巴西使用指導價格規(guī)范預售房銷售

　　新華網(wǎng)巴西利亞1月27日電（記者陳威華　趙焱）巴西商品房銷售普遍采用預售方式。該國政府和行業(yè)協(xié)會每年根據(jù)地產(chǎn)市場的變化制定指導價格，從而對地產(chǎn)商的預售起到了指導和規(guī)范作用。

　　據(jù)巴西官方測算，目前巴西全國尚缺住房約800萬套。因此，巴西政府在未來一段時間仍會加大土地放量，鼓勵居民購買自有住房。去年上半年，巴西總統(tǒng)盧拉宣布了“我的家，我的生活”住房保障計劃，表示將在未來兩年內(nèi)投入340億雷亞爾（1美元約合1．86雷亞爾）資金，為中低收入家庭興建100萬套住房。

　　巴西南華地產(chǎn)公司成立已有10多年。公司負責人孟雯華女士介紹說，巴西商品房普遍實行預售方式，購房者只能根據(jù)地產(chǎn)公司提供的小區(qū)規(guī)劃圖和房屋設計圖決定是否購買。近年來，地產(chǎn)公司之間競爭加劇，在按圖紙銷售住房的同時，也開始向客戶推出各種戶型的樣板房以提供直觀效果。

　　在巴西的商品房預售制度中，政府和行業(yè)協(xié)會發(fā)揮了指導和規(guī)范作用。巴西政府和行業(yè)協(xié)會代表每年都舉行會議，確定下一年城市各區(qū)域房地產(chǎn)價格的變化幅度。這一價格既是政府征收地產(chǎn)稅的依據(jù)，也是地產(chǎn)商從政府手中得到土地以及確定銷售價格的依據(jù)。

　　孟雯華介紹說，以巴西利亞為例，位于城郊的塔瓜亭加區(qū)的地皮價格約為每平方米900雷亞爾，而住房的銷售價格則不得高于每平方米4000雷亞爾。地產(chǎn)公司可以根據(jù)政府和行業(yè)協(xié)會的指導價格定價，不同樓盤的價格相差不大，從而使地產(chǎn)商安心，購房者放心。

　　巴西蓋房工期長，通常從動工到最后交房需要5年以上時間。購房者如確定購買預售房，應與地產(chǎn)商簽署房貸協(xié)議，每月向其還月供；而在地產(chǎn)商交房時，則與銀行簽署新的貸款協(xié)議，將未償還的金額從地產(chǎn)商處轉(zhuǎn)移至銀行，每月向銀行還款。如購房者在地產(chǎn)商交房前反悔，需向地產(chǎn)商交納相當于房款10％－30％的罰金。

　　為了保障地產(chǎn)商和購房者的利益，政府在地產(chǎn)商建房期間對其提供優(yōu)惠貸款，購房者向地產(chǎn)商繳納的月供根據(jù)國家制訂的標準繳納，低至一個月僅數(shù)十雷亞爾。但是一旦轉(zhuǎn)向銀行后，則根據(jù)商業(yè)貸款利率交納，年息可能高達12％。因此，許多購房者都選擇在驗收住房時一次性交清剩余房款，以避免成為“房奴”。

　　此外，地產(chǎn)商對于所建商品房承擔5年質(zhì)量保障義務。業(yè)主自入住之日起，便成立業(yè)主委員會，由該委員會代表全體業(yè)主與地產(chǎn)商打交道并聘請物業(yè)公司。如果業(yè)主委員會與地產(chǎn)商或物業(yè)公司之間存在糾紛，則需請地方法院裁決。