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美國房市是否處于“黎明前的黑暗”

時(shí)間:2010-04-14 09:43   來源:中國證券報(bào)

  在上周美國國會(huì)聽證會(huì)上,美聯(lián)儲(chǔ)主席伯南克稱,美國經(jīng)濟(jì)當(dāng)前最大的挑戰(zhàn)之一是依然處于泡沫中的美國房市。

  美國房市似乎仍在黑暗中掙扎,但考慮到美國整體經(jīng)濟(jì)正在好轉(zhuǎn),美國政府也推出了一系列的房市拯救措施,而在其他一些國家,已然出現(xiàn)了房市泡沫的跡象,美國房市當(dāng)前的困境,是否就是“黎明前的黑暗”?按照伯南克的說法,“我們現(xiàn)在仍未看到房市出現(xiàn)可持續(xù)增長的證據(jù)”,而房貸違約率和住房止贖率仍在上升,商業(yè)地產(chǎn)壞賬依然深重,這也將直接影響金融業(yè)的穩(wěn)定。

  美國房市仍在泥沼中

  據(jù)統(tǒng)計(jì),受房價(jià)大跌影響,美國有三分之一的房貸總額要高于房屋實(shí)際價(jià)值。目前約有450萬戶家庭因此進(jìn)入止贖程序,而大量被止贖的房屋最終又以低價(jià)流向市場(chǎng),這進(jìn)一步打壓了市場(chǎng)房價(jià)水平,房價(jià)繼續(xù)下滑,更讓有意購房者不敢貿(mào)然出手,這顯然形成了一個(gè)惡性循環(huán)。

  美國全國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)公布的數(shù)據(jù)顯示,今年2月份美國全國舊房價(jià)格平均為每套16.51萬美元,較去年同期下降了1.8%,較2007年的21.9萬美元的平均價(jià),下降幅度達(dá)到了24%。在美國住房市場(chǎng)上,舊房銷售是主力軍,其銷售量占到了整個(gè)房市銷售量的約85%。舊房市場(chǎng)的好壞,幾乎也就等同于整個(gè)房市的好壞。

  許多美國名城,也都目睹了房價(jià)暴跌、大量住房因房主無力還債而被沒收的結(jié)果。如果以比較慘烈的去年第一季度計(jì),舊金山的房價(jià)較上年同期下跌了42.7%,西雅圖下降了40.8%;拉斯韋加斯下降了37.3%,圣何塞下降了42.3%,鳳凰城下降了41.9%……

  但美國房市下滑也并非是直線型的。去年第一季度,受美國政府一系列刺激房市政策的鼓舞,6個(gè)房價(jià)暴跌的州——內(nèi)華達(dá)、加利福尼亞、亞利桑那、佛羅里達(dá)、弗吉尼亞明尼蘇達(dá)——銷量曾出現(xiàn)大幅回升。但這種“小陽春”并未維系多久,最近幾個(gè)月,美國住房銷售量則連續(xù)出現(xiàn)下降,2月份新房開工量更跌至歷史最低水平。美國哥倫比亞全國廣播公司在一篇報(bào)道中就感嘆:“這將是美國房市的又一個(gè)糟糕春天——除非你是買房者”。

  商業(yè)地產(chǎn)仍可能是危機(jī)源

  對(duì)美國房市來說,商業(yè)地產(chǎn)則依然是一個(gè)潛在的危機(jī)源。據(jù)穆迪商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)顯示,與2007年的峰值相比,美國商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格迄今已下跌41%。投資公司ING Clarion Partners的分析認(rèn)為,從目前到2012年,有價(jià)值1.4萬億美元的商業(yè)地產(chǎn)貸款將到期,其中有大量貸款為2007年所貸,而當(dāng)時(shí)正是有毒資產(chǎn)最嚴(yán)重的時(shí)期。

  可以說,相比于住房市場(chǎng)較為慘烈的泡沫破裂,商業(yè)地產(chǎn)泡沫尚未被擠掉,如果美國金融市場(chǎng)不能復(fù)蘇,這無疑會(huì)加劇商業(yè)地產(chǎn)的困境,導(dǎo)致類似迪拜世界這樣的債務(wù)危機(jī)。按照美國房地產(chǎn)研究公司的首席執(zhí)行官肯尼思·里格斯的看法,商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)在2020年之前可能都不會(huì)完全恢復(fù)。

  美國房市能否盡快觸底,可能取決于三個(gè)因素:第一,美國整體經(jīng)濟(jì)走勢(shì),如果信貸市場(chǎng)能否就此穩(wěn)定,經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇步伐加快,這將有助于房市回穩(wěn)乃至反彈;第二,失業(yè)率走勢(shì),從目前來看,盡管美國失業(yè)率仍將繼續(xù)攀升,但如果失業(yè)率不急劇惡化,房市應(yīng)無突然惡化之虞;第三,政府的刺激措施,美國政府可能還將推出一系列刺激房市措施,這將有力遏制房市下滑態(tài)勢(shì)。

  但即便美國房市真完全走出危機(jī),重復(fù)繁榮則需要更長的時(shí)間。美國房市此前的火爆以及隨后泡沫的破裂,對(duì)美國人來說猶如一場(chǎng)刻骨銘心的悲喜劇。這種大起大落的過程,或許也再一次印證了一條顛撲不破的規(guī)律:是泡沫,總會(huì)破裂的。上世紀(jì)日本房市的瘋狂,本世紀(jì)初美國房市的火爆,最終都演變成了災(zāi)難性的后果。也難怪一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)我感嘆,必須警惕房地產(chǎn)的泡沫,因?yàn)槊看螄?yán)重的泡沫都會(huì)以眼淚結(jié)束。(劉洪)

編輯:馬迪

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