”。業(yè)內(nèi)人士紛紛表示，此次新政尤為特殊的地方，在于對(duì)開(kāi)發(fā)商的“囤地”行為提出了具體的監(jiān)管處罰措施，包括實(shí)行開(kāi)竣工申報(bào)制度、建立誠(chéng)信檔案、限制拿地等措施，都將對(duì)開(kāi)發(fā)商造成實(shí)質(zhì)性的影響。

　　一位福州地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士更坦言，對(duì)閑置土地的處罰辦法其實(shí)早在前幾年就已出臺(tái)，但一直沒(méi)有切實(shí)執(zhí)行，原因是開(kāi)發(fā)商拿到土地后，有時(shí)因?yàn)椴疬w問(wèn)題或者配套未跟上，開(kāi)發(fā)進(jìn)度有所拖延。他指出，此次“國(guó)19條”明確了針對(duì)房地產(chǎn)用地的專項(xiàng)檢查時(shí)間表，無(wú)疑將迫使手中有地的開(kāi)發(fā)商加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度，從而加大供應(yīng)，長(zhǎng)期來(lái)看，將對(duì)抑制高房?jī)r(jià)起到一定作用。

　　后市

　　新一輪土地調(diào)控風(fēng)暴已初現(xiàn)端倪，然而，就在3月15日，北京三個(gè)新“地王”的涌現(xiàn)給剛剛開(kāi)啟的土地調(diào)控敲了“警鐘”。值得注意的是，當(dāng)天三個(gè)“地王”全部由央企制造，連中國(guó)兵器裝備集團(tuán)、中國(guó)煙草總公司等非房地產(chǎn)主業(yè)央企也殺入地產(chǎn)領(lǐng)域爭(zhēng)奪地王�！皣�(guó)19條”新政究竟能否抑制地價(jià)、房?jī)r(jià)瘋漲，還有待觀望。

　　A 中小房企拿地難度加大

　　不少業(yè)內(nèi)人士表示，盡管近期土地市場(chǎng)調(diào)控政策頻繁出臺(tái)，增加了拿地成本，提高了拿地門檻，但央企“地王”的頻繁出現(xiàn)恰恰表明相關(guān)政府部門對(duì)非房地產(chǎn)主業(yè)央企拿地的規(guī)定和約束并不嚴(yán)格，抑制高地價(jià)的有效措施還有待探索。

　　“數(shù)據(jù)顯示，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量接近6萬(wàn)家”，中庚集團(tuán)執(zhí)行總裁黃海雄告訴記者，拿地門檻的提高，不可避免地造成土地資源向國(guó)企、央企、上市企業(yè)靠攏，中小企業(yè)拿地困難，也促使有實(shí)力的品牌企業(yè)力爭(zhēng)做大做強(qiáng)，根據(jù)企業(yè)自身的發(fā)展情況和融資能力來(lái)決定拿地計(jì)劃。他表示，在宏觀政策調(diào)控頻繁的背景下，“會(huì)選擇地價(jià)相對(duì)合理、地塊合適的土地進(jìn)行持續(xù)開(kāi)發(fā)，保持企業(yè)的良性健康發(fā)展。”

　　“國(guó)19條”中競(jìng)價(jià)門檻的抬高對(duì)資金實(shí)力相對(duì)薄弱的中小房企的生存發(fā)展提出了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。也有部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新政對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控，將加速房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)分化。迫于資金運(yùn)轉(zhuǎn)的壓力，未來(lái)品牌房企聯(lián)合拿地的趨勢(shì)將增強(qiáng)，中小房企則可能轉(zhuǎn)向二、三線城市發(fā)展，加速行業(yè)集中化、壟斷化。

　　B 新政關(guān)鍵看地方執(zhí)行力度

　　“這次新政提出的內(nèi)容比以往更加明確，具備一定的可操作性，然而重點(diǎn)還是在執(zhí)行�！绷诌\(yùn)暉指出，特別是加大保障性住房建設(shè)和增加中小套型商品房供應(yīng)等方面，完全依賴于地方政府的投入。

　　其實(shí)，早在今年2月份召開(kāi)的福州市國(guó)土資源管理工作會(huì)議上，有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)就表示今年福州市將增加限價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、經(jīng)濟(jì)租賃房等保障性住房的土地供給，明確各地塊住房套型結(jié)構(gòu)比例等控制性指標(biāo)要求

　　何建華表示，政府重拳打擊高房?jī)r(jià)、地價(jià)和“囤地”行為的目標(biāo)明顯，但關(guān)鍵還要看政策是否認(rèn)真執(zhí)行，比如對(duì)土地競(jìng)買人的開(kāi)發(fā)資格進(jìn)行專業(yè)審查等。他認(rèn)為，“如果在加大土地供應(yīng)總量的同時(shí)，嚴(yán)格執(zhí)行打擊囤地的措施，才有利于增加有效土地供應(yīng)量，緩解目前房?jī)r(jià)上漲的壓力�！�

　　在記者采訪過(guò)程當(dāng)中，業(yè)內(nèi)專家和開(kāi)發(fā)商一致認(rèn)為，“國(guó)19條”從條款細(xì)則上看與之前政策相比較成體系，但調(diào)控能否做到有頭有尾，達(dá)成遏制地價(jià)、房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的初衷，關(guān)鍵還在于地方政府的執(zhí)行力度。假如新政仍無(wú)法抑制“地王”頻現(xiàn)、房?jī)r(jià)持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)，不排除政府將出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控措施。