內地客赴港置業(yè)“退潮”
去年四季度內地購房者在港置業(yè)占比由三季度的51%下降為34.6%，年初內地購房者更是明顯減少
今年初，內地購房者在香港樓市并未延續(xù)去年的購買熱情，據(jù)中原方面透露，較之去年香港豪宅市場中，一手住宅占近五成、二手住宅占近三成的交易金額，今年一月份內地購房者在港置業(yè)比例已明顯減少。雖然香港豪宅在2011年被內地購房者捧得“火熱”，但2012年或許會是“降溫”的一年。
內地赴港置業(yè)走淡
在2011年底，內地購房者赴港置業(yè)“退潮”現(xiàn)象已有所征兆。據(jù)中原方面數(shù)據(jù)顯示，去年香港一手住宅市場整體交易額中，內地購房者所占比例，已由第三季度的51%下降為第四季度的34.6%，其16.4%的季度跌幅為2007年有紀錄以來最大。
伴隨著內地及香港都相繼進入房價調整期，中原方面表示，在內地購房者放緩赴港置業(yè)的同時，香港本地居民置業(yè)熱情卻再度高漲。雖然暫時還沒有一、二月份的確切數(shù)據(jù)，但年初以來多數(shù)交易均來自香港本地居民。
中原地產(chǎn)研究部聯(lián)席黃良昇告訴記者，經(jīng)歷過多次房價起伏的香港置業(yè)者，已認定此次房價調整機會難得，而內地購房者卻已經(jīng)有了明顯的觀望情緒。
內地購房者對香港樓市的關切程度，多少還是與內地房價的走勢相關�！叭ツ甑變鹊胤績r出現(xiàn)回落，已經(jīng)分散了一部分購房者的注意力，從去年十月之后，香港豪宅內地購房者購買比例已開始放緩，”黃良昇這樣表示。
2012全年或“降溫”
中原方面預測，經(jīng)歷了多年內地購房者赴港置業(yè)比例攀升之后，2012年內地購房者赴港置業(yè)的熱情將會適當回落，并逐步走向理性。
借由這幾年內地購房者的紛紛涌入，香港房價特別是豪宅已進入高位區(qū)間。例如淺水灣等傳統(tǒng)豪宅區(qū)，均價已達30萬港元/平方米，其中最高價更是達到了50萬港元/平方米，類似瓏璽等一般豪宅項目均價也在20萬港元/平方米左右。
黃良昇預計，今后兩年，香港樓市將會進入房價調整期，相比較房價回落的內地，恐再有內地購房者輕易下手香港樓市。
中原地產(chǎn)建議，內地購房者仍需理性看待在港置業(yè)，最好先期考察項目及周邊樓盤近三年的房價變化走勢。此外，香港的租務市場相當活躍，對具有資源優(yōu)勢的優(yōu)質樓盤進行中長線持有的話，相信在港置業(yè)仍能獲取較為穩(wěn)定的收益回報。
- 市場百態(tài)
香港豪宅“血拼”內地客
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，2011年香港地區(qū)最高成交豪宅為南區(qū)深水灣3號，成交金額達8.888億港元，創(chuàng)亞洲豪宅售價新紀錄，而此豪宅正是被內地購房者收入囊中。
由于看好內地購房者強勁的消費能力，2011年底香港有多處樓盤著力“血拼”內地客。
去年底，香港信和置業(yè)豪宅項目天賦海灣一棟最貴的四層洋房被深圳購房者買走，折合單價29萬港元/平方米，刷新香港新界新房單套價格紀錄。此外，一線海景洋房天池屋以第二高成交價9300萬港元售出，同樣是由內地購房者所得，折合單價27萬港元/平方米。
據(jù)開發(fā)商香港信和置業(yè)相關負責人向媒體透露，天賦海灣項目已成交的一百多套物業(yè)中，內地買家占了近2成的比例。
信和置業(yè)營業(yè)部總經(jīng)理田兆源向媒體表示，公司非常重視內地客戶，尤其是深圳、東莞等地的買家�！坝捎谔熨x海灣地處東鐵(連接深圳羅湖與香港紅磡大學站)附近，吸引不少深圳客前往購房”。據(jù)了解，去年12月左右，信和置業(yè)也在深圳、廣州等地進行了該項目的推廣活動。
其實，包括九龍、香港島在內，去年年底也有許多樓盤“血拼”內地購房者，而開發(fā)商為吸引內地購房者，也在普通話訓練方面下了不少工夫。
據(jù)黃良昇介紹，由于近兩年內地購房者猛增，香港開發(fā)商對銷售人員普通話水平也有了要求，一些公司甚至開班授課培訓普通話。有些開發(fā)商還特意到內地知名高校，招聘數(shù)名能講流利普通話的大學畢業(yè)生，充當銷售接待人員。此外，在大多數(shù)售樓處現(xiàn)場的廣告宣傳片中，除原有的粵語版本外，也有標準的普通話配音，以此招攬內地購房者。
雖然開發(fā)商不遺余力地“討好”內地購房者，但中原地產(chǎn)華北及西南總裁黃雄表示，去年有些樓盤內地購房者比例甚至達到了五成之多，鑒于當前大多數(shù)樓盤二、三成的內地購房者比例，表明內地購房者在港置業(yè)動力已明顯減弱，而開發(fā)商年底“血拼”的收效也已大不如前。
赴港置業(yè)自住需求增多
內地購房者去年對香港豪宅的青睞程度，大大超出業(yè)內人士的預料。
“暫時還沒有完整的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，但大致看來，去年香港豪宅近四成的交易份額都被內地購房者占去。”黃良昇告訴記者，“兩三年前，內地購房者所購香港豪宅比例還不到一成，去年的快速攀升，最重要可能還是受內地限購政策的影響”。
事實上，國內一二線城市的大規(guī)模限購，已使得樓市投資需求基本無法入市。有業(yè)內人士表示，僅北京地區(qū)，限購之后本地戶籍購房比例就占到了九成，而首次置業(yè)比例更是高達八成多，投資及投機性需求基本被擠出市場。
而香港地區(qū)到目前為止，仍舊沒有出臺限購政策�！半m然香港也有限貸，但內地購房者，基本都是全款購房，不存在銀行貸款問題�！庇袠I(yè)內人士表示。
其次，人民幣與港幣之間的匯率變化，也使得在香港購房更加劃算。中原地產(chǎn)華北及西南總裁黃雄告訴記者，“隨著去年人民幣的升值和港幣的貶值，僅匯率這一方面，內地購房者在港購買住宅，就相當于打了一個八折”。
同時，資金的自由出入、房產(chǎn)流通的便捷性以及有助于刺激資產(chǎn)升值的低利率，這些都是內地客戶將資金轉投香港樓市的重要因素。
就在大量內地資金涌入香港樓市的同時，投資性需求也在逐漸減少，自住型需求卻日益增多。
多位熟悉香港樓市的業(yè)內人士向記者表示，去年以來，自住型需求已明顯增多。一位香港銷售機構負責人告訴記者，據(jù)他了解，由于內地與香港之間貿易的密切程度越來越高，許多在港有業(yè)務的內地企業(yè)家也樂于在香港購置住宅，而且這種趨勢還在擴大，另一方面，隨著去年下半年以來投資性購房的減少，內地購房者在港置業(yè)比重有望逐步回落。（本報記者 劉楊）
